作者:中國宏觀經濟研究院 劉雪燕,、何明洋

因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產市場整體轉向的判斷為時尚早,。房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個經濟問題,更是一個社會問題。下決心解決好房地產市場問題,必須保持政策定力,不能因市場中的部分雜音,、假象,、擾動就松懈或完全轉向,以致功虧一簣

近一段時間,土地流拍不時見諸報道,一些地方土地流拍率逐漸走高,有人將其解讀為房地產市場的轉向信號,。筆者認為,作出這一判斷還為時尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振,。首先是調控政策趨嚴,。限購、限貸,、限售等政策持續(xù)發(fā)力,多主體供應,、多渠道保障的租購并舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份,中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”,調控政策進一步趨嚴,。其次是資金面日益趨緊,。在穩(wěn)步去杠桿的形勢下,銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴密監(jiān)管,、股權融資凍結,、非標渠道遭遇關閉等措施,使房企融資成本不斷上揚。最后是市場面需求趨弱,。經濟下行壓力有所加大,、居民部門杠桿率快速攀升、房貸審核趨嚴等因素,使購房者觀望情緒濃厚,加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重,未來一段時間房地產市場有效需求或進一步減少,。

目前,地方政府土地轉讓收入,、房地產行業(yè)部分先行指標、商品房銷售以及庫存情況等數(shù)據(jù)均顯示,我國房地產市場運行依然平穩(wěn),。因此,因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產市場整體轉向的判斷,還為時尚早,。

土地轉讓收入持續(xù)高歌猛進。財政部數(shù)據(jù)顯示,2016年地方政府土地轉讓收入增速實現(xiàn)由負轉正,快速上升至15.1%,2017年初更是躍升至36.1%,并于2018年5月份達到45.9%的高點,。近期這一增速雖小幅回落,但始終保持在35%以上的高位,。這得益于地方政府供地節(jié)奏的調整,同時意味著土地需求持續(xù)旺盛和供地面積大幅提高。

房地產行業(yè)部分先行指標運行平穩(wěn),。首先,土地購置費用大幅提升,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年以來房企土地購置費用大幅增加,截至8月份累計同比增速達66.9%,顯示出房企購地欲望強烈,。其次,實際到位資金保持穩(wěn)定。今年以來,房企實際到位資金增速持續(xù)擴張,累計增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%,。最后,新開工項目大幅增加,。截至今年8月份,房地產新開工施工面積累計達133293萬平方米,累計同比增速高達15.9%,相較去年同期增長了8.3個百分點。

商品房銷售情況基本保持穩(wěn)定,。一是銷售面積回落幅度有限,。今年8月份房地產銷售面積累計達102473.53萬平方米,累積增速為4.0%,較今年初微降0.1個百分點,跌幅有限。二是銷售額度實現(xiàn)持續(xù)回升,。截至今年8月份,我國商品房銷售額累計同比增速達14.5%,相較去年末上漲0.8個百分點,與去年同期基本持平,。

商品房庫存狀況持續(xù)收緊。國家統(tǒng)計局報告顯示,2016年11月份以來我國商品房待售面積持續(xù)減少,且去庫存速度不斷加快,。截至今年8月份,商品房待售面積已降至53873萬平方米,累計同比增速跌至-13.6%,庫存緊張狀況可見一斑,。其中,住宅類商品房跌幅最為顯著。

雖然受限于政策,、資金,、市場因素,近期房企拿地更加謹慎,土地流拍數(shù)量有所增加,但上述相關數(shù)據(jù)指標均表明,房地產市場依然處于合理運行區(qū)間,并未出現(xiàn)趨勢性轉向。現(xiàn)階段應密切關注市場動向,必須保持現(xiàn)有調控政策不動搖,防止再次走上過度依賴房地產拉動經濟的“老路”,。要認識到,房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個經濟問題,更是一個社會問題。下決心解決好房地產市場問題,必須保持政策定力,不能因市場中的部分雜音,、假象,、擾動就松懈或完全轉向,以致功虧一簣。當然,根本解決房地產市場問題在于建立長效機制,但這恰恰需要短期政策創(chuàng)造條件,、贏得時間,。