中新網(wǎng)客戶端北京5月8日電(記者 邱宇) 近期,，北京首批入市地塊的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目即將開(kāi)始銷售，7日,，北京市住建委發(fā)布相關(guān)政策并征求意見(jiàn),。

北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)如與周邊同品質(zhì)商品房差價(jià)較大,，整體收購(gòu)后轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房,。這兩種住房有何區(qū)別？新政對(duì)購(gòu)房者和樓市又有何影響呢,？

什么是限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房,？

北京的住房模式非常多，很多人搞不清這兩種住房到底是什么,。

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目,，是指按北京市“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,。2016年北京“930新政”提出這一土地出讓方式,，在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè),，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件,，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求,。

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段,、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平,，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房,。

哪種限房?jī)r(jià)項(xiàng)目要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房,？

《通知》擬規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的,，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售,；比值不高于85%的，由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房,。

舉個(gè)例子,，假設(shè)一個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地的時(shí)候規(guī)定將來(lái)銷售限價(jià)為4萬(wàn)元/平米，后來(lái)進(jìn)行評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為5萬(wàn)元/平米,，前后兩者相除得到的比值是80%,，低于85%,。那么這個(gè)項(xiàng)目就將轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)住房。

也就是說(shuō),，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的價(jià)格明顯低于周邊商品房?jī)r(jià),，就將被收購(gòu)為共有產(chǎn)權(quán)房。

根據(jù)《通知》,，85%的比例并非一成不變,，在實(shí)施過(guò)程中可根據(jù)市場(chǎng)變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。

受影響的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目多嗎,？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者,，有可能有產(chǎn)權(quán)變化的，只有最稀缺的核心位置的房源,。

“有影響的其實(shí)只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)項(xiàng)目。整體看,，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán),，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)變可能性都不大?！睆埓髠フf(shuō),。

58安居客房產(chǎn)研究院北京分析師李震表達(dá)了類似的看法，他說(shuō),，對(duì)于目前已經(jīng)推出的限價(jià)房地塊,，僅有少量項(xiàng)目或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

對(duì)購(gòu)房者有何影響？

從《通知》內(nèi)容來(lái)看,，既堅(jiān)持了剛需優(yōu)先,，又兼顧改善需求。

《通知》擬規(guī)定,，收購(gòu)轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房,，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭均可申購(gòu)，其中項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍,、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售,。

具備共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格的家庭選購(gòu)后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購(gòu)房資格的無(wú)房居民家庭進(jìn)行銷售,，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售,。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志指出，對(duì)于申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房的家庭而言,，多以無(wú)房或收入偏低家庭為主,，對(duì)于有一定收入又無(wú)房,，想要一步到位置業(yè)的家庭，在梯隊(duì)中也是靠前的,。制度上更多的是優(yōu)先保障無(wú)房家庭,，對(duì)于無(wú)房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。

對(duì)樓市有何影響,？

有人提出,，85%比值的規(guī)定，是否意味著政府認(rèn)為將來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,，從而會(huì)造成限房?jī)r(jià)項(xiàng)目與周邊商品房的價(jià)差,？

對(duì)此，北京市住建委方面指出,，《通知》的目的是為貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”定位，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

李震接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)指出,，從官方的解釋可看出，這一政策主要還是為了控制土地出讓價(jià)格,、防止出現(xiàn)“地王”,，并對(duì)周邊房產(chǎn)定價(jià)做出引導(dǎo)。

談到對(duì)樓市的影響,，李震認(rèn)為,，政策落地后，經(jīng)由政府收購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房,，大大壓縮了限價(jià)房的牟利空間,。也將打壓很多購(gòu)房者“買到就是賺到”的“非住”動(dòng)機(jī)。使得限房?jī)r(jià)項(xiàng)目真正回歸“房住不炒”的目的,。

張大偉說(shuō),，共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)，但投資屬性非常弱,，未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板,，獲得升值的概率已經(jīng)非常低。