大型房企業(yè)績猛增 中小房企生存艱難

密集調(diào)控政策下,，房企嚴(yán)重分化,，今年千億房企數(shù)量有望超過15家

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 賈國強(qiáng) | 北京報(bào)道

責(zé)編：周琦

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第45期)

從去年9月30日全國主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來,，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，已有超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策,。在密集調(diào)控政策下,，一些熱點(diǎn)城市今年的 “金九銀十” 樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑,。

不過,，從近期公布的銷售業(yè)績情況來看,，知名房企似乎并沒有受很大影響?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，今年前10月銷售業(yè)績前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園,、萬科,、恒大、融創(chuàng)等 15家房企業(yè)績已超過2016年全年,。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績總和為3.4萬億元,，比去年全年業(yè)績超出4820億元。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此“冰火兩重天”的差異表現(xiàn),，似乎有點(diǎn)不可思議,。為什么會出現(xiàn)這種反常現(xiàn)象,？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“房企銷售業(yè)績和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異,，實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況看,，雖然調(diào)控逐漸收緊,，但調(diào)控城市主要體現(xiàn)在大城市中。而對于中小城市來說,，今年市場表現(xiàn)反而不錯,。在三四線城市有較多項(xiàng)目布局的大型房企，較好地抵御了市場風(fēng)險，市場銷售相對表現(xiàn)較好,。更為關(guān)鍵的是,，當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒開始，預(yù)計(jì)到2018年會有類似降溫的表現(xiàn),。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績,，很難說2018年會出現(xiàn)同比下跌?！?/p>

今年千億房企數(shù)量有望超過15家

克而瑞近期公布的前10月房企銷售業(yè)績TOP100顯示,，碧桂園、萬科,、恒大銷售金額均突破4000億元,，有12家房企進(jìn)入千億元陣營。值得注意的是,，在前20強(qiáng)房企中,，保利地產(chǎn),、龍湖地產(chǎn),、華潤置地等15家房企前10月的數(shù)據(jù)超越去年全年數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“今年雖然樓市調(diào)控重壓,，但市場表現(xiàn)依然樂觀,。從全國看，房地產(chǎn)銷售面積與金額再次刷新歷史同期紀(jì)錄,，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次創(chuàng)造歷史紀(jì)錄,。另據(jù)前10月銷售業(yè)績來看，部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù),，千億房企數(shù)量在2017年有望超過15家,。”

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理今年前10月榜單,，并結(jié)合2016年榜單發(fā)現(xiàn),，碧桂園銷售業(yè)績今年已猛增近1800億元，一舉超越萬科和恒大,，成為行業(yè)銷售榜上的龍頭老大,；融創(chuàng)也迅猛增長近千億元，排名從去年的第7位升至第4位,。

為何碧桂園和融創(chuàng)表現(xiàn)驚人,？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“碧桂園聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)和銷售，尤其是積極布局三四線城市,，使得其城市布局具備了較好的發(fā)展優(yōu)勢,。從實(shí)際情況看，類似企業(yè)的投資戰(zhàn)略總體上是穩(wěn)健的,。對于融創(chuàng)來說,，業(yè)績成長具有積極意義，體現(xiàn)了通過并購來實(shí)現(xiàn)彎道超車戰(zhàn)略的正確性,?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年,，融創(chuàng)收并購拿地占新增土地儲備總量的84%,。從收購合肥融科城,、武漢融科天域、天津星耀五洲項(xiàng)目,、重慶江北嘴國際金融中心等多個重點(diǎn)城市大型項(xiàng)目,，再到獲得石家莊城中村改造項(xiàng)目、收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目等,，融創(chuàng)獲得了大量成本較為低廉的土地,，提升了盈利空間。

與其他房企業(yè)績暴增相比,，萬達(dá)的業(yè)績表現(xiàn)則有些平淡,。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時說：“第一，萬達(dá)這類企業(yè)的銷售類物業(yè)相對少,，更多的是自持型物業(yè),，業(yè)績出現(xiàn)波動和具體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)；第二,，萬達(dá)今年在酒店等項(xiàng)目的銷售方面動作較多,，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目此前的銷售節(jié)奏會受影響，進(jìn)而也影響了項(xiàng)目銷售業(yè)績,；第三,，萬達(dá)在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的投資力度減少，更多地側(cè)重在文旅項(xiàng)目方面,，也會影響傳統(tǒng)的業(yè)績數(shù)據(jù),。”

從總體來看,，這20強(qiáng)企業(yè)今年前10月銷售總額為34341.5億元,。今年前10月，碧桂園業(yè)績最高,，為4841.7億元,，中南置地最低，為700.3億元,，前者是后者6.9倍,；去年恒大業(yè)績最高，為3731.5億元,，中南置地最低,，為502.3億元，前者是后者的7.4倍,。

半個月房企股權(quán)變動近千億元

今年以來,，一些房企的股權(quán)變動也很劇烈?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開資料梳理發(fā)現(xiàn),，11月近半,，較大房企宣布的房地產(chǎn)股權(quán)變動已近千億。

11月3日,，昆百大A(000560.SZ)公告稱,，公司關(guān)于發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買我愛我家84.44%的股權(quán)獲批，標(biāo)的資產(chǎn)交易價格為55.3億元,。

11月6日,，恒大公告稱，凱隆置業(yè)和恒大地產(chǎn)及公司控股股東許家印與第三輪投資者訂立第三輪增資協(xié)議引入600億元,。其中蘇寧電器集團(tuán)出資200億元,，占恒大地產(chǎn)增資完成后的4.7038%。

11月9日,，豫園股份(600655.SH)公布,，公司擬作價241.6億元，通過發(fā)行股份購買上海星泓,、閔祥地產(chǎn)等28家公司的全部或部分股權(quán)。

11月14日晚,，億達(dá)中國宣布,，分別與瑞安房地產(chǎn)及瑞安建業(yè)簽署收購協(xié)議，并購大連天地項(xiàng)目,。公告顯示,，上述交易億達(dá)中國花費(fèi)44.6億元。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至11月14日,，今年上市房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告共202份，已超過去年全年的197份,。

最近房企的股權(quán)變動案例為何這么多,？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大致有三方面原因：首先,，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大,，主流房地產(chǎn)企業(yè)開始主動降低負(fù)債率，股權(quán)融資需求明顯增加,；其次,，樓市成交降溫，特別是限價,、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大,，部分企業(yè)開始騰挪股權(quán)獲得資金；第三,，市場降溫但土地市場依然高溫,，房企的資金買股權(quán)比買地價值更高,，加之中小房企融資難度增加，大型房企很可能會集中在股權(quán)收購上做文章,。

武漢市一位不愿具名的房地產(chǎn)研究專家告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬平方米,，連續(xù)6年創(chuàng)新高，穩(wěn)居全國前三行列,。其中,，萬科、恒大,、福星惠譽(yù),、金地集團(tuán)等銷售破百億元。而十強(qiáng)房企中,，即便加上武漢地產(chǎn)集團(tuán),、中建三局這樣的國資企業(yè)，武漢本土企業(yè)也只有3家,。在龍頭房企銷售業(yè)績創(chuàng)紀(jì)錄,、頻拿地王的形勢下，中小房企卻連活下去都成問題,，很多企業(yè)手頭只有一兩個項(xiàng)目,，干著干著就沒了?！?/p>

這位專家預(yù)計(jì),，這種殘酷的洗牌仍將持續(xù)，“不具備產(chǎn)品,、品牌,、融資、成本優(yōu)勢的中小房企,，生存環(huán)境將日益惡劣,。在‘強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱’的年代,，對一些龍頭房企來說,，現(xiàn)在過得比‘黃金時代’還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時代’,。而對另一些行將邊緣化的房企來說,，這個時代恐怕連‘破銅爛鐵’都算不上了?！?/p>

中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會年初發(fā)布的報(bào)告顯示,，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年,，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗,，涉及金額為4014.83億元,，同比上升43%；而2015年并購案宗數(shù)為343宗,，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元,，同比增長11%。

該報(bào)告還認(rèn)為,，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升,，同時行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明行業(yè)高增長時代已經(jīng)結(jié)束,。在新的發(fā)展階段,，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇,。

上市房企虧損數(shù)量增多

與知名大房企業(yè)績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難,?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者對滬深兩市139家上市房企(以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))三季報(bào)進(jìn)行了梳理，在凈利潤方面,，最高者萬科A(000002.SZ)為148.17億元,，最低者嘉凱城(000918.SZ)為-9.88億元。

其中,，萬科A、保利地產(chǎn)(600048.SH)凈利潤均超過百億元,；榮盛發(fā)展(002146.SZ),、雅戈?duì)?600177.SH)等26家房企凈利潤在10億～100億元；華業(yè)資本(600240.SH),、冠城大通(600067.SH)等62家房企凈利潤在1億～10億元,；市北高新(600604.SH)、京能置業(yè)(600791.SH)等49家房企凈利潤在1億元以下,，其中大龍地產(chǎn)(600159.SH)和津?yàn)I發(fā)展(000897.SZ)等19家房企為虧損狀態(tài),。

總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元,，前20家企業(yè)凈利潤之和為734.31億元,，占比69.63%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，占比14%的房企,，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”,，即房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部發(fā)展也是不均衡的,。

與此同時,，這139家房企2016年年報(bào)顯示，榮豐控股(000668.SZ),、陽光股份(000608.SZ)等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài),，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家,，總虧損為22.70億元,。

房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場上也得到了表現(xiàn),。以融創(chuàng)為例,，年初的股價在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元,，漲幅626%,。

相對融創(chuàng)，碧桂園,、恒大股價也都翻倍增長,。在A股上，萬科也漲幅50%,。而整個房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳,，今年1月3日收盤2568.79點(diǎn)，截至11月14日午盤2316.98點(diǎn),，跌幅9.8%,，而同期滬指漲幅為9.5%。

業(yè)績猛增背后是負(fù)債猛增

雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人,，不過,，也不能“掩飾”整個房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示,，從2005年一季度以來,，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在走高，從起點(diǎn)的57.54%已漲至今年三季度的79.01%,，增長近22個百分點(diǎn),。

在139家上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH),、嘉凱城,、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)94%,、93%,、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣,；萬科A,、京投發(fā)展(600683.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過80%,，高于整個地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率,。

從負(fù)債方面來看，這139家房企的總負(fù)債為5.86萬億元,，同比增加1.28萬億元,，增幅為27.94%；每家房企平均負(fù)債421.58億元,。

以萬科為例,，今年三季度負(fù)債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元,， 同比增加2382.6億元,，增幅38.91%。顯然,，萬科銷售業(yè)績猛增的背后,，其負(fù)債也在猛增。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹,，在所有行業(yè)中,，房企的杠桿率較高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性,，對杠桿依賴性強(qiáng),，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端,。房企高杠桿經(jīng)營下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控,，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂,，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

孫彬彬認(rèn)為,，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況,，如預(yù)售制度、非標(biāo)融資等,，傳統(tǒng)資產(chǎn)負(fù)債率并不適合評估房企真實(shí)的負(fù)債情況,，更多的是使用扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率來衡量房企真實(shí)的負(fù)債壓力。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控,，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩,，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患?！睂O彬彬建議,，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計(jì)劃需積極關(guān)注,，在現(xiàn)有調(diào)控環(huán)境下,，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關(guān)重要,。