而現(xiàn)實(shí)生活中,，更多的糾紛是：房屋出租后,，房客是否能擅自轉(zhuǎn)租,？遭遇群租,，可以提前終止租賃嗎,？把房子拿出去群租的老江湖甚至叫囂,，你去告好了,，哪怕你告贏，法院判我恢復(fù)房屋原狀，我偏不,，它哪怕強(qiáng)制執(zhí)行也執(zhí)行不了,。

在法律上，真拿這些人沒(méi)辦法嗎,？專業(yè)法律人士說(shuō),，其實(shí)不是這樣。

裝修好的酒店式公寓,。本報(bào)記者　方力 攝

租下一層商住樓改成49間酒店式公寓,，法院為何不支持房東

租下一整層樓，年租金80萬(wàn)元一簽十年,，他花了200萬(wàn)元裝修,，把樓隔成49間房對(duì)外出租。沒(méi)想到,，簽約的第二年,，開(kāi)發(fā)商卻把這層樓賣(mài)了。這下矛盾爆發(fā),，租客告了新房東,，新房東又告了租客。

杭州一起房屋租賃合同糾紛,，經(jīng)歷了起訴到反起訴,，開(kāi)庭三次。現(xiàn)在一審判決終于下來(lái)：租客贏了,，新房東的訴請(qǐng)被駁回,。

租客是一個(gè)39歲的河南男子。他向開(kāi)發(fā)商浙江某建筑公司,，租下位于之江路一公寓樓的整一層1936平方米,，總共14個(gè)辦公用房,，裝修成了酒店式公寓,。合同寫(xiě)好租10年，每年租金80多萬(wàn)元,，結(jié)果交了一年房租,，開(kāi)發(fā)商就找各種理由不收房租了。他要求繼續(xù)交房租,，所以告到法院要求支持,。

開(kāi)發(fā)商說(shuō)，這些房子第二年出售給了4位業(yè)主,，要交房租也是交給他們,。

后來(lái)4個(gè)業(yè)主反過(guò)來(lái)告租客，理由是租客擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，14個(gè)房間被分割成49個(gè)小房間對(duì)外非法群租,，要求法院判令解除之前的租賃合同,，男子騰空房屋，將房子恢復(fù)原狀,。

“我光裝修這些房子花了200萬(wàn),。”調(diào)解失敗,。圍繞房子變成這樣是否屬于非法群租,，租賃合同還要不要繼續(xù)，三方展開(kāi)激烈庭辯,。

這個(gè)案子的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于,，租客男子是否存在擅自轉(zhuǎn)租或其他法定或約定的解除情形。法院經(jīng)審理認(rèn)為,，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，法院應(yīng)予支持,。一審判決,，房屋租賃合同有效，租客男子繼續(xù)向新產(chǎn)權(quán)人繳納租金,。

這個(gè)酒店式公寓到底是什么樣,？昨天中午，錢(qián)報(bào)記者實(shí)地尋訪,。之江路某商品房公寓的裙樓內(nèi)：粉色墻面白色木門(mén),，層高有些低矮，小房間分布得很緊湊,。緊鄰電梯口的房間開(kāi)著,。走入一個(gè)待租的空房間，套內(nèi)三四十平方米,，廚衛(wèi)一體,，配有簡(jiǎn)單的床、寫(xiě)字桌,、衣柜,，月租金2000元左右。

出租的房子被變成群租房,，律師教你法律對(duì)策

現(xiàn)實(shí)生活中,，更多的是遭遇二房東擅自群租。浙江豐國(guó)律師事務(wù)所主任陳松濤說(shuō),，對(duì)這些非法或者不合理的行為,，其實(shí)法律統(tǒng)統(tǒng)有對(duì)策,。來(lái)看一個(gè)案例——

老黃夫婦接到物業(yè)公司來(lái)電，你們的房子怎么回事,，鄰居都來(lái)反映,，被群租弄得煩死了。

老黃夫婦在杭州綠洲花園有一套140平方米三室兩廳兩衛(wèi)的房子,。3年前,，老黃夫婦將房子出租，沒(méi)想到承租方是個(gè)二房東,，他將兩廳分別隔成兩個(gè)房間,，房子變身五房分別租給5個(gè)年輕人。

老黃夫婦出租的價(jià)格是每月5000元,，二房東這么一隔,，每間2000元，整套的月租金扶搖直上以萬(wàn)元計(jì),。

得知房子被群租后,，老黃夫婦去交涉。二房東說(shuō),，我們的租賃合同里又沒(méi)有規(guī)定不能轉(zhuǎn)租,。你現(xiàn)在要提前終止合同，算你違約哦?，F(xiàn)在你對(duì)我的改造不滿意,，哪怕去告，哪怕你告贏,，法院判我恢復(fù)原狀,，我偏不，法院也拿我沒(méi)辦法,。

老黃夫婦自覺(jué)吃了個(gè)啞巴虧,。

●租賃合同沒(méi)約定“不得轉(zhuǎn)租”，也不能轉(zhuǎn)租

律師支招：二房東顯然是個(gè)老江湖,，但其實(shí)在法律上都是站不住腳的,。合同法在涉及到租賃合同這一類型時(shí)，原本就有明確規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租,，合同另有約定的除外。

“也就是說(shuō),，我們?cè)谧赓U合同中不需要再做特別規(guī)定‘不得轉(zhuǎn)租’，不得轉(zhuǎn)租是租賃合同中‘天生’就規(guī)定的,，除非出租人和承租人約定可以轉(zhuǎn)租,。”陳松濤說(shuō)，在現(xiàn)實(shí)中,，常見(jiàn)的倒是一些二房東在租房時(shí)主動(dòng)要求在租賃合同中添上一句“允許轉(zhuǎn)租”,，因?yàn)橐勒蘸贤ǎ米赞D(zhuǎn)租,，房東是可以解除租賃合同的,。

●對(duì)于這些改變房屋結(jié)構(gòu)怎么辦

律師支招：不管是不是群租，針對(duì)承租方擅自改變房屋結(jié)構(gòu)這種情況,，可以分兩種情況來(lái)分析,。一種是“大動(dòng)”，已改變房屋基本構(gòu)造,，影響到房屋結(jié)構(gòu)安全,，物業(yè)公司或者城建監(jiān)察大隊(duì)都會(huì)來(lái)要求整改。

針對(duì)一些不合理的使用,，就好比群租,，這類違反常理的，“超過(guò)合理使用范圍,，也是一種違約行為”,，可以要求停止。

●二房東最猖狂的是“偏不”恢復(fù)原狀

律師支招：一般我會(huì)建議我的當(dāng)事人,，自己請(qǐng)裝修公司恢復(fù)原狀,，然后裝修費(fèi)用開(kāi)發(fā)票，作為“損失”,，起訴到法院,。只要重新裝修是在合理范圍內(nèi)且法院經(jīng)過(guò)評(píng)估也認(rèn)為是符合市場(chǎng)行情的，法院判二房東賠償這個(gè)裝修費(fèi),，要比判他“恢復(fù)原狀”更容易執(zhí)行,。當(dāng)然，裝修之前可以請(qǐng)公證員用拍照等手段來(lái)做證據(jù)保全,。

如果打官司要求二房東恢復(fù)原狀,，在官司審理期間，都要保持房屋原狀,，而不能繼續(xù)出租,。陳松濤建議的這個(gè)方法就好在房東可以自行決定進(jìn)度，重新裝修完畢繼續(xù)出租,，這邊官司慢慢打,。

群租房、單身公寓,、酒店式公寓

看看杭州警方怎么管

錢(qián)報(bào)記者從杭州警方了解到,，“群租”不是嚴(yán)格的表述,。據(jù)《杭州市居住房屋出租安全管理若干規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，出租居室達(dá)10間及以上的,，或出租床位達(dá)10個(gè)及以上的,，視為供社會(huì)公眾活動(dòng)的場(chǎng)所。

這類房東,，應(yīng)建立管理制度,，落實(shí)安全管理職責(zé)，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng),，并將相關(guān)登記信息報(bào)所在地公安機(jī)關(guān)備案,。單位承租居住房屋作為集體宿舍供本單位職工居住的，單位要履行安全管理責(zé)任,。

違反此規(guī)定,，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正。逾期不改正的,，處以200元以上2000元以下罰款,。

所有的房東，應(yīng)為每一承租客配備口罩,、報(bào)警哨,、手電筒、滅火器等設(shè)備,。而此類集中出租的房子,，還要求安裝視頻監(jiān)控、智能門(mén)禁裝置,；每個(gè)居室以及公共區(qū)域要安裝火災(zāi)探測(cè)報(bào)警器或者智能火災(zāi)預(yù)警裝置,。

在《規(guī)定》中，對(duì)于使用面積和租住人數(shù)限制,，還有一些硬杠杠——

應(yīng)以臥室或起居室(廳)為最小出租單位,，以設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)，不得是分隔搭建后形成的房間,；

餐廳,、廚房、衛(wèi)生間,、陽(yáng)臺(tái),、過(guò)廳、過(guò)道,、貯藏室,、地下室、半地下室等其他非居住空間的,，不得出租供人員居??；

每個(gè)居室人均使用面積不得少于4平方米,，每個(gè)居室居住的人數(shù)不得超過(guò)2人(有法定贍養(yǎng),、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外),。

舉個(gè)例子：一套三室一廳的房子,，最多就3個(gè)房間加一個(gè)客廳是可以出租的，且這套房子里面最多可以住8個(gè)人,。擅自改造分隔出租,、或者超過(guò)8個(gè)租客的，都將受到處罰,。

對(duì)于單身公寓,、酒店式公寓等又如何管理呢？下城公安分局基層基礎(chǔ)管理大隊(duì)大隊(duì)長(zhǎng)陳群偉介紹,，目前朝暉的一家單身公寓作為試點(diǎn),，本月底將按照“旅館式管理”運(yùn)作：入住單身公寓、酒店式公寓的客戶,，同入住酒店一樣,，需要統(tǒng)一登記身份信息，并及時(shí)將信息上報(bào)給公安機(jī)關(guān),。（本報(bào)首席記者 肖菁 本報(bào)記者 方力 華煒）