大城市放寬或取消落戶限制擾動(dòng)樓市

落戶放松：搶人還是搶房,？

半年多前,，北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計(jì)劃成功落戶天津。他的生活并沒(méi)有因此發(fā)生太多改變：他和妻子依舊在回龍觀地區(qū)租房，照樣一大早擠地鐵到中關(guān)村上班,。只是，很快他在天津購(gòu)入了一套房。

與他一樣,，徹夜排隊(duì)落戶的人變成了天津各大樓盤里的購(gòu)房人，一度帶火了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

有“天津故事”在前,，更多人對(duì)近來(lái)大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮：落戶限制取消了,，人才進(jìn)來(lái)了，如饑似渴的樓市會(huì)不會(huì)又被熱錢盯上,？被引入城市的,，到底是人才，還是炒房客,？

人才落戶短期帶動(dòng)購(gòu)房需求

葛靖在天津買的房產(chǎn)很快對(duì)外出租,，用來(lái)補(bǔ)貼小兩口在北京的租金?！拔疫@就算天津人才了,？”他也有些恍惚。

作出這樣的選擇也實(shí)屬無(wú)奈,。他在北京一家不錯(cuò)的高科技企業(yè)上班,，收入不錯(cuò),、前景也不錯(cuò)。但一線城市嚴(yán)格的落戶限制和不斷攀高的房?jī)r(jià),，讓他不得不把目光轉(zhuǎn)向周邊的二三線城市,。“天津教育資源不錯(cuò),，即使沒(méi)法落戶北京,，也比回河北老家強(qiáng)?！彼f(shuō)了實(shí)話,，這么做不為自己，而是為以后的孩子,。

天津樓市隨之大熱,。來(lái)自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，此前每月僅幾千套新房成交量的天津,，在政策發(fā)布的2018年5月已經(jīng)飆升至9000余套,，此后的6月到8月更是突破了萬(wàn)套以上。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》,，城區(qū)常住人口100萬(wàn)到300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制,；城區(qū)常住人口300萬(wàn)到500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制,。這也意味著,，全國(guó)更多城市或效仿天津。

“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購(gòu)門檻,，也就意味著更多的人可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，對(duì)一些住房供給本身不足的城市造成沖擊?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè)說(shuō),。在這一輪落戶政策寬松的背景下，近幾年部分二線城市紛紛出臺(tái)了人才引進(jìn)政策,，短期吸引了一定購(gòu)房需求,。除了天津，西安在實(shí)施人才落戶政策后,，落戶人口大增,，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)也快速上漲,。

人才引進(jìn)新政刺激效果分化

落戶放寬意味著人可以進(jìn)來(lái),，人進(jìn)來(lái)就勢(shì)必會(huì)帶來(lái)購(gòu)房需求——眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)如饑似渴，重磅政策一出,，一向靈敏的開(kāi)發(fā)商就嗅出新的生機(jī),。

“我們也知道政策是為了城市發(fā)展,，但目前還是只看到了政策有推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能?！笔仪f一知名樓盤銷售對(duì)記者說(shuō),。一個(gè)月前，石家莊出臺(tái)“零門檻”落戶政策,。石家莊此舉也被解讀為調(diào)控松綁,。世聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年年初,，石家莊整體可售面積約620萬(wàn)平方米,，去庫(kù)存“壓力山大”。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),，這類政策也將對(duì)城市群發(fā)展有較為明顯的導(dǎo)向作用,，“尤其會(huì)影響成渝,、哈長(zhǎng),、長(zhǎng)江中游、北部灣,、中原,、關(guān)中平原、蘭州西寧,、呼包鄂榆等城市群的規(guī)劃力度,。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),，從后續(xù)成長(zhǎng)性來(lái)看,，長(zhǎng)江中游以及關(guān)中平原或是后續(xù)可以重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。換句話說(shuō),，這些有望成為房企未來(lái)重點(diǎn)進(jìn)軍的區(qū)域,。

如何平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)化水平、人才需求和穩(wěn)定樓市的關(guān)系,，考驗(yàn)著不同城市的管理者,。

“對(duì)基本面較好的二線城市會(huì)帶來(lái)利好?！痹S小樂(lè)認(rèn)為,，對(duì)于部分仍有購(gòu)房社保繳納年限的城市，其購(gòu)房需求短期內(nèi)可能會(huì)有所增加,；而經(jīng)濟(jì)基本面略差,、人口吸引力不足的城市，影響相對(duì)較弱,。常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市,，全面放寬落戶條件,，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制的新政，將使得濟(jì)南,、青島,、杭州等城市迎來(lái)利好，而西安,、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低,，人口引進(jìn)紅利已在2018年被消耗掉一部分。

此外,，對(duì)于超大城市和特大城市,，雖然要求加大落戶規(guī)模，但對(duì)于北京和上海來(lái)說(shuō)落戶將依舊困難,，需求難以短期內(nèi)釋放,。“深圳,、南京,、武漢等城市，人口仍有流入空間,，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生利好,。”許小樂(lè)說(shuō),。

戶籍限制放松須防借機(jī)炒作

來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,，截至目前，2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè),。

“從力度與數(shù)量看,，都刷新了歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市,，人才落戶,、補(bǔ)貼購(gòu)房等政策發(fā)布井噴?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō),，這些城市吸引來(lái)了很多購(gòu)房者，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策購(gòu)房落戶的可能性,。

因“人”而起的樓市波動(dòng)很快受到了更嚴(yán)厲的調(diào)控,。仍以天津?yàn)槔昂：佑⒉拧毙袆?dòng)計(jì)劃公開(kāi)之后不足一個(gè)月,，天津市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

有了前車之鑒,，未來(lái)將享受到落戶政策紅利的城市應(yīng)先做好準(zhǔn)備,，應(yīng)對(duì)可能帶來(lái)的樓市影響,。許小樂(lè)說(shuō)，在放開(kāi)戶籍限制時(shí),，也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng),，實(shí)行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴(kuò)大,；繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管控,，防止借機(jī)炒作，造成短期市場(chǎng)波動(dòng),。

與此同時(shí),，這次政策發(fā)布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念，甚至提到了“壓實(shí)地方政府主體責(zé)任”的概念,。嚴(yán)躍進(jìn)表示,，后續(xù)在租賃住房和落戶方面，各地可能會(huì)有更多的政策鼓勵(lì)內(nèi)容,，利好租賃用戶的權(quán)益保障,。

人才對(duì)城市的作用應(yīng)該是拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是炒熱房地產(chǎn)業(yè),?！叭瞬耪卟荒艹蔀榉康禺a(chǎn)調(diào)控的窗戶，限購(gòu)關(guān)上了投資炒房的大門,，太寬松的人才引進(jìn)政策又來(lái)擴(kuò)大購(gòu)房窗口?！睆埓髠フf(shuō),。

本報(bào)記者 曹政