中新經(jīng)緯客戶端10月27日電(薛宇飛)幾年前，劉鵬(化名)所在的北方某市房地產(chǎn)市場很不景氣，因扛不住資金壓力,，小區(qū)的開發(fā)商在工程完工前跑路了，他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝,。為了孩子上學，劉鵬一家還是搬了進去,，每天都要上下爬8層樓,。劉鵬說：“我們這棟樓還算好的，旁邊那棟只是搭了架子,，就撂那了,。”

買期房是大多數(shù)購房者都有的經(jīng)歷,，在香港,，買期房所對應(yīng)的商品房預(yù)售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實際上,，由于購房者與開發(fā)商關(guān)系不對等,，導致期房交易問題頻發(fā)，這種制度并沒有聽上去那么美好,。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，類似劉鵬遇到的工程爛尾，在樓市下行階段會更為普遍,。

近年來,，全國多地出臺鼓勵商品房現(xiàn)售政策，雖然還是少數(shù),，但未來不排除會有更多的城市加入這個行列,。業(yè)內(nèi)人士認為，雖然商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會取消,，但增加現(xiàn)房銷售比例,、規(guī)范預(yù)售制度將是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個趨勢,。

期房銷售占比超八成 風險轉(zhuǎn)嫁購房者

“樓花”一詞始于中國香港,。公開資料顯示，上個世紀50年代,，霍英東成立的立信置業(yè)有限公司一改當時的現(xiàn)樓銷售政策,，提出“預(yù)售樓花”并倡導分期付款。當時的香港政府于1956年出臺了《預(yù)售樓花同意書》,，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度,。在房地產(chǎn)市場發(fā)展早期,，內(nèi)地主要借鑒了香港市場的發(fā)展經(jīng)驗，并于1994年正式確立了商品房預(yù)售制度,。

經(jīng)過二十多年發(fā)展,，期房銷售已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)銷售的主要方式。華創(chuàng)證券稱,，2018年前8個月,，中國住宅期房銷售面積占比達84%，金額占比達87%,，住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售,。

實踐中，期房銷售的優(yōu)劣勢十分明顯,。優(yōu)勢方面,，中信建投認為，預(yù)售制縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠周期,，一定程度上滿足了房企的融資需求,。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元,，其中，定金及預(yù)收款40259億元,，占比達33%,，比銀行貸款高出兩倍多。

從需求來看,，期房具備更加優(yōu)惠的價格,。“我們對比了40大中城市的期房均價和現(xiàn)房均價,，2012年以來的絕大多數(shù)月份中,，期房售價要低于現(xiàn)房售價的10%~20%，并且價差在近年來有擴大的趨勢,。預(yù)售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻,，刺激了市場的潛在需求?！敝行沤ㄍ断嚓P(guān)人士稱,。

但預(yù)售制帶來的問題也比較多。上述機構(gòu)稱,，房企在住房建設(shè)環(huán)節(jié)就收取房款,，實質(zhì)是將潛在的融資壓力和建設(shè)風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“當下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預(yù)售制度有關(guān),。過去,，預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)量,，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說,，因為保障度太低,，由此產(chǎn)生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價?！?/p>

推進現(xiàn)房銷售

合肥,、廈門、中山等地在行動

其實,，商品房預(yù)售制度的存廢之爭,，在之前就已經(jīng)有幾次大的爭論，但都不了了之,，而攪起本輪預(yù)售制度討論的是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會,。

該協(xié)會于9月底向各副會長單位下發(fā)的一份通知稱，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),，逐步取消商品房預(yù)售制度,，全面實施現(xiàn)售。不過,，廣東省房協(xié)相關(guān)人士隨后回應(yīng)稱,，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究,。

這份文件雖然“懸而未發(fā)”,，但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經(jīng)緯在中山市國土局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn),，今年以來,，中山市已經(jīng)有10余個城市住宅用地要求“出讓后實行商品房現(xiàn)售”，10月17日出讓的W02-18-0038,、W02-18-0039地塊也有現(xiàn)房銷售的規(guī)定,，但均以流拍告終，10月12日出讓的另外兩個現(xiàn)房銷售地塊以接近底價成交,。

雖然住宅地塊均要求現(xiàn)房銷售,，但中山市公共資源交易中心的相關(guān)負責人對媒體表示，掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”地塊并不能被認為是廣東省要求的試點,，后期是否會因市場反應(yīng)過大而調(diào)整,，要看國土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

在其他地方,，也有商品房現(xiàn)售政策的出臺,。今年10月19日,，合肥市房地產(chǎn)管理局出臺商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定,，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售,。對于現(xiàn)房銷售，要進一步消減備案材料,，簡化辦理流程,，縮短辦理時限。今年4月底,，福建住建廳要求,，福州廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，合肥出臺現(xiàn)房銷售政策，對全國其他城市有較好的借鑒意義,，聯(lián)想到廣東部分政策改革,，未來現(xiàn)房銷售的模式會不斷推廣。不過,，至今未看到合肥,、福州、廈門等地有新舉措推出,。

回到房地產(chǎn)市場火熱的2016年,，杭州、南京,、蘇州等城市土拍時的現(xiàn)房銷售規(guī)定則與抑制樓市過熱有很大關(guān)系,，南京、杭州也都在近期取消了此類規(guī)定,。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊,，蘇州從2016年9月至今,，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售,，占比超50%,。

穩(wěn)定市場需要

預(yù)售制短期不會取消

與商品房預(yù)售相對應(yīng)，對購房者來說,，現(xiàn)售的好處在于可以“一手交錢,、一手交房”，并能督促開發(fā)商管控房屋質(zhì)量,，減少相應(yīng)糾紛,。

但由于商品住宅預(yù)售占比達八成以上，一旦取消，其影響可想而知,。首先,，房企的資金成本必然大幅上升，中信建投相關(guān)人士認為,，取消預(yù)售制度,，房企零成本的預(yù)收款將消失，若維持原先的杠桿水平,，則需用有息負債代替,，杠桿成本上升，經(jīng)營風險亦相應(yīng)上升,。

“取消預(yù)售制度將導致大量高杠桿中小房企因資金鏈風險而倒閉,，尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，風險難控,，對金融機構(gòu)的負面沖擊巨大,。”華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪對中新經(jīng)緯說,。

另一方面,，實行現(xiàn)售制度短期內(nèi)會導致商品房供應(yīng)嚴重不足。袁豪通過研究發(fā)現(xiàn),，直接取消預(yù)售制度將導致短期內(nèi)的住宅供應(yīng)下降84%,，并且目前的商品房庫存處于低位，綜合之下,，住房供應(yīng)“休克”必然推升房價,。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性不大,。中信建投預(yù)計,，房地產(chǎn)市場政策的走向?qū)⒁苑€(wěn)定預(yù)期為主，預(yù)售制度改革的方向應(yīng)該是循序漸進的,。在房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾做好充分準備之前,，預(yù)售制度不會突然消失。

張大偉說：“取消預(yù)售制度會導致供應(yīng)量在短期內(nèi)銳減,，不利于市場穩(wěn)定,。推行現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)、房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量時代及房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較低的情況下,?！?/p>

“現(xiàn)房交易模式是大趨勢，尤其在中東部大城市試點的可能性最大,。預(yù)售制度不會被‘一刀切’,，有可能針對具體地塊進行試點,。”嚴躍進說,。

面對預(yù)售制度下的市場亂象,，規(guī)范必不可少。長江證券認為,，中國尚未形成全國統(tǒng)一的預(yù)售監(jiān)管體系，地方預(yù)售監(jiān)管以政府監(jiān)管和商業(yè)銀行監(jiān)管為主,，引入第三方機構(gòu)的聯(lián)合監(jiān)管相對較少,。加強預(yù)付款監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)督，或是未來完善預(yù)售制度的關(guān)鍵所在,。(中新經(jīng)緯APP)