最近一個房地產(chǎn)的天價學(xué)區(qū)房問題刷屏朋友圈。天價學(xué)區(qū)房有幾個特征,，也就是概括的“老,，破,，小”：老城區(qū)核心位置,，對口好學(xué)校,；房齡老舊,，基本在20年以上,；戶型面積小，居住不舒適,。

但恰恰是因為“小”,，有總價優(yōu)勢，單價才炒得高,。買家賣家心知肚明，這個房子不是用來住的,，是用來落戶就學(xué)的,。所以，本質(zhì)上這不是在“買房”,。而是一筆昂貴的擇校費,！

擇校費由來已久，90年代就有富裕的家庭不惜十萬,、二十萬地出資擇校,，讓孩子進一個重點學(xué)校。只是在擇校費被明令禁止的背景下,，家長們不得不“曲線救國”——落戶一套“老破小”,，讀一所對口學(xué)校。

這個“天價學(xué)區(qū)房”真是個房地產(chǎn)問題嗎,？這是個戶籍問題,。

城市與城市之間，區(qū)域與區(qū)域之間的資源發(fā)展不平衡,，這就導(dǎo)致了戶籍流動的競爭,。大家都想占據(jù)最佳資源：大城市，經(jīng)濟好,，地段佳,、配套全、學(xué)校優(yōu),。于是,，高考與買房成為了“占據(jù)最優(yōu)資源”的發(fā)展路徑：

第一步：通過高考，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村躋身北上廣深,。

第二步：通過買房,，扎根定居,，從“新北京人”成為“北京人”。

第三步：通過換房,，傳遞資源,，從城市遠郊遷移至市區(qū)教育、配套更優(yōu)的地方,，讓孩子接受更好教育,。

每一步，都是一場巨大焦慮,；每一步,，都有一些人的放棄或另做選擇。但這幕“三部曲”儼然成為絕大多數(shù)中國中產(chǎn)階層的標(biāo)準(zhǔn)宿命,。

“學(xué)區(qū)房”不是經(jīng)濟問題,，是文化問題

西方經(jīng)濟學(xué)所奉行的租售比、房價收入比等指標(biāo)并不能完全解釋中國樓市,。這些數(shù)據(jù),，是幫助我們分析風(fēng)險的指標(biāo)。但面對中國樓市,，不能唯數(shù)據(jù)論,。

最近瑞士信貸董事總經(jīng)理陶冬指出，“日本1990年房地產(chǎn)的頂峰期,，日本所有房子的價值相當(dāng)于日本GDP的200%,，2006年美國房地產(chǎn)泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當(dāng)于當(dāng)年美國GDP的170%,，中國已經(jīng)達到了GDP的250%,，這個是現(xiàn)代經(jīng)濟史上前所未有的一個數(shù)字?！?/p>

英國人開創(chuàng)了古典經(jīng)濟學(xué),，它適用于歐洲千萬級的人口市場；美國人走出了自己的模式“自由企業(yè)制度”,，它適用于美國3億的人口市場,；中國有13億人口的市場，它也有屬于自身的經(jīng)濟學(xué),。這也是為什么西方經(jīng)濟學(xué)解釋不了中國的房地產(chǎn),。在中國房子富含的意義要比房子本身，深刻得多,。

中國的房地產(chǎn)不僅是個經(jīng)濟問題,，更是個文化問題。