長租公寓與“二房東”有四點(diǎn)不同

長租公寓的出現(xiàn)，也帶來了關(guān)于長租公寓與“二房東”是否類似的討論,，尤其是自如和相寓兩大品牌，旗下都有不少是從房東手上收來,，簽約3年以上的房源。這些房源經(jīng)過中介的裝修后被以更高的價(jià)格出租,，賺取差價(jià),。

對(duì)此楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一個(gè)事物的出現(xiàn)有其必然性,，通常是社會(huì)發(fā)展運(yùn)行的產(chǎn)物,。雖然在包租模式下長租公寓與二房東都是以賺取租金價(jià)差為盈利模式，但是兩者出現(xiàn)的時(shí)代背景完全不同,，二房東出現(xiàn)于上個(gè)世紀(jì)末,，主要解決了1998年“房改”后廣東沿海務(wù)工人員的“沒房住”問題；長租公寓出現(xiàn)于2010年以后,，主要解決的是隨著90后的崛起及人們消費(fèi)升級(jí)需求下的“居住差”問題,。目前租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)是一線城市房源供給不足、房源品質(zhì)差,、虛假房源多,、租期維修責(zé)任不明確等。

長租公寓企業(yè)有別于二房東的優(yōu)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：首先,，能夠有效盤活房屋存量,，增加市場(chǎng)房源供給,。目前北京的市中心有很多位置還不錯(cuò)但是樓齡較大的空置房源,，這類房屋可住性和可居性都較差，長租公寓企業(yè)拿房后可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修和美化,，提升房屋居住品質(zhì),，盤活該類房源。此外，對(duì)于集中式公寓,，市區(qū)內(nèi)廢棄的宿舍和廠房都是他們物業(yè)獲取的目標(biāo),，通過對(duì)該類房屋的改造能夠有效增加市場(chǎng)房源供應(yīng)，緩解市場(chǎng)房源供給不足,。

其次,，通過對(duì)房屋的裝修美化提升房源居住品質(zhì)，且有公司信用背書,，房屋的裝修質(zhì)量顯著高于二房東,。第三，長租公寓企業(yè)的房源真實(shí),，價(jià)格透明,，不會(huì)出現(xiàn)類似于二房東通過低價(jià)虛假房源吸引客戶的行為。最后,，二房東對(duì)于租期內(nèi)的維修責(zé)任通常響應(yīng)不及時(shí),，甚至沒有租期服務(wù)，而公寓企業(yè)與客戶之間在租期的維修和租期服務(wù)上有明確的責(zé)任劃分和保證,。

租金雖然貴 但開發(fā)商卻不賺錢

此外,，繁榮背后，長租公寓的發(fā)展模式,，也隱藏著諸多隱憂,。

最大難題是“不賺錢”。事實(shí)上,，長租公寓的價(jià)格并不便宜,。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓,，20平方米左右的一居室月租金最高4000元,，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。而即將面世的龍湖冠寓,，據(jù)悉小戶型的單間公寓價(jià)格也達(dá)到了近6000元,。

但即便如此，由于房價(jià)的因素,，僅僅依靠每個(gè)月的租金收入,，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴(kuò)張的速度。一位長租公寓負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,，雖然公司有資本的投入,，但收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠互聯(lián)網(wǎng)思維,、民營資本支持的集中式長租公寓擴(kuò)張緩慢,。即便是實(shí)力更加雄厚的房地產(chǎn)企業(yè),，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗(yàn)階段，并未大規(guī)模擴(kuò)張,。

尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后,，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高,。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來,，相比較而言，分散式長租公寓就更加靈活,。這些租賃物業(yè)都是從房東手里租來的,，通過裝修和運(yùn)營來賺錢，雖然也會(huì)在前期投入不菲,，但相對(duì)重資產(chǎn)的自持租賃,，成本還是比較低。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)上看,，長租公寓的市場(chǎng)份額目前不足2%,，主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%,。以北京為例,，普租市場(chǎng)的租客主要集中于25歲—40歲之間，占比超過70%,，其中25—30歲之間的人群占比為36.1%,，31-40歲之間的人群占比為34.5%。長租公寓的租客群體與普租市場(chǎng)基本吻合,。結(jié)合居住狀態(tài)來看,，20歲以下的租賃人群中合租的比例占比66%，20-30歲之間合租的比例占比64%,，31—40歲租賃人群則以整租為主,，占比超過76%。這說明其實(shí)租賃是有生命周期的,，人的生命周期自然形成租賃的消費(fèi)升級(jí),。隨著畢業(yè)、工作,、戀愛,、結(jié)婚、生子不同人生階段,，人們對(duì)房屋面積,、租賃品質(zhì)的需求是不斷變化的。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示,，由于眾多資本的進(jìn)入,，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌,，能夠繼續(xù)存在的長租公寓必定會(huì)有其獨(dú)特的競爭力,。他認(rèn)為,，租賃市場(chǎng)目前是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)圍繞著租賃住宅的管理和運(yùn)營形成一個(gè)完整的生態(tài)圈,，這個(gè)生態(tài)圈里將會(huì)形成多元競爭的格局,。首先，參與方多元化,。過去該行業(yè)主要以中介為主導(dǎo),，未來一定會(huì)形成開發(fā)商、國企,、政府,、PE/VC、互聯(lián)網(wǎng),、創(chuàng)業(yè)者齊聚的百花齊放,、百家爭鳴的生態(tài)圈；此外,，資本形態(tài)多元化,。政府資本、產(chǎn)業(yè)資本,、金融資本都可以參與其中,。

雖然現(xiàn)階段有長租公寓品牌為了競爭，打出了應(yīng)屆生入駐返現(xiàn)1000元或零中介費(fèi)的口號(hào),，類似于打車軟件和共享單車那樣靠補(bǔ)貼燒錢的模式,，但卻是很難在長租公寓市場(chǎng)奏效也很難持續(xù)的，相反,，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，運(yùn)營效率的提升帶來的集約化和規(guī)模化才是在競爭中取勝的關(guān)鍵,。