揭秘

長租公寓借道“信托”

向租客放貸

近年來，處在“風(fēng)口”上的長租公寓飛速發(fā)展,。公開資料顯示,，截至2017年底，自如進(jìn)入了北京,、上海等9座城市,，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計(jì)服務(wù)120萬名自如客,，2017年的租金收入突破160億元,。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年,，蛋殼公寓用3年時(shí)間讓自己擁有了10萬間房源,。

長租公寓背后已由中介變成資產(chǎn)管理公司

多名業(yè)內(nèi)人士指出，“金融＋長租公寓”這種模式是長租公寓飛速發(fā)展的秘密,。北青報(bào)記者了解到,，長租公寓背后的實(shí)體公司已經(jīng)由傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變成了“資產(chǎn)管理公司”，比如自如的實(shí)體公司是“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”,，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”,。一名基金業(yè)人士稱，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)到資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)變,，前者是一種撮合交易,，后者則凸顯了資本運(yùn)營。

自如設(shè)立信托計(jì)劃向租客發(fā)放貸款

在北青報(bào)記者獲得的一份“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”的房屋租賃合同中,，發(fā)現(xiàn)其貸款的主體是中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（下稱“外貿(mào)信托”）,。

2017年8月15日，自如成功發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“,，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu),，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元,，本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)票面利率5.39%,。截止到目前，自如與外貿(mào)信托至少已經(jīng)發(fā)起設(shè)立了“薈潤5號(hào)”“薈潤6號(hào)”等2個(gè)信托計(jì)劃,，用以向自如租客發(fā)放貸款,。

自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn),。比如“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款,，均為1年期。自如對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的收益進(jìn)行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi),，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益,，自如方面需要補(bǔ)充差額，用來滿足投資者的收益要求,。

在這個(gè)資管計(jì)劃中,，“自如”全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時(shí)也是該專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人,，通過與外貿(mào)信托合作成立信托通道的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)自如租戶開展住房分期信貸業(yè)務(wù),。“由于自如并未持有消費(fèi)金融經(jīng)營許可證或小額貸款經(jīng)營許可證,，不得不通過設(shè)立信托的方式向租戶發(fā)放貸款,。這種方式將基礎(chǔ)資產(chǎn)由小額貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐惺芤鏅?quán)，可有效規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵,。”一名證券業(yè)人士告訴北青報(bào)記者,。

自如平臺(tái)已經(jīng)形成一個(gè)資金池

2017年自如ABS發(fā)行之時(shí),，自如CEO熊林曾這樣介紹該產(chǎn)品：以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號(hào)底層資產(chǎn)計(jì)算,，折合到每月為0.75億元,，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余,。

對(duì)此,，前述證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金,，月付方式向業(yè)主付租,，就可以形成至少11個(gè)月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務(wù)費(fèi),，自如平臺(tái)上就形成了一個(gè)資金池,。提前1年預(yù)收的服務(wù)費(fèi)、租客押金和房租,，在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上列報(bào)為應(yīng)付款項(xiàng),。2017年底，自如負(fù)債規(guī)模接近75億元,，其中應(yīng)付款占比75%,，高達(dá)56億元，主要是房租預(yù)收款和押金收款,。

長租公寓靠與租房分期平臺(tái)合作進(jìn)行擴(kuò)張

除了與信托公司的合作,，也有部分長租公寓平臺(tái)直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設(shè)銀行已與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，租戶可通過建行發(fā)布的APP在線租房,，可以使用建行推出的個(gè)人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務(wù)，專門為租戶提供租房貸款,。

一家長租公寓運(yùn)營人士透露,，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，通過租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具,，是長租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個(gè)秘密,。只要長租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn),，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張,。

觀察

讓長租公寓

回歸“長住”本質(zhì)

最近,原本指望成為房產(chǎn)市場的“藍(lán)海”的長租公寓,遭到了空前的譴責(zé)和質(zhì)疑,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式,。

簡單來說,房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房產(chǎn)中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度,。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續(xù)在市場上橫沖直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務(wù),而是一種金融服務(wù),而且是一種加了杠桿的金融服務(wù),。正因如此,這種模式背后的金融風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛不容小覷,。

“房住不炒”“租售同權(quán)”已經(jīng)是大勢所趨,房租的長期化、穩(wěn)定化是全社會(huì)樂見其成的,。長租公寓模式有其自身的亮點(diǎn),即通過對(duì)于房產(chǎn)的改造,獲得溢價(jià)收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個(gè)模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸,。當(dāng)務(wù)之急是要及時(shí)控制長租模式下的金融風(fēng)險(xiǎn),讓長租公寓回歸“長住”本質(zhì),而不是充當(dāng)金融工具,。文/新華社