負(fù)債率上升仍是隱患

雖然大多數(shù)房企業(yè)績(jī)亮眼,，但在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下,，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象,。

數(shù)據(jù)顯示,，在公布了年中報(bào)告的32家地產(chǎn)公司中，有不少于20家出現(xiàn)了負(fù)債率較去年底走高的情形,，占比達(dá)62.5%,。其中光大嘉寶,、美好置業(yè)、ST天業(yè),、招商蛇口四家公司負(fù)債率攀升超過(guò)了5個(gè)百分點(diǎn),。

此外，有息債務(wù)規(guī)模的上升成為了一大特點(diǎn),。有息債務(wù)為短期借款,、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券,、應(yīng)付票據(jù)之和,。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底多達(dá)21家房企的有息債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)了增長(zhǎng),，凈增長(zhǎng)超過(guò)10億元的就多達(dá)14家,。

“多城市嚴(yán)厲限貸、限購(gòu)以及壓價(jià)下,，銷(xiāo)售回款速度變慢,，這需要開(kāi)發(fā)商更多地舉債運(yùn)營(yíng)?！币患疑鲜蟹科筘?cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示,，“現(xiàn)在要做好長(zhǎng)期過(guò)冬的準(zhǔn)備，因此盡可能地融資補(bǔ)血,，并將債務(wù)期限拉長(zhǎng),。”

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看,，有息債務(wù)中來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸仍然占據(jù)較大比重,。

負(fù)債率上升仍是行業(yè)隱患，數(shù)據(jù)顯示,，目前已披露中報(bào)的上市房企合計(jì)凈利潤(rùn)370億元,，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬(wàn)億元。

為此有的房企早早開(kāi)始放緩?fù)顿Y速度,，需求利潤(rùn)增長(zhǎng),。像中海地產(chǎn)近日年中報(bào)告披露顯示，上半年中海地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售額為港幣1508.5億元,，達(dá)成年度2900億銷(xiāo)售目標(biāo)的52%,。在投資方面，今年上半年中海地產(chǎn)累計(jì)吸納土地26 宗,，新增土地總樓面面積789萬(wàn)平方米,，地價(jià)總權(quán)益支出港幣459.5億元，不到全年土地預(yù)算的40%。相對(duì)應(yīng)的是,，截至6月30日,，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企債務(wù)增加的背景下,，調(diào)控并未放松,，預(yù)計(jì)將有更多企業(yè)像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤(rùn)率,，降低負(fù)債率,。

提速多元化 房企加碼養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

“從目前披露的房企年中報(bào)告來(lái)看，主要房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)均非常搶眼,，但我們也看到,，很多龍頭開(kāi)發(fā)商，一方面不斷尋找新的并購(gòu)擴(kuò)張機(jī)會(huì),，另一方面,，也紛紛多元化轉(zhuǎn)型?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士表示,。而根據(jù)北京青年報(bào)記者梳理，健康,、養(yǎng)老,、教育、零售,、物流等已經(jīng)成為眾多房企多元化發(fā)展的布局,。

例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài),，大公寓,、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開(kāi)花,，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn),。管理規(guī)模總計(jì)約90萬(wàn)平方米,，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺(tái)的全線上化服務(wù),。

此外，藍(lán)光發(fā)展也表示,，以“地產(chǎn)金融+文化旅游+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”為核心基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),，圍繞地產(chǎn)核心主業(yè)，形成以文化旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體架構(gòu)的同心多元化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向新經(jīng)濟(jì)下的新型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型,。

多元化走得最快的還是龍頭萬(wàn)科,。在不斷加碼長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局也逐漸形成規(guī)模,。

自從2009年開(kāi)始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)以來(lái),，萬(wàn)科的養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)始在近年來(lái)密集落地。數(shù)據(jù)顯示,，萬(wàn)科養(yǎng)老已經(jīng)深耕北,、上、廣,、深,、杭、成6個(gè)核心城市,，重點(diǎn)布局了10余個(gè)“三高”城市,。萬(wàn)科目前在全國(guó)范圍內(nèi)的養(yǎng)老項(xiàng)目超過(guò)180個(gè)，已開(kāi)業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目200多家,，籌建籌開(kāi)項(xiàng)目50多個(gè),。

其中北京區(qū)域即將誕生首個(gè)公建民營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目被命名為萬(wàn)科隨園養(yǎng)老中心,，將在9月份開(kāi)放樣板間,。北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬(wàn)科首個(gè)全齡長(zhǎng)者持續(xù)照料退休社區(qū),，標(biāo)志著北京萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)“怡園,、嘉園、隨園”三條產(chǎn)品線全部落地,。該項(xiàng)目將是萬(wàn)科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目,，同時(shí)也是目前北京市床位數(shù)第一的公建民營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。

據(jù)悉,，目前萬(wàn)科北方區(qū)域養(yǎng)老項(xiàng)目主要布局在6個(gè)城市(北京,、天津、青島,、濟(jì)南,、沈陽(yáng)、大連),，北京地區(qū)開(kāi)業(yè),、籌開(kāi)、獲取鎖定的共計(jì)有16個(gè)項(xiàng)目,，60萬(wàn)平方米,，9000多張床位。

除開(kāi)發(fā)主業(yè)外，標(biāo)桿房企也在圍繞大眾多元需求,，積極尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)和轉(zhuǎn)型方向,，值得一提的是，今年以來(lái)恒大在房地產(chǎn)主業(yè)之外,，還將投入到高科技產(chǎn)業(yè),。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議,，恒大計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億,，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天,、人工智能,、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域,。今年6月份,，恒大又入主美國(guó)新能源汽車(chē)公司法拉第未來(lái)，正式進(jìn)軍電動(dòng)汽車(chē)市場(chǎng),。

業(yè)內(nèi)分析人士表示,，大多數(shù)房企的年中報(bào)告雖然靚麗，但行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈,，并且分化嚴(yán)重,。房地產(chǎn)企業(yè)追求規(guī)模、效率,、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動(dòng)作也將持續(xù),。此外，行業(yè)轉(zhuǎn)型提速,，多家房企投入重金進(jìn)行多元化改革,，也是為了使房地產(chǎn)相關(guān)多元化領(lǐng)域具備新的可增長(zhǎng)的盈利空間。

●年中報(bào)看點(diǎn)●

中海地產(chǎn)：凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)十年

中海地產(chǎn)一直都不是規(guī)模最大的,，但卻是最掙錢(qián)的,。在業(yè)內(nèi)也一直因?yàn)槌錾某杀究刂瞥蔀殚_(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的對(duì)象。根據(jù)近期披露的年中報(bào)告顯示：雖然在銷(xiāo)售規(guī)模上中海地產(chǎn)剛破千億元,，處于第二梯隊(duì),，但是凈利潤(rùn)率水平始終讓大多數(shù)房企望其項(xiàng)背。

年中報(bào)告顯示,，今年上半年,，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入886.01億港元，同比增長(zhǎng)1.61%,；利潤(rùn)錄得357.46億港元,，同比增長(zhǎng)11.25%；毛利率35.8%，較去年同期上升了5.3個(gè)百分點(diǎn),。

很顯然,，中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資，在營(yíng)收增長(zhǎng)幅度僅有1.61%的情況下,，依然保持利潤(rùn)處于較高水平,，其股東凈利已連續(xù)十年錄得增長(zhǎng)。

恒大：凈利潤(rùn)提升一倍

8月28日,，中國(guó)恒大發(fā)布了上半年業(yè)績(jī),，各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)均創(chuàng)下新高，其中核心業(yè)務(wù)利潤(rùn),、凈利潤(rùn)創(chuàng)行業(yè)有史以來(lái)最高紀(jì)錄,。其他指標(biāo)中，上半年恒大毛利潤(rùn)1088.6億元,，同比大增61.8%,；凈利潤(rùn)530.3億元，同比大增129.3%,；核心利潤(rùn)550.1億元,，同比大增101.5%。

對(duì)于恒大取得如此業(yè)績(jī),，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在發(fā)布會(huì)上表示,，恒大盈利能力的持續(xù)提升，來(lái)自于超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略,、強(qiáng)大的成本控制等多個(gè)方面,。首先從土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略來(lái)看，截至上半年末,，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到3.05億平方米,，土儲(chǔ)成本為1683元/平方米，為龍頭房企中的最低,。同時(shí),，恒大實(shí)施了強(qiáng)有力的成本控制，通過(guò)采取統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一招標(biāo),、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅降低了銷(xiāo)售,、管理,、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用。半年報(bào)顯示,，今年上半年銷(xiāo)售管理費(fèi)用率同比下降近兩個(gè)百分點(diǎn),。

富力地產(chǎn)：維持1300億的銷(xiāo)售目標(biāo)

超大房企在提高利潤(rùn)的同時(shí),，二三梯隊(duì)的房企也在努力擴(kuò)大規(guī)模。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布年中報(bào)告,，截至2018年6月30日,，富力總營(yíng)業(yè)額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元，純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元,。富力采取得當(dāng)?shù)某杀究刂拼胧┘案骶€城市物業(yè)平均售價(jià)有所上漲,，銷(xiāo)售物業(yè)錄得高毛利率逾40%，促進(jìn)集團(tuán)毛利率于2018年維持38.5%的高水平,。

報(bào)告披露,，富力集團(tuán)于上半年應(yīng)占協(xié)議銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)47%至人民幣570億元，創(chuàng)歷史新高,，而協(xié)議銷(xiāo)售之面積相當(dāng)于440萬(wàn)平方米,，較2017年同期增長(zhǎng)50%。

高增長(zhǎng)也是基于富力低成本土儲(chǔ)的優(yōu)勢(shì),，據(jù)了解,，截至2016年末，富力的土儲(chǔ)成本只有1700元/平方米,。至于今年的計(jì)劃,，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示：仍然堅(jiān)持1300億元的銷(xiāo)售目標(biāo),，對(duì)應(yīng)的交付可售面積約650萬(wàn)平方米,，181個(gè)可銷(xiāo)售項(xiàng)目。

“上半年交付了40%,，有60%將在下半年結(jié)轉(zhuǎn),，全年的均價(jià)都很接近，因?yàn)楫a(chǎn)品并不單一化,，都是綜合的,，所以比例不會(huì)相差很遠(yuǎn)，毛利率會(huì)維持在35%-40%水平,?！崩钏剂硎荆蠹铱梢杂蒙习肽甑闹笜?biāo)作參考,。

華夏幸福：

凈利潤(rùn)增長(zhǎng)29.05% 異地復(fù)制產(chǎn)城結(jié)合

8月28日,，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布2018年半年度報(bào)告披露,，上半年該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健快速增長(zhǎng),，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入349.74億元，比上一年同期增長(zhǎng)57.13%,；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)69.27億元,，比上一年同期增長(zhǎng)29.05%,。

作為產(chǎn)城結(jié)合的代表之一，上半年華夏幸福將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)向異地成功復(fù)制,，年中報(bào)告顯示,，2018年上半年，公司新簽產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目全部位于非京津冀區(qū)域,。非京津冀區(qū)域核心業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額占比達(dá)到38.63%,，較去年同期提升25個(gè)百分點(diǎn)。此外,，環(huán)南京,、環(huán)杭州、環(huán)鄭州區(qū)域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%,、18.74%,、13.87%。其中,，環(huán)鄭州區(qū)域成為繼環(huán)南京和環(huán)杭州區(qū)域之后,，又一新的異地復(fù)制業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極。本版文/本報(bào)記者 李桁