房屋租賃市場亟待立法規(guī)范

北京近期房租大漲引起社會廣泛關注專家建議

當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行,，嚴重影響租賃雙方的權益。一方面,，中低收入家庭、年輕家庭,、外來人口住房難,；另一方面，住房存在結構性空置問題,。其原因之一是,，租戶利益保障制度缺乏，對于租期,、租價和租賃期間租戶的諸多權益,，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定。

要加快住房租賃市場立法,，建立商品房“承租者保護,，承租者市民待遇”的制度，實行長期合同制度,，規(guī)范住房租賃的操作

41平方米,，每月租金6000元；56平方米,，每月租金7000元,；58平方米，每月租金8000元……

看著電腦屏幕上顯示的數(shù)字,，在北京市一家事業(yè)單位工作的李榮覺得“眼都直了”,。她不明白，為何不到一年，同樣的小區(qū),，同樣的戶型,，房租卻嗖嗖往上漲。

李榮看到的并非個別現(xiàn)象,。相關機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，最近一段時間，北京出現(xiàn)了房屋租金價格快速上漲的局面,。根據(jù)中房協(xié)實時數(shù)據(jù),，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%,，同比上漲19.78%,。

接受記者采訪的專家認為，近期北京房租大漲,，與中介哄抬價格,、資本進入租房市場等密切相關，但根源還是在于房屋租賃市場的不規(guī)范,。因此,，解決問題的出路，還是在于加快房屋租賃市場立法,，依法整治房屋租賃市場亂象,，規(guī)范房屋租賃市場秩序。

租房合同年年簽租金年年漲

李榮是北京市一家事業(yè)單位的職工,，多年前跟著丈夫由外省調入北京,?？粗績r飛漲,，總也下不了決心買房，一直租房居住,。

“房租年年都在漲,。”李榮告訴《法制日報》記者,。

她是從2012年開始租房,。當年3月的一天，她走進單位附近一家房地產(chǎn)中介公司的門店,。工作人員熱情接待了她,，問清楚她的要求后，先是帶她去一個相對比較新的小區(qū),，看了一套小兩居室,，裝修得還不錯。李榮對這套房子很滿意，就是覺得價格太高,。

第二天,，中介帶她看了一套比較破舊的房子，墻皮還多有脫落,，光線也不好,。李榮直接表示不滿意。

看到第三套房子時,，中介告訴她,，春節(jié)后是找房旺季，要盡快決定,，而且還有另外兩家也看了這套房子,。見此情景，李榮當天下午就與中介公司簽了租房合同,，每月2800元,，但租期僅到當年年底。中介說,，如果想續(xù)租,，只能一年一簽。

考慮到搬家太麻煩,，李榮只能眼看著隨后幾年間房租持續(xù)上漲：2013年每月3500元,，2014年每月4200元，2015年每月4600元,，2016年每月5000元,，2017年每月5500元。

李榮曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年,，但中介明確表示不會為她一個人打破“慣例”,。

眼看著房租比工資漲得快，李榮決定在四環(huán)外租房子,。經(jīng)過考慮,，她把目標鎖定在望京地區(qū)，這里距離單位也不遠,，交通非常便利,。

2017年10月，李榮在望京一個老小區(qū)找到一處房子,，一室一廳,，41平方米，帶電梯,，房主報價每月5000元,，最終在中介的協(xié)調下，雙方以每月4500元成交，租期一年,。隨后,，李榮搬到了新的住處。

雖然房租年年漲,，但讓李榮沒有想到的是,，今年漲得有點高。

今年8月初,，中介人員給李榮打電話,，詢問她是否續(xù)租，如果續(xù)租一年的話,，租金為每月6000元,。

李榮聽到這個價格，嚇了一跳,，“每月一下子漲1500元,，一年快兩萬元了”。她對中介人員說考慮考慮再回復,。

多種原因造成供需短期失衡

李榮決定再找找其他房子,。8月21日上午，記者陪著李榮走進另一家房地產(chǎn)中介公司位于望京的門店,，門店不大,，對著門口是一排辦公桌，上面擺著4臺電腦,，辦公桌前放著幾把椅子,，兩名工作人員坐在電腦后面。

看見李榮后,，一名工作人員熱情地問：“是要租房嗎,？”

李榮點點頭，說希望在自己現(xiàn)在居住的某小區(qū)找一居或者小兩居的房子,。聽清李榮的意思后,，工作人員邀請她走到電腦屏幕前坐下，打開一個操作系統(tǒng),，輸入某小區(qū)的名字，不一會兒,，搜索結果在屏幕上顯示出來,。

接著，工作人員移動鼠標對她說,，目前有一套今年9月初可以入住的房子,，56平方米，位于一棟6層樓的4層，精裝修,，不帶電梯,，每月7000元，邊說邊點擊這套房子的相關圖片給她看,。

李榮看了看,，問道：怎么漲這么快？同樣的戶型,，去年10月份才每月5500元,。

中介人員回答說，是呀,，今年年初,，他租出去一套類似的房子，租金是每月5800元,，就這幾個月,，租金越漲越快。

他又給李榮看了兩套房子,，一套58平方米,，一層，精裝修每月租金8000元,，“這套房子在陽臺外接了幾乎一間房,，可以豎著放下一張床”；另外一套房子64平方米,，6層樓的頂層,，不帶電梯，每月租金7500元,。

中介人員告訴她,，第一套房非常合適，價格不高,，樓層也不錯,，還是精裝修?？蠢顦s猶豫不決,，中介人員又說，現(xiàn)在是租房高峰期,，那么多學生畢業(yè)要找房子,，違建都給拆了，房源越來越少,，這房租還得繼續(xù)漲,。

他還拿自己給李榮舉例說,，他之前住在四惠附近的農(nóng)民自建房，一室一廳,，房間寬敞,，還不貴，但由于屬于違章建筑,，給拆掉了,，自己只能搬到通州住，“這樣下去,，租金能不漲嗎”,。

這已經(jīng)超出李榮的承受能力，她找個理由與記者一起離開了中介公司,。

相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，近一段時間以來，北京房租呈加速上漲趨勢,。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2018年7月，北京每平方米月租金為91.5元,，環(huán)比上漲2.2%,。

我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月,，北京住房租賃月租金均價為每套4902元,，環(huán)比6月上漲2.9%。2018年上半年,，北京市住房租賃的月租金均價為每套4649元,，環(huán)比2017年下半年的每套4335元，上漲了314元,。

《法制日報》記者查閱中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的中國城市租賃價格指數(shù)報告發(fā)現(xiàn),，北京租賃價格指數(shù)自今年2月以來，環(huán)比一直處于增長態(tài)勢,，今年6月環(huán)比增長0.38%,，今年7月環(huán)比增長0.4%。此外,，從2017年7月以來,，北京租賃價格指數(shù)同比處于增長態(tài)勢，今年6月比上月增長1.27%,，7月則比6月增長1.55%,。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華對《法制日報》記者說，北京房租大漲的成因在于,，“清理城中村,、集體土地公寓，拆除違建,，整治群租,，租購房同權等，造成短期供求失衡”,。

資本進入加劇短期供求矛盾

8月21日下午,，記者還以房主身份走進了另外兩家中介公司的門店。

在第一家門店,，一位小伙子接待了記者,。記者告訴他，自己有一套位于北四環(huán)邊上,、面積七八十平方米的房子要出租,。問清楚房子的位置、戶型,、年代,、裝修等情況后，小伙子說這套房子有些舊,，還是簡裝,，租不上太好的價格，差不多每月7000元,。

隨后,，小伙子給出兩個方案，一是將房子交給他們公司打理,；二是他們公司負責找租戶,，再居間主持房主與房客簽訂合同。

他建議記者選第一個方案,，首先,，合同簽訂后不管房子是否租出去，都由公司按約定支付租金,，房主沒有任何損失,，而且“中間沒有差價，我們就是收一個中介費”,；其次,，交給他們之后，房主很省心,，除了收房租,，什么也不用干，家具,、電器等維修都由他們負責,，“損失由公司擔著”,。

在另一家中介公司門店，記者將此前的話又說了一遍,，對方也是一位小伙子,，他經(jīng)過搜索之后說道，這套房子可以每月8000元的價格掛在他們公司,，然后給記者進行了詳細分析,。小伙子還熱情地說，如果方便,，他可以立刻去看看這套房子,，再根據(jù)具體情況幫記者確定合適的租金。

記者對他說要和家人商量后再確定,。見此,，小伙子趕緊說，他們公司是大公司,，實力有保障,，希望能把房子交給他們出租。

“資本市場對于租賃這塊大蛋糕蠢蠢欲動,?！币晃粯I(yè)內人士這樣對媒體道出了背后的原因。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍撰文稱,，資本力量在租賃市場早已行動,。據(jù)鏈家自如公布數(shù)據(jù)，2015年長租公寓門店增長率不足15%,，2016年增長率為35%,，2017年增長率高達40%。當前,，資本主導的品牌長租公寓已初具規(guī)模,，行業(yè)排名前十的品牌公寓管理房屋間數(shù)(套數(shù))均已過萬。

黃志龍說,，其中,，行業(yè)龍頭鏈家自如在北京、上海,、深圳等一線城市管理公寓數(shù),，兩年內翻了一番，從2016年年中的25萬套上升到2018年6月末的60萬套,；萬科泊寓規(guī)模緊隨其后,，在2018年6月末也達到了14.5萬套。

“然而，當前品牌公寓占整個租賃市場的比重僅為2%左右,，遠低于發(fā)達國家25%至30%的平均水平,，這也就出現(xiàn)了最近幾個月大型品牌長租公寓大規(guī)模燒錢搶占房源、爭奪租賃市場定價權的現(xiàn)象,?！?/p>

“資本中介利用資本杠桿搶占市場,，進一步加劇了短期供求矛盾,。”鄒琳華告訴《法制日報》記者,。

加快房屋租賃市場立法

北京房租水平出現(xiàn)較大幅度增長,，引發(fā)社會廣泛關注。

8月19日,，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會,，自如、我愛我家·相寓,、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加,，除了被要求共同承諾落實“三不得”外，10家中介機構在未來還將拿出共計12萬套房源投向租賃市場,，以不漲價的方式平抑此前已經(jīng)波動的租金水平,。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對《法制日報》記者說，北京房租快速上漲,，是多方面原因綜合導致的結果,，如果用看病來比喻的話，就相當于房屋租賃市場發(fā)燒了,，現(xiàn)在需要先退燒,，再找發(fā)燒背后的原因。

樓建波認為,，現(xiàn)在需要政府進行干預,，如果依靠市場本身糾正，時間會很長,。政府要鼓勵發(fā)展住房租賃市場,，把住房租賃當作民生工程，加大政府投入,，在租房供應結構上進行調整,，解決市場供應短缺的問題。

樓建波建議,，在住房租賃市場上,，政府一方面要尊重市場，畢竟市場有自己遵循的規(guī)律,；另一方面,，政府也需要積極作為,，包括調整住房租賃市場上市場租賃和保障性住房供應的比例、促進區(qū)域間投入公共租賃住房的平衡,、調整市場租賃戶型等,。

鄒琳華告訴《法制日報》記者，對租房市場的管理應當和經(jīng)濟社會發(fā)展階段相適應,，現(xiàn)階段應當承認城中村,、集體土地租賃房等的合理性，給予其同等公共服務,，保護其權益,。此外，北京市場的租房信息為幾大中介所高度壟斷,，成本高效率低,，有必要加以整治，維護正常市場秩序,，提高市場效率,。

實際上，黨的十八大以來,，我國一直在對住房租賃市場進行整治和規(guī)范,。

2015年1月，住建部印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》,。文件要求“建設渠道多遠,、總量平衡、結構合理,、服務規(guī)范,、制度健全的住房租賃市場”。

2015年12月,，中央經(jīng)濟工作會議提出,，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”,。

2016年5月,，國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求全面部署和發(fā)展住房租賃市場,。

2017年10月,，黨的十九大報告提出，要“堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居”,。發(fā)展住房租賃市場，已經(jīng)被作為完善住房市場長效機制的重要組成部分,。

在中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛看來,，當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導致正規(guī)的租賃市場亂象叢生,，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行,，嚴重影響租賃雙方的權益，導致租賃市場發(fā)展受到限制,。一方面,，中低收入家庭、年輕家庭,、外來人口住房難；另一方面,，住房存在結構性空置問題,。

倪鵬飛認為，其原因之一是,，租戶利益保障制度缺乏,。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益,，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定,，租戶收入、尊嚴,、基本權益得不到有效保證,。

“很多人在認識上存在誤區(qū)，沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性,。出于促進經(jīng)濟發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛,，將商品房的開發(fā)、銷售和消費作為發(fā)展住房的重中之重,?！蹦啭i飛曾對《法制日報》記者說。

倪鵬飛建議要加快住房租賃市場立法,，建立商品房“承租者保護,，承租者市民待遇”的制度，實行長期合同制度,，規(guī)范住房租賃的操作,。（陳磊）