【熱點】北京樓市一記重拳：這類房源成交量大減90%,，價格直降3成…

去年3月下旬,，北京發(fā)布了針對商業(yè)辦公項目的調(diào)控政策,，這一政策讓曾經(jīng)火熱的“商住房”徹底熄了火,。如今調(diào)控已經(jīng)過去了一年，央視財經(jīng)頻道的記者也走訪了北京多個商住房小區(qū)，進行了一番調(diào)查,。

北京商住限購一周年：成交下跌90% 價格跌三成以上

去年3月北京剛剛發(fā)布商業(yè)辦公項目調(diào)控政策時,，業(yè)內(nèi)就預(yù)期：這樣的一個調(diào)控政策將會帶來商住市場成交量和成交價的雙雙下跌,。而如今，在調(diào)控過去一周年之際,，北京的商住市場,，價格出現(xiàn)了30%以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達90%,。

北京亦莊的林肯公園,，曾是北京商住房成交非常活躍的樓盤,。這個項目緊鄰地鐵,，配套成熟、環(huán)境優(yōu)美，曾經(jīng)是亦莊區(qū)域成交最活躍的商住項目,。然而,，在3.26政策的調(diào)控下，小區(qū)的房價和成交價都出現(xiàn)了大幅回調(diào),。

麥田房產(chǎn)林肯公園店業(yè)務(wù)經(jīng)理 張江偉說,，政策出臺的前一年，整個林肯公園商辦類的房子,，成交量是1022套,。從2017年到2018年3月26日，一共是107套,，成交量下滑了89.5%,。

張江偉介紹，相對其他商住項目,，林肯公園成交量的跌幅還算小的,。數(shù)據(jù)顯示，2017年3月26日以來,，全北京商住房網(wǎng)簽量僅有3589套,，較調(diào)控前一年的67013套，跌幅達到94.6%,。整個市場的成交量出現(xiàn)了“凍結(jié)”,，價格也出現(xiàn)了大幅松動。位于北京朝陽區(qū)的北京像素,，同樣是北京知名的商住項目,。調(diào)控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65000元/平方米,，而調(diào)控后,，成交價隨即出現(xiàn)斷崖式下跌，目前同類型房源成交價普遍在40000元出頭,，而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30000元關(guān)口,。

3. 26調(diào)控政策之后，商業(yè)辦公項目的購買被加上了嚴格的限制,。無論是否為北京戶籍,，購買人必須在北京有連續(xù)60個月的社保或者納稅記錄,，且不能有包括商業(yè)辦公項目在內(nèi)的任何形式的房產(chǎn),，同時必須全款購買，不能使用包括消費貸在內(nèi)的任何形式的銀行貸款,。在這樣的情形下,，著急變現(xiàn)的業(yè)主大多低價拋售,，而其他業(yè)主選擇繼續(xù)將房屋出租。而購買群體,，則是有住房需求,，但支付能力又不強的剛需群體。

北京：商住房租金穩(wěn)步上升 調(diào)控下業(yè)主由售轉(zhuǎn)租

由于不限購且相比普通住宅的價格低,，商業(yè)辦公項目曾經(jīng)吸引了很多投資客,。中介機構(gòu)也表示，小區(qū)中有至少一半以上是投資客買來出租或等待升值后出售的,。

對于那些沒能在調(diào)控政策出臺之前脫手出售的投資客來說,，低價出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對的一個選擇。

我愛我家集團北京公司亦莊華冠店商圈經(jīng)理 程澤表示,，整體小區(qū)的自住率應(yīng)該不超過20%,，像37平米的這種開間，大概租金在3500-3800之間,，50多平米的一居室,，大概在5000-5300之間。

經(jīng)紀(jì)人介紹說,，很多早年開發(fā)的商住項目,，各項標(biāo)準(zhǔn)都向普通住宅靠齊。水電費標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅一致,，大多臨近地鐵,，出行、購物都比較方便,，很多項目的Loft戶型結(jié)構(gòu)也得到租客青睞,。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致,，甚至還會高過部分老舊的住宅小區(qū),。

我愛我家集團北京公司北京像素店商圈經(jīng)理 王培賀對記者說，前期成交量高的時候,，價格上升,，業(yè)主有一部分是要拿出來賣的，現(xiàn)在需求量小,，還是維持一個穩(wěn)定的狀態(tài),，該賣的賣,，該租的租,，該自住的自住。

因此,，在二手商住房的價格出現(xiàn)大幅回調(diào)的時候,，很多的業(yè)主選擇把房子用來出租,，對于很多購買較早的業(yè)主來說，目前的租金水平已經(jīng)完全可以覆蓋購房時的月供,，在沒有現(xiàn)金流壓力的情況下,，長期出租也是一個理想的選擇。

業(yè)內(nèi)人士建議：對于有意向購買二手商住房的購房者來說,，要仔細考慮各種限制,，不要抱著抄底投資的目的進場。

思源地產(chǎn)首席分析師 郭毅表示,，還沒有看到一個可能放松的跡象,，特別是針對個人購房者購買商住類產(chǎn)品，不能再使用杠桿,，必須100%支付購房款的要求來看,，在今年這樣一個相對緊縮的購房環(huán)境下，更不可能單獨對商辦類的貸款放松,，其實從購房者角度上來看,，購買商辦類產(chǎn)品，還是要綜合考慮自己的投入產(chǎn)出比的,。