清華學(xué)區(qū)房為什么遠(yuǎn)比清華學(xué)歷值錢,？其中固然有學(xué)位房承載投資功能,、個(gè)人成就感等多重原因,，但其根本在于,，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英,，但其過去20年新建的樓盤主要是辦公樓,，住宅極其稀少,，導(dǎo)致這一“宇宙中心”房價(jià)居高不下,。同時(shí),，現(xiàn)行土地制度下,，五道口附近的農(nóng)村土地和機(jī)構(gòu)用地，也難以轉(zhuǎn)為住宅用地而加以開發(fā)利用,。換言之,，房地產(chǎn)問題出在了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的供給方面。

一些家庭經(jīng)過長期奮斗,，終于把自己的孩子送入了清華大學(xué),，而孩子畢業(yè)后卻買不起清華附近的學(xué)區(qū)房,。這一問題其實(shí)不難解釋，我先分析為什么清華大學(xué)附近的房價(jià)如此之高——這是房地產(chǎn)泡沫之下一個(gè)更有意思且尚未被仔細(xì)挖掘的典型案例,。

五道口——“宇宙中心”

清華大學(xué)東門外,，在我1980年初入清華讀書時(shí)是一片農(nóng)地，只有一條小路通向清華,。小路外面是雙清路,，它只能容下兩輛汽車并排通行，卻一直通到清河毛紡廠,。

清華東門那時(shí)非?；臎觯刻煜挛纾ㄓ绕涫嵌斓南挛纾?點(diǎn)以后,，我都像很多同學(xué)一樣,，從東門出發(fā)，跑步到五道口的鐵道線,，然后折返經(jīng)過北門附近那座現(xiàn)已棄用的火電廠,，回到清華，全程5公里左右,。那時(shí),，清華學(xué)生學(xué)習(xí)用功，也特別重視體育,。大家都爭(zhēng)先恐后地鍛煉,，希望在1500米賽跑這樣的達(dá)標(biāo)測(cè)試中取得好成績。

時(shí)過境遷,，現(xiàn)在這片土地完全變了樣,，廣義稱為五道口，又被戲稱為“宇宙中心”,。

5萬vs 10萬：優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持,，住宅身價(jià)倍增

這片地區(qū)房價(jià)高的確與學(xué)區(qū)有關(guān)。其緊鄰清華,，往西一站地鐵的距離即到北大東門,，有清華附小、北大附小,、中關(guān)村一小,、中關(guān)村二小、中關(guān)村中學(xué)以及稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的101中學(xué)和清華附中等優(yōu)質(zhì)學(xué)校,。

學(xué)區(qū)能在多大程度上解釋高房價(jià)呢,？這里有個(gè)很好的對(duì)比。

這一地區(qū)的住宅因?yàn)閷儆趯W(xué)區(qū)房,，樓價(jià)普遍接近甚至超過10萬元/平方米,，例如在五道口,、成府路南邊有一個(gè)水清木華園小區(qū),，樓齡約為15年,，其房價(jià)已經(jīng)接近10萬元/平方米。

而一路之隔,、地理位置更加靠近清華大學(xué)的另一處公寓房（也是70年產(chǎn)權(quán)）,，最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產(chǎn)所有者“落戶”,，也就不能享受學(xué)區(qū)待遇,。該公寓之所以不能落戶，是因?yàn)橹耙恢蔽茨芗尤刖用裎瘑T會(huì),，因此中關(guān)村派出所不同意落戶,，而不能加入居委會(huì)的原因是業(yè)主委員會(huì)遲遲不能成立，因?yàn)闃I(yè)主來自全世界各地,、太過分散,，且附近是五星級(jí)酒店，酒店的很多設(shè)施與該樓相通,，情況比較復(fù)雜,。我經(jīng)常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現(xiàn)在該公寓樓不能落戶,、房價(jià)尚低時(shí)入手,，落戶問題遲早能解決，屆時(shí)房價(jià)一定會(huì)“跳升”到與周邊小區(qū)相當(dāng)?shù)乃健?/p>

住宅與商業(yè)地產(chǎn)之爭(zhēng)

五道口被清華同學(xué)戲稱為“宇宙中心”,，因?yàn)檫@兒極其繁忙,，人來人往，熙熙攘攘,，周末和節(jié)假日也是如此,。這里聚集著眾多年輕創(chuàng)業(yè)者、青年學(xué)子和專業(yè)人士,?？墒窃谶@方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓,，住宅極其稀少,。

辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成,，除此之外,，還有大批科學(xué)院新建的辦公樓。

與辦公地產(chǎn)形成鮮明對(duì)比的是,，過去20年新建的住宅樓盤,，數(shù)來數(shù)去能想到的大概只有三四個(gè),，其中包括剛提到的水清木華小區(qū)，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米,。另外一個(gè)較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園,，大概有15萬平方米左右的建筑面積。此外,，還有唐寧ONE,，它是均價(jià)在15萬元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶的公寓,，總面積5萬平米左右,，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設(shè)施,。這樣看來,，與上百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅地產(chǎn)的供應(yīng)真是屈指可數(shù)了,。

這帶來的直接后果,，是住宅地產(chǎn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，其價(jià)格迅猛上漲,。以華清嘉園為例,，其開盤單價(jià)也就是3000多元，現(xiàn)在已過12萬,。當(dāng)時(shí)在這里購房的膽子大一點(diǎn),、也有閑錢的老師，如今已經(jīng)是千萬級(jí)的富翁了,。這些老師現(xiàn)在大部分早已搬出華清嘉園,，因?yàn)槿A清嘉園已經(jīng)成為留學(xué)生尤其是韓國留學(xué)生以及青年學(xué)生的租房地，人來人往非常嘈雜,，不適合拖家?guī)Э诘木蛹疑盍恕?/p>