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物業(yè)糾紛漸成"城市病" 業(yè)主諸多權利未受重視
物業(yè)瑕疵常引糾紛
南京市中院民四庭的報告就物業(yè)糾紛案件類型進行分析,歸類為五大類型,,包括物業(yè)服務企業(yè)追討物業(yè)費糾紛,;業(yè)主財物,、人身受損要求物業(yè)服務企業(yè)承擔損害賠償責任案件;與業(yè)主自治管理相關的業(yè)主撤銷權,、業(yè)主知情權案件,;物業(yè)移交產生的糾紛;業(yè)主委員會和房地產開發(fā)企業(yè)之間有關公共配套設施的權屬糾紛,。
“物業(yè)費糾紛占其中絕大部分,,或多或少與物業(yè)公司服務瑕疵存在關聯(lián)?!蓖鮿潘煞治稣f,,業(yè)主抗辯理由大多集中在公共設施維修養(yǎng)護、公共衛(wèi)生,、物業(yè)企業(yè)未盡建筑物維修義務,、未有效制止小區(qū)違建、群租現(xiàn)象,,還涉及物業(yè)公司未依法依規(guī)公開收支賬目,、物業(yè)公司侵占小區(qū)公共場地或小區(qū)公共設施牟利以及個別業(yè)主遭遇失竊等人身財產受損害問題等。
記者了解到,,隨著業(yè)主維權意識不斷增強,,業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未盡相應義務為由,要求物業(yè)服務企業(yè)對其人身,、財產損失承擔損害賠償責任的案件逐漸增多,。按照糾紛發(fā)生區(qū)域范圍不同,這類案件又可分為在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域遭受侵害(如車輛停放在小區(qū)車位或車庫被損害,、盜竊)以及在物業(yè)小區(qū)專有部位遭受侵害(如家中財物被盜,、發(fā)生入室殺人、搶劫事件等),。
一旦小區(qū)發(fā)生類似嚴重損害賠償糾紛,,業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾則較為尖銳。
“大部分物業(yè)糾紛存在舉證難問題,,法院只能著重就侵害的事實,、物業(yè)服務企業(yè)的過錯、物業(yè)服務企業(yè)的行為與業(yè)主損害之間是否具備因果關系等加以審查,?!瘪R帥解釋說,物業(yè)服務企業(yè)是否盡到“合理限度范圍內”的安全保障義務即為物業(yè)服務企業(yè)是否存在過錯的判斷標準,,進而認定物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔損害賠償責任以及承擔責任的比例,。
業(yè)主知情權未受重視
《法制日報》記者采訪了解到,《南京市住宅物業(yè)管理條例》對包括物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定,每年不少于一次公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況,,物業(yè)企業(yè)應當公示其資質,、服務內容、收費標準,、電梯消防監(jiān)控等設備養(yǎng)護情況等知情權予以了明確,,還規(guī)定了業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違法違規(guī)的,,可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請,而管理部門則應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人,,對認定為違法違規(guī)的,,應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
但事實上,,大量知情權,、撤銷權糾紛并未通過行政途徑得到妥善處理,而是涌向法院,。報告顯示,,2016年南京兩級法院受理與業(yè)主自治管理相關的業(yè)主撤銷權、業(yè)主知情權案件數(shù)量達70件,,同比增長56%,。
“一方面說明業(yè)主通過司法途徑維護自身權益的意識在增加,同時也暴露出業(yè)委會,、物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主知情權不夠重視,,還沒有建立自覺自律的意識?!蓖鮿潘烧f,,從業(yè)主要求撤銷的決議內容來看,主要包括選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議,、選聘業(yè)委會委員的決議,、調整物業(yè)服務價格的決議、有關小區(qū)管理(如停車管理)等方案的決議等,。其中,,前兩項占較大比例,集中反映了物業(yè)服務企業(yè)撤換及業(yè)主委員會換屆工作中引發(fā)的矛盾,。
業(yè)主知情權案件主要為業(yè)主起訴物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會公示小區(qū)共有部分的使用和收益情況、車位車庫的處分情況,、物業(yè)費收支情況,、業(yè)委會賬目、業(yè)委會決定及會議記錄等。法院遵循充分保障業(yè)主的知情權的原則,,依據(jù)法律規(guī)定,、小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務合同等約定對物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會應予公開的內容,、范圍等作出認定。
編輯:梁霄
關鍵詞:物業(yè) 糾紛 重視