推出租售并舉、試水共有產(chǎn)權(quán)

7月11日,，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書》(2017)表示,，將從本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際出發(fā),，研究綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段,，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,。

而自去年至今，北京已經(jīng)祭出租售并舉,、共有產(chǎn)權(quán)等多個(gè)新政,。“支持保障性住房建設(shè)和購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系建設(shè)”成為今年下半年金融體系的重點(diǎn)工作,。

對(duì)于全國(guó)而言,，北京地區(qū)的政策往往擁有風(fēng)向標(biāo)的意味。我們不妨以北京政策為樣本,，解碼當(dāng)下樓市新政,。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢(shì)”

今年8月1日，在激烈的角逐之后,，金科最終以19.9億元連續(xù)競(jìng)得平谷夏各莊兩宗地,。面對(duì)這兩宗均有高于20%部分需要開(kāi)發(fā)商自持的地塊，對(duì)于著急進(jìn)入北京市場(chǎng)的金科而言,，舉牌毫無(wú)遲疑,。

值得注意的是，這兩宗地塊并非北京市僅有的需要開(kāi)發(fā)商自持的地塊,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，北京地區(qū)已有超過(guò)20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地,，4宗50%以上自持,，其余自持比例均在20%左右。

1. 萬(wàn)科的邏輯

在去年底北京試點(diǎn)這種“租售并舉”模式時(shí),，就祭出的是100%自持地塊,，分別被萬(wàn)科、住總,、中鐵等企業(yè)收入囊中,，這些房企也由此榮升“專業(yè)房東”。

業(yè)界普遍認(rèn)為,，房企這回的“包租公”可并不好當(dāng)。因?yàn)樽猿值貕K難以迅速回籠資金成本,，目前在盈利方面也沒(méi)有較好的解決方式,。這對(duì)于企業(yè)自身現(xiàn)金流要求較高，一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)將無(wú)法參與。

不過(guò),，萬(wàn)科總裁郁亮表示,，萬(wàn)科之所以拿下70年自持地塊，是基于對(duì)行業(yè)的判斷——未來(lái)的趨勢(shì)是租售并舉,?！敖裉斐鞘心贻p人購(gòu)房困難，‘只租不炒’的定位會(huì)把這個(gè)缺補(bǔ)上,。70年的使用權(quán)作為租房物業(yè),，我覺(jué)得算賬是可以算出來(lái)的，我們用經(jīng)營(yíng)思路代替開(kāi)發(fā)思路,，如果我們?yōu)槟贻p人租房問(wèn)題出一份力的話,，我相信市場(chǎng)不會(huì)虧待我們?！?/p>

2. 在全國(guó)產(chǎn)生示范效應(yīng)

實(shí)際上,，租售并舉一詞近年來(lái)十分火熱。去年6月,，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》),，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變,。除北京外,，上海、南京,、杭州,、佛山等地均出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象，租售并舉仍陸續(xù)出現(xiàn)在各地方房產(chǎn)新政的文件中,。

值得注意的是,，當(dāng)下北京等多地仍在持續(xù)推出部分自持地塊，但相較于首批100%自持,、必須經(jīng)營(yíng)70年的要求相比,，門檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右,，而經(jīng)營(yíng)年限也降至20年左右,。業(yè)內(nèi)人士表示，自持比例和經(jīng)營(yíng)年限因地塊差異而不同,。

3. 政府是秤砣

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢(shì),。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，目前北京和上海自持地塊比例較大,，這種讓開(kāi)發(fā)商自持之后再轉(zhuǎn)租出去的方式,，從長(zhǎng)期來(lái)看有助于樓市的穩(wěn)定，對(duì)房屋租賃,、平抑供需關(guān)系都有好處,。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，自持地塊的房屋在整個(gè)市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)量不算大,，是否能夠?qū)φ麄€(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生預(yù)期的效應(yīng)還有待觀察。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則認(rèn)為,，租售并舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,，取決于地方政府肯讓出多少利,。未來(lái)形成兩個(gè)市場(chǎng)，一是政府廉價(jià)供地、特殊政策的租賃和保障市場(chǎng),，第二則是市場(chǎng)化的市場(chǎng),。

“政府這塊秤砣,，使市場(chǎng)這塊價(jià)格受到一定影響,，如果你以市場(chǎng)價(jià)買房，然后跟地方政府爭(zhēng)租金,，這才是得不償失,。”葉檀表示,，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的判斷,，投資回報(bào)率下降，但崩盤的可能性并沒(méi)有,。