對(duì)于上半年的房地產(chǎn)調(diào)控,，我覺得有點(diǎn)像1998年左右,。那時(shí)候住房改革剛剛開始,，啟動(dòng)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化,，建立了不同類型的住房保障體系,，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房,、商品房等,。那一輪改革對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大作用，釋放老百姓的居住需求,，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng),。

今天行業(yè)站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。近期,，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬(wàn)套,，其他部分城市也公布了類似計(jì)劃，標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力,。

租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一,，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場(chǎng)更多的是在“補(bǔ)課”。2015年數(shù)據(jù),，居住消費(fèi)占GDP比重,，美國(guó)是12.5％，英國(guó)15.7％,，德國(guó)12.1％,，日本14.1％，中國(guó)6.7％,，居住消費(fèi)包括租金,、物管,、裝修等。從國(guó)際看,，我們租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間很大,。

從現(xiàn)實(shí)看，北上廣深等城市,，住房租賃市場(chǎng)需求很大,，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個(gè)人放租，服務(wù)商太少,。

從政策看,，目前的租金回報(bào)率1%－2％左右，這導(dǎo)致大家“賠本賺吆喝”,；再者,，長(zhǎng)租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長(zhǎng)租不能解決小孩上學(xué),，那吸引力就會(huì)大打折扣,。這些都需要進(jìn)行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會(huì)成為空話,。

談未來(lái)：中國(guó)城市化進(jìn)入第二階段,，房地產(chǎn)業(yè)洗牌

對(duì)于目前的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，我認(rèn)為這很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象,，但現(xiàn)在有兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。一個(gè)是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是流動(dòng)性總基調(diào),，如一些銀行的按揭十分緊張,，另一個(gè)是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個(gè)因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵,。

同時(shí),，我們認(rèn)為，中國(guó)城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段,。之前中國(guó)的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”,，近年來(lái)，特大城市的承載能力到了極限,，要素價(jià)格上升,，企業(yè)、勞動(dòng)力外溢,，加上軌道交通快速發(fā)展等因素,，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展,。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠,，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市,、強(qiáng)二線城市的周邊區(qū)域,，伴隨著城市圈帶的擴(kuò)張，都有很大發(fā)展空間,。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來(lái),，結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心,，再加上金融縮表等背景,，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段,，住宅消費(fèi)大有可為,，租賃市場(chǎng)、軌道物業(yè),、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊,，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來(lái),，萬(wàn)科的布局也將出現(xiàn)變化,，會(huì)更強(qiáng)調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念,、方向會(huì)有調(diào)整,。

現(xiàn)在對(duì)于房?jī)r(jià)的看法很多,，關(guān)注的重點(diǎn)不應(yīng)該放在漲跌上,，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認(rèn)為方案也是有的,。北上廣深這些一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì),，取決于土地供應(yīng)，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式,。例如東京都市圈,，總面積1萬(wàn)平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到8000多平方公里,，其中70％是住宅,。如此巨量的人口和住宅區(qū)，還能夠保證多數(shù)市民通勤時(shí)間在１小時(shí)之內(nèi),，靠的就是“軌道＋物業(yè)”,，這一模式擴(kuò)張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數(shù)量,。在這一過程中,，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙,，需要逐步解決。