12月23日至29日舉行的第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議審議了《土地管理法》修正案草案，這部規(guī)制全國土地制度的上位大法歷經(jīng)數(shù)年修訂，此次審議備受社會各界關(guān)注。

各界期待此次修法能夠松綁集體土地,，賦予農(nóng)村集體土地更多發(fā)展權(quán)。中國人民大學經(jīng)濟學教授劉守英對《財經(jīng)》記者表示,，不論東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),，還是中西部的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，對農(nóng)村集體土地制度改革的需求同樣迫切,。如集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市通過,，將對東西部產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放利好,，而各地鄉(xiāng)村振興主體渴求土地政策給予更多產(chǎn)業(yè)落地空間。

“刪去”和“允許”就是松綁?

中國現(xiàn)行土地管理法制定于1986年,，歷經(jīng)1988年第一次修正后,，1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正,。此次《土地管理法》修正案草案的審議,，各專家委員觀點激烈交鋒。比如針對集體土地制度放權(quán)放多少,，各委員有不同看法,，尤其針對宅基地，在農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)和生存權(quán)之間來回博弈,，修法既要讓農(nóng)民能夠通過宅基地獲得更多的財產(chǎn)性收入,，但又必須要防止農(nóng)民大范圍的失地、失房,?！拔瘑T們觀點不停在二者之間游移、博弈,?！币晃唤咏咧贫ǖ膶＜腋嬖V《財經(jīng)》記者，“地方在宅基地制度試點改革實踐中也如高空走鋼絲,，敏感得很,。”

這位專家強調(diào),，“土地問題牽扯太多方面了,，雖然各方都知道問題所在，但如何提出讓各方都滿意的方案,，實在太難了,。”他舉例稱,，連相對簡單的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市怎么搞,，都沒人敢打包票。

盡管修法過程很艱難,，但劉守英認為當前土管法修法工作大的改革方向是對的,，未來還要下更大力氣去推動改革。

上述專家提及的“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”,，正是此次土管法草案修訂的焦點,。

據(jù)新華社12月23日報道，正在審議的土地管理法修正案草案,，其中涉及兩條關(guān)鍵修改：一是,，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定；二是,，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè),、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用,。

上述消息一出,，輿論反應(yīng)強烈，普遍認為“刪去和允許就是松綁”,，將過去法律對集體土地的禁錮部分放開,，勢必會釋放出巨大的增長潛能。

《土地管理法》作為規(guī)約全國土地的上位法,，于1986年頒布實施,，在1980年代，集體土地可以作為工業(yè)建設(shè)用地使用,，在東中西部農(nóng)村出現(xiàn)大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),，并迅速壯大，農(nóng)村地區(qū)的工業(yè)化大放異彩,。

但從1995年開始,，政策對農(nóng)村土地上的非農(nóng)建設(shè)項目進行限制，1998年修訂的《土地管理法》,，農(nóng)村土地進入非農(nóng)集體建設(shè)使用的口子更是大大縮緊,，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的,，必須依法申請使用國有土地”,。

2002年國土資源部簽發(fā)11號文件（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》），規(guī)定工商業(yè)和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,，必須以招標,、拍賣或者掛牌方式出讓，意向用地者公開競標,，價高者得地,。此后所有經(jīng)營性用地都須依法走招拍掛方式受讓土地使用權(quán)，縣,、市兩級政府成為土地所有權(quán)主體,，壟斷了整個非農(nóng)建設(shè)用地的供應(yīng)。

而城市國有建設(shè)用地用完后,，可通過征地制度將集體土地征為國有,，然后再依法招拍掛出讓,。低價征地、高價出讓,，地方政府從中獲得大量土地出讓金,，這種模式被全國各地采用。

但劉守英告訴《財經(jīng)》記者,，由于征地成本抬升,、土地招商效果下降，加之土地財政隱藏的一系列債務(wù)問題,、社會矛盾,，地方政府依靠土地謀發(fā)展的日子已經(jīng)過去了，這種依靠征地-賣地的土地財政將難以為繼,。

劉守英指出,，現(xiàn)行的土地制度直接堵死了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)化的通道，資源全部流向大城市和東部沿海,，這種土地制度基礎(chǔ)上的城鄉(xiāng)二元體制深深影響鄉(xiāng)村的凋敝衰敗,。他認為，這次修法最關(guān)鍵的就是看前述“刪去”表述最終能否通過,。

中央財經(jīng)大學民營城市研究中心主任路乾對《財經(jīng)》記者表示,，草案“刪去”的表述，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,，會對鄉(xiāng)村振興產(chǎn)生積極影響,，解決農(nóng)村發(fā)展產(chǎn)業(yè)所需要的土地空間。

多位接近決策層的專家告訴《財經(jīng)》記者,，盡管中央在土地改革上走得緩慢而艱難,，但對基層土地松綁放權(quán)的大方向沒有變，仍在一步步往前走,。

土改試點再延期

針對此次《土地管理法》修正案草案,，另一項令人關(guān)注的信息是將“三塊地”改革試點再次延期至2019年12月31日。對此,，上述接近政策制定的專家稱,，延期應(yīng)該是中央認為目前部分試點地區(qū)的改革力度不夠大，改革深度和廣度不夠完善,。

劉守英亦表示,，試點再延期一年，是為了給33個縣留出修法過渡期,，直至最終法律通過,。

對此，多地試點地區(qū)官員的解釋也呼應(yīng)了劉守英的觀點，再次延期對試點縣來說是好事,，為未來修法通過后提供調(diào)整期,。東部地區(qū)一位國土局官員對《財經(jīng)》記者表示，“我們地方在有些改革上力度很大,，走得很遠,，因此對于中央修法沒采納的經(jīng)驗，我們確實需要一個過渡期來調(diào)整,，否則會出現(xiàn)問題,。”

三塊地改革指的是農(nóng)村土地征收制度,、宅基地制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革,，2015年初，全國人大授權(quán)33個縣（市,、區(qū)）進行土地制度改革試點,，試點期限為三年,，目的是為這一輪的土地修法積累經(jīng)驗,。

這種“先局部試點、后全國鋪開”是中央政府在制定重大改革時采用的慣用方式,，由于土改牽涉國本,，試點改革原本于2017年底結(jié)束，但在總結(jié)經(jīng)驗時,，各方在不同問題上多有分歧,，因此，全國人大決定將試點期限延長一年,，今年再次將試點時間延長,。

此輪33地土改試點，基本按照每省份一個的原則布局,，浙江,、四川則獲得兩個試點名額，主要在國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)以及全國農(nóng)村改革試驗區(qū)布局,，可與其他改革政策形成聯(lián)動效應(yīng),，將試點效果最大化。

多名地方國土官員對《財經(jīng)》記者表示,，改革試點猶如有了中央的“尚方寶劍”,，在試點范圍內(nèi)允許突破現(xiàn)有法律規(guī)定，即《土地管理法》,、《城市房地產(chǎn)管理法》中,，關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定,，都可暫時調(diào)整實施,，如暫停了土管法中“集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定”，明確在符合規(guī)劃,、用途管制和依法取得的前提下,，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃,、入股,，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價,。

正是這把“尚方寶劍”,，讓浙江義烏、廣東南海,、貴州湄潭等試點地區(qū)大膽改革,，結(jié)合地方發(fā)展實際需求，解決城市規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)升級,、鄉(xiāng)村振興中的諸多問題，如浙江義烏通過對宅基地進行三權(quán)分置,，為偏遠鄉(xiāng)村的村莊改造提供了抵押融資權(quán)利,，廣東南海則通過對集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行新型產(chǎn)業(yè)載體認定，解決了集體土地上的產(chǎn)權(quán)無法分割問題,。

多個試點地區(qū)國土官員表示,，四年下來，大部分試點市,、縣,、區(qū)還是取得了不錯成績，自然資源部最新公布數(shù)據(jù)也支持了這一說法,，目前33個試點縣（市,、區(qū)）已按新辦法實施征地1275宗、18萬畝,；集體經(jīng)營性建設(shè)用地已入市地塊1萬余宗,，面積9萬余畝，總價款約257億元,，收取調(diào)節(jié)金28.6億元,，辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款228宗、38.6億元,；騰退出零星,、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農(nóng)房抵押貸款5.8萬宗,、111億元,。

期待改革更進一步

33地土改試點再延期一年，有專家對《財經(jīng)》記者表示,，希望各方做好試點縣總結(jié)工作,，并希望土地改革更進一步。

劉守英建議,，總結(jié)經(jīng)驗時,，要將各地區(qū)差異性和他們對土地的不同需求找出來，針對集體經(jīng)營性建設(shè)用地,、宅基地建立有效的規(guī)劃和用途管制,，并形成一套統(tǒng)一的土地權(quán)益體系。

路乾建議,，針對目前試點地區(qū)集體土地入市范圍太窄,，未來應(yīng)該擴大試點范圍，增加大城市周邊和沿海地區(qū)的試點,，并擴大集體土地的入市類型,。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，實際經(jīng)營性建設(shè)用地的量比較小,，自然資源部公布的數(shù)據(jù)是4000萬畝,，僅占農(nóng)村集體建設(shè)用地14%,，而且這些地區(qū)早已經(jīng)形成入市事實,，“村村點火，戶戶冒煙”,。中西部很多地區(qū),，則幾乎沒有集體經(jīng)營性建設(shè)用地，宅基地是主要構(gòu)成部分,。

地區(qū)發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè),，鄉(xiāng)村振興要有產(chǎn)業(yè)振興。路乾表示,，發(fā)展產(chǎn)業(yè)需要建設(shè)用地,，但中西部地區(qū)存量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模小，下一步應(yīng)該盤活廢棄的宅基地,，鼓勵廢棄的宅基地退出,、轉(zhuǎn)變成經(jīng)營性建設(shè)用地，另一個方式是允許有發(fā)展?jié)摿Φ泥l(xiāng)村,，可以購買建設(shè)用地指標來發(fā)展產(chǎn)業(yè),。

此外，路乾還建議，對入市條件上,，不用把村莊規(guī)劃弄得過于嚴格,，應(yīng)該根據(jù)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的特性和需求點狀供地，以更靈活的方式做村莊規(guī)劃,。

“先規(guī)劃后入市的要求太高了,，按照目前的城市規(guī)劃體系，把村莊規(guī)劃做的太細,，不適合村莊的居住生態(tài)和產(chǎn)業(yè)特性,。鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是動態(tài)的、分散的,，在發(fā)展之前就做細致的規(guī)劃,，不利于產(chǎn)業(yè)落地。另外規(guī)劃成本太高,，很多村莊做一個規(guī)劃要上百萬,，不是很必要?！甭非赋?。

《財經(jīng)》記者在試點地區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn)，村莊書記,、村民對高價買回的規(guī)劃圖紙確有不滿,，認為不適合村莊發(fā)展實際，“規(guī)劃師都是做城市規(guī)劃的,，按照城市特點來給我們農(nóng)村做規(guī)劃,，很多不合實際地方要多次重改，花了不少冤枉錢,?！币晃淮逦瘯浵颉敦斀?jīng)》記者抱怨。

劉守英還建議,，應(yīng)研究集體建設(shè)用地入市后,，增值收益如何在國家、集體,、個人之間進行分配,，并要研究整個社會治理問題，區(qū)別清楚邊界,，哪些該由公權(quán)力去做,，哪些是由鄉(xiāng)村自治來完成。

此外,，路乾認為,，下一步改革應(yīng)該允許企業(yè)下鄉(xiāng)在集體土地開發(fā)商品房住宅,，如果發(fā)展房地產(chǎn)住宅被堵死，對鄉(xiāng)村振興而言是一種制度性障礙,。

“產(chǎn)業(yè)投入資金回收慢,，現(xiàn)在回報率也不高，很多企業(yè)需要先開發(fā)房地產(chǎn),，用房地產(chǎn)的收益來彌補發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投入,。”路乾解釋,，“如果不給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的空間,，鄉(xiāng)村振興就只能做幾個示范項目、示范點,，難以帶動鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,。”