9月的上海,，早已告別高溫酷暑，黃浦江面吹來的風(fēng)讓人感受到陣陣涼意,。在不少購房者和開發(fā)商看來,，與天氣一同轉(zhuǎn)涼的還有上海的樓市。

十一黃金周將至,，這股樓市“冷空氣”似乎盤旋不下,。上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米,，同比下降34.6%,，是近5年以來成交量最低的一次。與此同時,，二手房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比下跌,。上海樓市真的“涼涼”了嗎？預(yù)期中的“金九銀十”能否實現(xiàn),？近日,，證券時報·e公司記者走訪了前灘晶耀名邸二期、森蘭名軒三期等網(wǎng)絡(luò)紅盤,，試圖還原當(dāng)下真實的上海樓市,。

十盤同時段認(rèn)籌

買房不用搶了

9月27日下午，市民夏先生接到了自稱晶耀名邸二期售樓處工作人員打來的電話,，通知他十一長假期間去看樣板房,。這一消息讓夏先生頗感欣喜，在此之前,，前灘的一眾新盤屬于購房者口中“不設(shè)售樓處,、不配銷售人員、不看樣板房”的搶手盤,。終于能結(jié)束“盲買模式”的夏先生打算利用假期看看樣板房,，仔細(xì)考察下新房周邊環(huán)境。不過,，從近期新盤認(rèn)籌情況來看,，上海樓市的假期或許已提前到來。

時間回到一周前,，夏先生剛完成晶耀名邸二期的認(rèn)籌,。9月18日，晶耀名邸二期認(rèn)籌首日，證券時報·e公司在現(xiàn)場看到,，從認(rèn)籌點門口到大廳有數(shù)名保安值守,，大廳里用鐵質(zhì)圍欄分隔不同區(qū)域并拉起紅線，十余名有意向購房者手拿資料或咨詢討論或遞交材料,。

“我早上八點鐘就趕到這里,，還以為會大排長龍?！眳桥扛嬖V記者,，她是替女兒來看房子的，現(xiàn)在看到認(rèn)籌的人并不多,，她心里反而有些猶豫了,。

事實上，兩個月前,，該項目前期房源認(rèn)籌首日就是人山人海,。彼時推出的116套房源，引來了近1600組認(rèn)籌客戶,，認(rèn)籌比例近13:1,，刷新了上海實施搖號政策以來的認(rèn)籌紀(jì)錄。

而這一次認(rèn)籌,，觀望的情緒似乎更濃了,。記者注意到，與前一期項目相比,，認(rèn)籌細(xì)則多出了“凍結(jié)資金”這一要求,，首套需提供122萬元銀行凍結(jié)證明，其他情況提供405萬元銀行凍結(jié)證明,。而銀行凍結(jié)資金還不包含需另行支付的161萬元認(rèn)籌金,。也就是說，要認(rèn)籌該項目至少要保證銀行卡上有283萬元流動資金,。

認(rèn)籌現(xiàn)場,，咨詢處聚集了多名意向購房者，他們的問題集中在是否有對口學(xué)區(qū),、得房率和戶型上,。

當(dāng)?shù)弥⒉荒鼙ＷC對口九年一貫制的學(xué)校，有購房者表示要先回家商量下再來,。“我就是看中有學(xué)區(qū),，定位比較高,，才選擇這里的。”劉先生稱自己是外地戶口,，繳滿5年社保剛夠買房資格,，兒子明年就要上小學(xué)，如果沒有確定學(xué)區(qū),，他打算再看看近期其他盤或者直接買入合適的二手房,。

還有購房者被開發(fā)商提醒，不能在同一認(rèn)籌時間段內(nèi)認(rèn)籌多個樓盤,。這意味著,，自該項目認(rèn)籌開始搖號至結(jié)果公布，認(rèn)籌客戶到上海其他樓盤進(jìn)行認(rèn)籌的,，因限額查詢過程中審核不予通過的,，后果由認(rèn)籌客戶自行承擔(dān)。

記者從多名銷售人員處獲悉,，雖然暫無正式官方文件,，但坊間已有多個樓盤默認(rèn)這一認(rèn)籌規(guī)則。同一時間段內(nèi)只能選擇自己最喜歡的項目參與認(rèn)籌搖號,，如果同時認(rèn)籌了兩個,，那么可能兩個都無法參加搖號?！八姓J(rèn)籌人員的名單會交給公證處,，公證處掌握了認(rèn)籌客戶各個樓盤的認(rèn)籌情況，如果有重復(fù)認(rèn)籌的情況,，你的名字就會被剔除此次認(rèn)籌名單,。”現(xiàn)場工作人員對證券時報記者如此解釋,。

“聽說同期開的其他盤也有性價比不錯的,，反正還有一周的認(rèn)籌時間，多了解下再做決定來得及,?！辈坏弥貜?fù)認(rèn)籌讓不少購房者犯了“選擇困難癥”。有購房者表示,，自己已經(jīng)搖中了大華碧云天的項目,，最后自動放棄了，就是為了等今天的認(rèn)籌,。據(jù)證券時報·e公司記者不完全統(tǒng)計,，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初,，還有萬科公園大道,、玫瑰公館二期,、寶華城市之星、招商主城,、森蘭名軒三期,、八埭頭、高洲府,、東原印柒雅,、世紀(jì)江灣等9個樓盤在同時段認(rèn)籌。

中介到新盤發(fā)傳單

買房送寶馬可折現(xiàn)

近期,，和晶耀名邸二期一樣受關(guān)注的新盤還有森蘭名軒三期,。此次項目加推11層公寓、6-7層洋房以及疊加別墅,，共計房源194套,，準(zhǔn)現(xiàn)房交付，均價55382萬元/平,。聽起來更為心動的價格,，以及周邊有小學(xué)學(xué)區(qū)資源，也讓該盤成為了又一個網(wǎng)紅盤,。

9月23日,，證券時報記者來到位于中外環(huán)的森蘭認(rèn)籌現(xiàn)場，正值中秋假期,，認(rèn)籌也不需要排隊,。“因為這塊地是2001年拿的,，拿的比較早成本較低,，又碰上現(xiàn)在政府限制新房價格，所以單價只賣5.5萬元,?！币晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，這附近的二手房單價基本都在7萬元以上,，新房,、二手房價格倒掛嚴(yán)重。

認(rèn)籌大廳之外,，一群身著白襯衫的中介向路過的行人發(fā)著傳單,。“知道這邊有認(rèn)籌我們就提前過來了,，反正現(xiàn)在也沒有特別的事,，不如過來碰碰運氣?！逼渲幸幻薪楸硎?，現(xiàn)在一個月能成交兩三套房子就算不錯了,。

這一較為慘淡的成交情況也反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,，8月份，上海二手住宅成交約1.35萬套,，環(huán)比下降3.4%,，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環(huán)境下部分樓盤性價比較高,，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場,。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài),，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平,。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受證券時報記者采訪時表示，目前,，上海二手房還有比較大的議價空間,，普遍向7%-10%靠攏。郊區(qū)房源普遍有逾5%的議價空間,。而中心區(qū)域總價千萬以上的掛牌房源,，基本要打9折才有吸引客戶看房的可能，如果要達(dá)成成交,，則必須進(jìn)一步降價,。

為了促進(jìn)銷售，各大開發(fā)商和銷售也是用盡了打折降價的招數(shù),。記者了解到,，近日，位于上海寶山的招商雍和府項目以購房送寶馬來變相降價賣房,。雍和府項目的一位開發(fā)商向記者介紹,，9月份以來開展了買房送寶馬的活動，是開發(fā)商聯(lián)系到了寶馬4s店,，談了優(yōu)惠的團(tuán)購價,，在購房簽約的當(dāng)天，客戶可以一邊簽購房合同,，一邊簽購寶馬的合同,。購寶馬的首付款和后期還款均由開發(fā)商承擔(dān)，但客戶拿到的僅是裸車,。

該工作人員表示,，在售房源包括89平米戶型和聯(lián)排別墅，可享受的優(yōu)惠力度不一樣,。據(jù)他介紹,，贈送的車型為寶馬3系,、X1以及1系，具體車型視戶型,、樓層等有所差異,，最高相當(dāng)于省了40萬元。如果不想選擇送車,，可以向開發(fā)商申請購房折扣,，別墅的話折現(xiàn)30萬元問題不大。

“現(xiàn)在房企競爭很激烈,，市場也不是很好,。另外，快到年底了,，我們也想帶一波行情起來,，把銷售量提升上去?！闭劶稗k送車活動的原因,，這位工作人員直言道。

盧文曦對記者表示,，買房送車的大幅促銷這幾年都沒看到過,，這說明前幾年房企的姿態(tài)還是很強(qiáng)勢的，但現(xiàn)在房企也頂不住壓力了,，需要回籠資金,。盧文曦認(rèn)為，今年房企的壓力會比較大,，9月份的成交情況不理想,，那么，前三季度的壓力都集中在10月份和11月份前兩周,，再往后辦貸款的時間可能來不及,。“9月份以后房企的日子會比較難過,，10月份往后打折促銷的活動也許會更多,。”盧文曦說,。

冰火兩重天

老破小學(xué)區(qū)房不愁賣

上海樓市的分化已經(jīng)開始出現(xiàn),，地段、學(xué)區(qū),、醫(yī)療等資源成為購房者考量的最主要因素,。按理講，單價更為便宜的剛需產(chǎn)品應(yīng)該更受購房者喜愛,。對于許多置業(yè)家庭而言,，只要是在上海買,，買在哪里都是比較容易接受的。然而,，在所謂的“金九銀十”里,，最先遇冷的就是這些剛需盤。

記者查詢東方公證網(wǎng)發(fā)現(xiàn),，近期成交的許多郊區(qū)項目認(rèn)籌比例低于10%,。三湘海尚云邸認(rèn)籌數(shù)5套，房源161套,，認(rèn)籌比3%；正榮璟園認(rèn)籌數(shù)5套,，房源54套,，認(rèn)籌比9%；葛洲壩綠城玉蘭花園認(rèn)籌數(shù)為8套,，總計房源223套,，認(rèn)籌比4%。而那些總價直逼千萬元的優(yōu)質(zhì)地段樓盤更容易躋身網(wǎng)紅盤行列,。9月份開盤的萬科翡翠公園,，認(rèn)籌數(shù)712套，房源52套,，認(rèn)籌率高達(dá)1369%,。

在與身邊購房者的交流中，記者發(fā)現(xiàn),，如今的市場改善型住房人群占據(jù)了比較大的比例,。此前市場比較好的時候，只要價格便宜優(yōu)惠,，總能吸引到買家,，但在市場不太好的時候，如果沒有地段,、交通等硬性條件支撐,，很難得到購房者的青睞。這也就是購置千萬房產(chǎn)的購房者所認(rèn)可的“高性價比”和“能抗跌”,。另外,，在限購、限貸的政策背景下,，大多數(shù)購房者都更珍惜手中的房票,，都希望能買到能力范圍內(nèi)最好的房子，一步到位,。

而在地段,、交通,、商業(yè)等眾多吸引人購買的要素里，學(xué)區(qū)是目前上海最堅挺的存在,。位于浦東新區(qū)南泉北1019號的明珠小學(xué)A校區(qū),，周邊不乏大大小小的房產(chǎn)中介，學(xué)校的墻壁外隨處可見張貼的二手房廣告,。

“雖然整個市場不太好,，但我們的成交量一直保持在一個月二三十套，價格也保持穩(wěn)定,，基本上沒有受到?jīng)_擊,。”一位中介向記者介紹,，由于是學(xué)區(qū)房,，即便是有30年歷史的老破小房也每天都有人來咨詢，而其中30平米總價450萬元左右的房型最受歡迎,，多數(shù)家長選擇這個戶型只為孩子能掛戶口上學(xué),。

同樣位于陸家嘴地段的次新房世茂濱江花園便沒有這樣的好運。世茂濱江花園毗鄰陸家嘴核心商圈,，臨近延安東路等多條隧道,，與地鐵線也相近，價格7.5萬-10萬元/平方米不等,。但據(jù)附近銷售人員介紹,，小區(qū)對口的小學(xué)不是重點學(xué)校，現(xiàn)在每月能成交一兩套,。記者在樓盤介紹書上看到,，小區(qū)內(nèi)一套850萬元的三房在一周內(nèi)降價60萬元后成交?！拔覀円矔o業(yè)主發(fā)信息,，歡迎他們主動降價出售，甚至承擔(dān)一部分稅費,，二手房庫存積壓厲害,，早點降價也好早點成交?！变N售人員表示,。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對證券時報·e公司記者表示，從當(dāng)前上海新房的交易來說,，其實說明市場的觀望情緒增加了,。當(dāng)然應(yīng)該看到，近期新房的供應(yīng)規(guī)模較大，購房者可選擇的余地增加,。部分購房者因為二手房沒有拋售掉,，所以客觀上也影響了此類新房的交易。

從此類二手房的數(shù)據(jù)看,，下跌或者說降溫,，也說明市場在積極做調(diào)整。實際上當(dāng)前二手房市場確實面臨了很多壓力,，至少房東強(qiáng)勢定價的心態(tài)是減弱了,，這都會影響市場的產(chǎn)品交易和后續(xù)定價。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，目前的上海樓市,，潛在需求還是很大，所以本身也沒有太多的市場風(fēng)險,。對于此類市場交易來說,，購房者并非真的看空，但是首付比例過高,，確實入市的壓力比較大。未來購房者若是有機(jī)會,，建議入市,，因為當(dāng)前價格還是相對抑制的。