一名申購(gòu)家庭代表參加北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目——位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的錦都家園項(xiàng)目搖號(hào)。 新華社記者 羅曉光攝

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制何處著力

“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”,，在黨的十九大報(bào)告中，這一備受人們關(guān)注的表述,，被再一次強(qiáng)調(diào)和明確,。如何通過(guò)多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉等制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)也成為城市發(fā)展的重要課題——

防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容有失

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“走鋼絲”階段,。但這樣的緊平衡不可能長(zhǎng)期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng),，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制,，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備

隨著房產(chǎn)價(jià)值在居民財(cái)產(chǎn)中的比例不斷提高，專(zhuān)家普遍認(rèn)為,，加碼房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控不容有失,。

國(guó)務(wù)院參事室參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興指出,，大量人口從中小城市流向大城市,，只有少數(shù)十幾個(gè)城市有持續(xù)吸納跨省流動(dòng)人口的能力，更重要的是，這十幾個(gè)城市的金融資產(chǎn)占我國(guó)所有金融資產(chǎn)的一半以上,?！耙坏┻@些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，也就意味著50%以上的金融資產(chǎn)中的70%突然就沒(méi)有了,，這個(gè)問(wèn)題不容小覷,?！背鸨Ｅd說(shuō),。

這在中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院副院長(zhǎng)張耀軍的研究中也得到了驗(yàn)證。張耀軍指出,，我國(guó)超大城市和特大城市吸納的常住人口超過(guò)了總?cè)丝诘?0%,，相比之下，中小城市的人口吸引力較低,。隨著大城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張,，人口的聚集效應(yīng)在未來(lái)會(huì)更加明顯。他建議,，建立住房市場(chǎng)監(jiān)管體系,，重點(diǎn)關(guān)注“房?jī)r(jià)泡沫城市”的風(fēng)險(xiǎn)防范和隔離。

“當(dāng)前房?jī)r(jià)處在系統(tǒng)最脆弱的時(shí)候,，高售租比,、高房?jī)r(jià)收入比、高房?jī)r(jià)撞在一起,，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入‘走鋼絲’的階段,。但這樣的緊平衡不可能長(zhǎng)期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng),，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制,，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備?！痹诔鸨Ｅd看來(lái),，削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，降低金融杠桿等,，是增強(qiáng)系統(tǒng)韌性的長(zhǎng)期之策,。增加低收入者住房供給渠道、豐富調(diào)控主體工具手段等是應(yīng)對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)基本途徑,。強(qiáng)化調(diào)控主體的靈活性,、適應(yīng)力和協(xié)調(diào)性，擺脫房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政依賴(lài)癥,，則是防范房地產(chǎn)市場(chǎng)“黑天鵝”“灰犀?！钡牟欢x擇。

在武漢市江岸區(qū)一處人才公寓，大學(xué)生領(lǐng)到公寓鑰匙,。 武漢市大學(xué)生人才公寓主要面向畢業(yè)3年內(nèi),、在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)且家庭在本市無(wú)自有住房的大學(xué)畢業(yè)生，租金低于市場(chǎng)價(jià),。 史 偉攝 (新華社發(fā))

多渠道增加住房供給

從需求側(cè)出發(fā),，針對(duì)不同群體的不同需求，在供給側(cè)進(jìn)行多種住房供給形式的改革和嘗試,，正在從更大的層面展開(kāi)統(tǒng)籌

住有所居,，是每個(gè)家庭的奮斗夢(mèng)想。對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員,、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō),，如何讓他們居者有其屋，更是著力的重點(diǎn),。

“流動(dòng)人口是我國(guó)特別是特大城市中最大的住房困難群體,。2016年，中國(guó)流動(dòng)人口的整體規(guī)模大概是2.4億,，約占城鎮(zhèn)人口的30%,，而這些人主要集中在特大城市?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任葉裕民指出,，租住城中村私人住房是特大城市流動(dòng)人口住房的主要形式。然而,，傳統(tǒng)城中村改造模式面臨3大難題,，一是排斥性改造，沒(méi)有考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的居住和發(fā)展需要,，不符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要,；二是公共空間不足，特別是生活類(lèi)和文化類(lèi)公共空間缺乏,，沒(méi)有形成現(xiàn)代城市居住區(qū)相匹配的人居環(huán)境,；三是交易成本高。隨著城中村的改造,，流動(dòng)人口只能不斷向外搬遷擴(kuò)散,，越住越遠(yuǎn)。

“這些流動(dòng)人口到底能住得起什么樣的房子,？我們主要還是要通過(guò)市場(chǎng)解決,。幾千萬(wàn)人不能完全靠保障性住房，政府有心但沒(méi)有這個(gè)能力,?！比~裕民表示,，對(duì)廣東流動(dòng)人口的問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)住房的可支付能力實(shí)際上是分化的,。她給出的方案是,，以城中村改造為抓手，為大城市流動(dòng)人口提供“二二四二”的供給結(jié)構(gòu),。具體來(lái)說(shuō)就是,，20%的高收入外來(lái)常住人口自行購(gòu)買(mǎi)或租賃住房；20%中低收入單身者居住企業(yè)或開(kāi)發(fā)區(qū)的職工宿舍,；40%中低收入者通過(guò)包容性城中村改造,，租住農(nóng)民提供的合法的可支付健康住房；20%低收入者依賴(lài)政府的公共住房,，以最大限度降低特大城市市民化的公共成本,。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院住房發(fā)展研究中心主任呂萍認(rèn)為,，從供給側(cè)的角度講,，多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉這幾個(gè)關(guān)鍵詞之間是互相聯(lián)系的,，而不是孤立的。從需求側(cè)來(lái)看,，意味著不同的群體可以有不同的定位,、不同的選擇。構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制,，要從更大的層面進(jìn)行統(tǒng)籌,，比如城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間,、城市群之間,。

2015年，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)相關(guān)決定,，推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn),，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn),。近日，全國(guó)人大常委會(huì)又通過(guò)決定,，改革試點(diǎn)期限延長(zhǎng)一年至2018年12月31日,。

今年8月，國(guó)土部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)方案,，確定第一批在北京,、上海等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng),、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房?！斑@是非常重大的突破,，對(duì)于打破一級(jí)土地市場(chǎng)壟斷，完善市場(chǎng)機(jī)制具有重要作用,?！眳纹颊f(shuō)。

呂萍認(rèn)為,，“三塊地”改革使住房的供地規(guī)模和空間規(guī)模得到極大拓展,，使得城鄉(xiāng)住房的局部供求矛盾得到緩解。城鄉(xiāng)土地供應(yīng)關(guān)系的進(jìn)一步理順,，住房保障的進(jìn)一步完善,，城鄉(xiāng)居民選擇能力的提升，將促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展,，有助于住房長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建,。

租賃市場(chǎng)加速發(fā)力

隨著各地租售并舉的相關(guān)政策接連出臺(tái)，租賃市場(chǎng)正在加速發(fā)展中,，不過(guò)這種發(fā)展也不能一窩蜂,，需要因城施策

近年來(lái)，黨中央,、國(guó)務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，出臺(tái)了一系列政策措施。近段時(shí)間以來(lái),，各地政府更是密集出臺(tái)配套政策,，發(fā)力租賃土地供應(yīng)。北京表示今后5年將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),，計(jì)劃供地1300公頃,，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排,。上海則提出“十三五”時(shí)期新增供應(yīng)70萬(wàn)套各類(lèi)租賃住房,。近期多個(gè)城市還推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等舉措，大大提高了租房的吸引力,。

多家銀行也宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng),。例如，中國(guó)銀行廈門(mén)市分行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議,，雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng),、試點(diǎn)租賃住房建設(shè),、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作,。中信銀行采用銀企合作模式,，未來(lái)3年為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務(wù)。中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行分別與廣東省住建廳,、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作,，未來(lái)5年將在技術(shù)、資金,、渠道等方面給予大力支持,，加快推動(dòng)廣東住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！敖鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)入,，必將為租客端、供應(yīng)端和產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)非常多的變化,?！辨溂业禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

長(zhǎng)期以來(lái),，我國(guó)租賃市場(chǎng)以個(gè)人分散租賃形式為主,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)由機(jī)構(gòu)持有或管理房源占比30%,，日本高達(dá)83%，而我國(guó)不到5%,。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，伴隨國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)趨于成熟及租賃制度的完善,，規(guī)?；膶?zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)崛起是大勢(shì)所趨。

據(jù)了解,，目前除了鏈家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司旗下的長(zhǎng)租公寓外,，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá),、龍湖等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛涉足這一市場(chǎng),，還出現(xiàn)了大量獨(dú)立品牌的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，如新派公寓,、魔方公寓,、優(yōu)客逸家等。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)觀察,，目前集中式公寓增速顯著高于分散式公寓,。

呂萍認(rèn)為,，租購(gòu)并舉是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，相對(duì)過(guò)去總體上更強(qiáng)調(diào)“租”,，但不同地區(qū)根據(jù)不同市場(chǎng)供求會(huì)有不同的選擇,。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，不是所有城市都適合發(fā)展租賃市場(chǎng),。三四線城市的庫(kù)存已經(jīng)很高,，而一二線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，租賃會(huì)有更多的機(jī)會(huì),。以北京為例,，人均居住面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，但租客的平均居住面積大約只有12平方米,，這是非常大的缺口,。

“住房租賃業(yè)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎。未來(lái)10年,，租賃業(yè)將是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中增長(zhǎng)空間最大的市場(chǎng),。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析說(shuō),，租金回報(bào)率將平穩(wěn)上升,，租售比逐漸趨于合理水平，B2C模式份額擴(kuò)大,。企業(yè)的服務(wù)也將更加多元化,，全要素運(yùn)營(yíng)效率提升，形成“供給—運(yùn)營(yíng)—服務(wù)”產(chǎn)業(yè)鏈,。