商住房市場將“休眠”

值得關注的是,，由于北京限購政策已執(zhí)行了近7年,，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項目的房價水漲船高的同時,，還在北京存量房和新房市場上占比逐年增加,。

有公開資料顯示,，過去十年，北京地區(qū)成交約40萬套商住類物業(yè),，現(xiàn)在的庫存量介于7萬套至9萬套之間,，這些項目的市場交易規(guī)模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創(chuàng)下十年來新高,。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2016年以前，北京住宅市場當中商辦類產品還只是補充,，其成交占比基本都在30%以內,，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當年商辦成交占比甚至超過純商住宅達到59%,。

對此,，亞豪機構亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向記者表示，住宅價格大漲直接對購房需求產生抑制和擠壓,，是造成商辦迅速崛起,，銷量反超住宅的根本原因,。2016年，北京純商住宅成交價格同比漲幅達到27%,，套均總價更是由2015年的376萬元上漲至571萬元,。純商住宅價格的快速上漲，使得商辦產品的價格優(yōu)勢凸顯,，因此成交量也隨之快速攀升,。

不過，隨著“3·26”商住限購政策的執(zhí)行,，北京商住亂象也將得到整治,。3月26日《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》發(fā)布,，其中規(guī)定“新建商辦最小分割單元不得低于500平米”,、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴格條件”,，并且“商業(yè)銀行暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款”,。

郭毅認為，這一新規(guī)將未建,、在建,、在售，以及二手商辦產品全部囊括其中,，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道,，對于蒸蒸日上的商辦市場來說也成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結,，因此對于市場成交的制約也將是直接而有效的,。在商辦“末班車”效應褪去之后，預計3月底以及4月份,，北京商品住宅市場成交量也將快速降至冰點,。

中原地產首席分析師張大偉也表示，“3·26”商住兩用項目限購措施,，不是簡單地“認房又認貸”這種內容,，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項目的真實用途,。在過去多年的樓市發(fā)展中,，商辦類本身就是畸形的，大部分物業(yè)成為類居住物業(yè),。他預計,，“商住兩用”類物業(yè)的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態(tài),。