對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，搖號的主要原因是這些城市中，尤其對被限價的預(yù)售房源需求旺盛,。部分開發(fā)商不僅拒絕公積金貸款,，甚至要求全款購買，這種情況下,，剛需買房難度加大,。他指出，目前一二線主要城市均有限價調(diào)控,，預(yù)計未來這些城市都將可能出臺公證搖號政策,。傾斜剛需將是主流方向。

第五輪調(diào)控風(fēng)暴

本輪調(diào)控周期始于2016年9月30日,。至今,，調(diào)控仍在疊加升級，未有放松之勢,。

“3月份特別是兩會前后再次啟動的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，是第5輪調(diào)控升級。第一輪調(diào)控從2016年9月30日開始,，主要內(nèi)容是多地開始限購,；第二輪調(diào)控是從2017年3月17日開始，主要政策內(nèi)容是限售,；第三輪調(diào)控從2017年7月開始,，各城市鼓勵推出租賃相關(guān)政策為主；第四輪則是2017年9月開始,，主要以三四線城市開啟調(diào)控為特征,。”張大偉表示,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,，3月以來，全國超過20個城市合計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達(dá)26條,。疊加1-2月份的超過50次調(diào)控,，年內(nèi)前3個月,，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次。本輪調(diào)控主要特征則是房源統(tǒng)一搖號,。

4月4日,，杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組下發(fā)《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》(下稱《通知》)，要求自2018年4月4日起,，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目,，應(yīng)采取公證機構(gòu)主持搖號方式開展銷售工作。并明確,，意向客戶登記數(shù)量超過準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項目,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機構(gòu)，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號,，按序售房,。

《通知》強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致,，切實杜絕炒賣房號等行為,。同時，開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員,、關(guān)系戶等購房的條款，房管和司法部門將進行指導(dǎo)監(jiān)督,。

杭州一位業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者,，在公證搖號政策出臺前，杭州不少限價項目存在倒號,、變相收取茶水費,、服務(wù)費等暗箱操作現(xiàn)象。另外,，由于限價政策,，一些開發(fā)商對于購房者“挑挑揀揀”。比如,，優(yōu)先全款,、拒絕公積金貸款和組合貸、優(yōu)先關(guān)系戶等,。而這導(dǎo)致真正的剛需買不到限價后的新建商品住宅,。

限價背景下，剛需購房者買不到房源是熱點城市存在的普遍現(xiàn)象,。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者也觀察到,，一些限價樓盤因價格優(yōu)勢而導(dǎo)致出現(xiàn)供需失衡，開發(fā)商因此采取優(yōu)先全款或優(yōu)先關(guān)系戶等方式區(qū)分購房者,。

剛需優(yōu)選將成常態(tài)

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為,，3月密集出臺搖號相關(guān)新政其實并不意外,，早在兩會期間就已明確了短期調(diào)控不放松，長效機制深化落實的方向,。一方面出臺新政直指一些房價上漲過快地區(qū),；另一方面政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，并向剛需和無房家庭提供更多傾斜,。這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向,，又保證了市場健康發(fā)展。搖號買房的確會成為各地樓市調(diào)控的新舉措,，且落地細(xì)則會有本地化表現(xiàn),。

張波認(rèn)為，目前來看,，搖號絕大部分都是市場購房熱度較高或整體庫存量偏緊的城市,，加之地方對于商品房限價的因素影響，導(dǎo)致購房者對于新房的喜好度增強,。因此,，搖號政策一方面會打擊房托，但更多是杜絕“暗箱操作”,，保證交易秩序,。整體來看搖號的影響是正面積極的，負(fù)面影響如果一定要深究,，則是或?qū)⒃斐烧w供不應(yīng)求的表象,。

張大偉指出，全面統(tǒng)一搖號,，或者類似成都的剛需提前選房將成為政策主要內(nèi)容,。雖然的確會增加剛需買到房的可能性，但這一政策指標(biāo)不治本,，和二手房價格倒掛的新房,，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊購房者的數(shù)量,。

不過,，張大偉認(rèn)為，搖號政策將會全面執(zhí)行,，目前全國特別是一二線城市新建商品房市場,，均存在限價現(xiàn)象。房源在限價下,，需求相對旺盛,，而傾斜剛需將是主流政策。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到,，在已經(jīng)出臺調(diào)控政策的城市中,，一些城市已明確搖號政策將優(yōu)先剛需,。比如，杭州的《通知》指出,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源,，并對“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”)給予傾斜,；成都公布的《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補充通知》規(guī)定,，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭,、普通登記購房人”的順序搖號排序,、依序選房,并保持登記購房人、搖號選房人,、合同簽訂人一致,。

至于此舉對房價的影響，張波認(rèn)為,，“影響可謂‘隔山打?！m然對于樓市的作用力直接表現(xiàn)在新房,，但更重要受力面則體現(xiàn)在二手房,。眾所周知不少新房搖號的城市都存在一二手房價格倒掛的實際情況，有些城市價差還比較明顯,。因此,，商品房限價之后吸引了眾多買房者關(guān)注，買房搖號之后商品房的價格優(yōu)勢會更為突出,，由此導(dǎo)致二手房的價格預(yù)期被逐步拉低，商品房集中區(qū)域的二手房成交量也會因此出現(xiàn)明顯下跌,。從長期來看,，對整體房產(chǎn)市場的成交價格會起到較大影響，市場慢慢會找到一個價格平衡點,?！?/p>