接近年底,，盡管各商業(yè)銀行已大幅收緊房貸額度,，但“銀根”仍然是政府機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)監(jiān)測內(nèi)容,。日前,，住建部會(huì)同人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為,，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作,，再次明令禁止將個(gè)人消費(fèi)貸騰挪用于購房,。消費(fèi)貸全面收緊,，但實(shí)際上，部分銀行仍以小微企業(yè),、普惠金融的名義,，通過賬戶隔離的方式，發(fā)放實(shí)際用途為購房的貸款,；小貸公司,、消費(fèi)金融公司亦有部分貸款繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場,。尤其是重壓下的環(huán)京樓市，不少項(xiàng)目為了刺激銷售,，開始引導(dǎo)購房人通過“借”首付款的方式,，繞開監(jiān)管。

首付加杠桿成為查處重點(diǎn)

在去杠桿的大背景下,，通過銀行的各種消費(fèi)貸款或小額貸款來湊齊首付的行為成了整治的重點(diǎn),。早在2016年，“首付貸”就因爭議而被叫停,，今年8月,，七部委又明確認(rèn)定“首付貸”為違法違規(guī)金融產(chǎn)品。近日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行,、銀監(jiān)會(huì)三部委，聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為,，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對首付資金來源審核力度,。

不難發(fā)現(xiàn),，如此三令五申地對購房融資行為進(jìn)行規(guī)范，首當(dāng)其沖的就是嚴(yán)查“首付貸”,。規(guī)范提出,，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資,；嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu),、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)；嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu),、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資。

同時(shí),，針對以其他貸款名義借錢用于購房的方式,，規(guī)范也強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房,。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實(shí)性的審核力度,，嚴(yán)格對個(gè)人住房貸款和個(gè)人綜合消費(fèi)貸款實(shí)行分類管理，嚴(yán)禁消費(fèi)貸,、經(jīng)營性貸款和信用卡透支等資金挪用于購房,。

環(huán)京樓市是“首付貸”重災(zāi)區(qū)

事實(shí)上，北京對于首付的審查力度早已加緊，房產(chǎn)中介也被明令禁止提供“首付貸”的金融產(chǎn)品,。相比之下,，環(huán)京樓市中的不少項(xiàng)目，則為了擺脫成交低迷,，公開宣傳起“首付10%,，開發(fā)商墊資”等促銷方式。

涿州的幾個(gè)在售項(xiàng)目就不斷加大首付分期力度,，吸引購房人,。近日，涿州桃源新都孔雀城開盤,，主推80-120平方米的戶型,，由于70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購的，外地人也可以買一套加上首付極低,，吸引了不少投資客,。

桃源新都孔雀城一位售樓人員向北京青年報(bào)記者表示，目前購房者只需支付首付的一部分,，最低10%,，其余由開發(fā)商墊付另外的首付余款。據(jù)銷售人員介紹,，首付可以選擇分多期支付,，最多可以分五期，買最小的兩居大概80平方米（的房子）,，首付15萬就可以,，剩余的首付可以2018年年底還清，無利息無手續(xù)費(fèi),。

除了首付墊資,，一些環(huán)京項(xiàng)目為了避開限購，開始引導(dǎo)購房人采用消費(fèi)貸款的方式購房,。廊坊某項(xiàng)目銷售人員就對前來看房的北青報(bào)記者表示,，“限購問題您不用擔(dān)心，可以先和開發(fā)商簽約,，3年以后再正式簽購房合同,。”這樣可以先提前鎖定房源,，然后補(bǔ)社保，符合社保條件以后再正式簽買賣合同,。

當(dāng)然這樣的購房方式無法獲得貸款,，為此，該銷售人員透露，可以通過中介公司,，辦理各類貸款,。比如可以進(jìn)行現(xiàn)有房產(chǎn)的抵押，貸款后用于購新房,。也可以通過個(gè)體工商戶創(chuàng)業(yè)等理由去獲取經(jīng)營貸款,，甚至可以協(xié)助購房人獲得銀行的小額貸、信用貸等無抵押貸款,。業(yè)內(nèi)人士表示,，盡管消費(fèi)貸獲得的金額有限，但環(huán)京樓市整體總價(jià)較低,，使得消費(fèi)貸用于樓市加杠桿的方式依舊存在,。

北青報(bào)記者還了解到，其實(shí)不僅僅是銀行,，部分小貸公司,、消費(fèi)金融公司，甚至房產(chǎn)中介也會(huì)成為房產(chǎn)類消費(fèi)貸的資金供應(yīng)者,。

這種墊首付的促銷方式,，讓缺乏資質(zhì)的人貸款買房，變相突破住房信貸政策,，被法律人士認(rèn)為是打了政策的擦邊球,，開發(fā)商促成銷售，拿購房者的訂單套現(xiàn)商業(yè)銀行的按揭貸款,，作為期房開發(fā)的資金,，風(fēng)險(xiǎn)極大。

如果開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題,，這時(shí)購房人和開發(fā)商簽訂的合約是很難獲得保護(hù)的,，比如買好的房子，這個(gè)企業(yè)的資金鏈卻斷了,，樓盤還沒建好就已經(jīng)爛尾了,，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房人。

監(jiān)管層再度收緊資金口袋

正是類似的墊資首付的現(xiàn)象,，極容易導(dǎo)致樓市的混亂,，引發(fā)了監(jiān)管部門的注意，此次監(jiān)管部門除了嚴(yán)禁首付款融資以外,，還要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對首付資金來源和借款人收入證明真實(shí)性的審核力度,，不僅是個(gè)人綜合消費(fèi)貸款，經(jīng)營性貸款和信用卡透支都屬于用途監(jiān)控范圍,。

據(jù)了解,，在嚴(yán)厲的監(jiān)管下,，曾經(jīng)利用信用卡透支買房、付首付的方式,，已經(jīng)越來越難,。不少銀行都嚴(yán)格監(jiān)控大額、長期限的消費(fèi)貸款資金流向,，關(guān)閉信用卡對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的POS機(jī)刷卡端口,，堅(jiān)決遏制個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、信用卡透支用于支付首付以及住房消費(fèi),。

對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也建議，之所以首付會(huì)出現(xiàn)五花八門的貸款,，說明這個(gè)行業(yè)監(jiān)管仍有所缺失,，所以后續(xù)在監(jiān)管上需要強(qiáng)化。盡量避免“借”首付買房的現(xiàn)象,。