三,、“三舊改造”要慎重

當(dāng)前城市化進(jìn)程中,，有大量城市“三舊”地塊上已經(jīng)覆蓋了各種權(quán)利與物業(yè),，這些覆蓋了權(quán)利與物業(yè)的“三舊”地塊,，使用效率低,，臟亂差,，成為城市建設(shè)的洼地。因此,，對舊城鎮(zhèn)、舊廠房,、舊村莊進(jìn)行改造就不只是增加了城市建設(shè)用地,，提高了城市建設(shè)用地的效率，而且可以美化城市環(huán)境,，提高城市品質(zhì),。不過，因為“三舊”上面附著的利益太多,，所有“三舊”權(quán)利主體都試圖借“三舊改造”來實現(xiàn)利益最大化，導(dǎo)致“三舊”改造成本巨大,，“三舊”改造變成了城市財政失血的無底洞,。這種財政失血有兩種方式，一種是大量財政資金的直接投入,，另一種是“三舊”改造中城市土地出讓金的返還,。結(jié)果就是，改造一個城中村,，城市政府花費數(shù)十億改造出了無數(shù)千萬富翁,。沒有無緣無故的財富，當(dāng)城中村改造會改造出無數(shù)千萬甚至億萬富翁時,，這個城市就在失血,。

因此，城市化的重點不應(yīng)當(dāng)是“三舊改造”,，而是開發(fā)區(qū)模式,。既然“三舊”上已經(jīng)附著了大量剛性利益，城市建設(shè)尤其是初期階段,，不到萬不得已就不要去碰“三舊”,。

四、警惕攤大餅的城市化

因為特殊的工業(yè)化路徑,，當(dāng)前中國東部沿海一些地區(qū)已經(jīng)形成了工業(yè)化的全覆蓋,，尤其是珠三角核心區(qū)，幾乎所有土地都已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非,，變成了建設(shè)用地,。所有這些變成了建設(shè)用地的土地上，作為權(quán)利主體的農(nóng)民都期待從土地上獲取巨額利益,。任何對土地的利用都會引發(fā)農(nóng)民強(qiáng)烈的獲利訴求,。因此，這些地區(qū)進(jìn)行再開發(fā)的難度極大,，從而有可能形成低水平城市化的陷阱,。

作為改革開放以來先發(fā)展地區(qū),，珠三角的工業(yè)化是從招商引資、三來一補(bǔ)開始的,。為了調(diào)動各方面發(fā)展積極性,，迅速實現(xiàn)工業(yè)化，珠三角發(fā)展模式幾乎都是所謂“四個輪子一起轉(zhuǎn)”,，即市縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村,、村民組四級均以集體土地招商引資,，進(jìn)行土地開發(fā)，集體土地上大量建廠房出租或出租給外來企業(yè)建廠房,。在整個珠三角核心區(qū)的地域上,，各種外來資本幾乎同時建廠。大量外資引入必然要招收大量外來農(nóng)民工,，成千上萬農(nóng)民工的涌入需要住處,，村社集體不僅允許農(nóng)民在宅基地上建房出租，而且可能為農(nóng)戶分若干宅基地建出租房以解決外來農(nóng)民工的住宿問題,。也就是說,，除了縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村組以外,，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民也加入到土地開發(fā)和工業(yè)化進(jìn)程中，從而形成了五個輪子一起轉(zhuǎn)的快速工業(yè)化,。結(jié)果,，在短短十多年時間，珠三角核心區(qū)即全面實現(xiàn)了高度工業(yè)化,，甚至成為全世界的制造中心,。珠三角核心區(qū)的土地也很快耗盡。

五個輪子一起轉(zhuǎn)的珠三角工業(yè)化模式,，好處是實現(xiàn)了快速且高度的工業(yè)化,，壞處是缺少城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，土地利用不規(guī)范,，使得土地上覆蓋了各種用途的物業(yè),，且覆蓋了各種不同的產(chǎn)權(quán)，形成了剛性的土地利益,。隨著中國勞動力成本的上升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,，以代工為主要特征的加工制造業(yè)大量外遷，珠三角土地上進(jìn)行重新規(guī)劃改造與建設(shè)以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的需要,，卻可能因為已經(jīng)開發(fā)土地上附著的剛性利益而難以開發(fā),，從而造成珠三角大量低效使用土地難以改造的困境,。

珠三角核心區(qū)以及東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，普遍存在因為“五個輪子一起轉(zhuǎn)”所導(dǎo)致的攤大餅的城市化,，這樣的城市化沒有做到合理利用土地,，城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都存在缺陷，無法滿足更高質(zhì)量城市化的需要,，從而成為了城市化的教訓(xùn),。五個輪子一起轉(zhuǎn)的攤大餅的城市化已經(jīng)終結(jié)其歷史使命，應(yīng)當(dāng)退出歷史舞臺,。學(xué)界有人主張“農(nóng)民自主的城市化”,，就是主張農(nóng)民在他們具有使用權(quán)的集體土地上進(jìn)行工商業(yè)建設(shè)，這顯然是缺少對包括珠三角在內(nèi)的中國過去攤大餅城市化教訓(xùn)的了解,。當(dāng)前所謂“集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”改革,，搞不好也會造成缺少規(guī)劃的工業(yè)化與城市化的陷阱，因此要特別警惕,。