11月2日，山西太原,，置業(yè)顧問(wèn)向民眾推薦商品房戶型,。 中新社記者 韋亮 攝  

3月22日,，北京樓市調(diào)控再升級(jí),，非京籍購(gòu)房需連續(xù)納稅60個(gè)月,。目前,，熱點(diǎn)城市全面實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式,，其中北京二套房首付提至60%,，信貸調(diào)控直逼“頂配”,。此外，不少熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)和三四線城市樓市調(diào)控措施也頻頻出臺(tái),。針對(duì)樓市調(diào)控現(xiàn)狀,，專家建議，亟待通過(guò)管理創(chuàng)新,，挖掘關(guān)鍵數(shù)據(jù),，探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,，稅收、金融等政策多管齊下,，供給端需求端共同發(fā)力,，確保樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

多地樓市調(diào)控再加碼

近日,，北京,、廣州、南京,、鄭州等熱點(diǎn)城市以及熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)樓市調(diào)控措施頻出,。

北京繼3.17樓市調(diào)控新政發(fā)布后，3月22日調(diào)控再升級(jí),，非京籍購(gòu)房資格審核中的納稅記錄進(jìn)一步從嚴(yán),，連續(xù)5年納稅記錄由過(guò)去的每年至少1次，改為往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅,。另外,，廣州、南京,、鄭州,、石家莊等二三十個(gè)城市，此前也已經(jīng)升級(jí)限購(gòu),、收緊限貸,，其中北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房貸款首付比例提至60%,，尤為嚴(yán)厲,。同時(shí)，安徽滁州,、河北滄州,、廊坊、涿州,、浙江嘉興等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市,，近期也都出臺(tái)了一系列打擊炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)的調(diào)控政策,。

房產(chǎn)交易市場(chǎng)受調(diào)控政策影響顯著,。由于政策發(fā)布后次日即實(shí)施，不少購(gòu)房者抓緊時(shí)間搶搭“末班車”,。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,，較前一日增加近40%,，創(chuàng)2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量的新高,。18日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽968套,，較前一日下降35%,。

在南京，由于新政于3月16日開始實(shí)施,，3月15日限購(gòu)新政出臺(tái)當(dāng)晚,，南京樓市住宅的認(rèn)購(gòu)量迅速上升，最終定格在671套,，比前一天多了451套,。而3月16日新政實(shí)施當(dāng)天，認(rèn)購(gòu)量猛跌倒140套,，與平時(shí)200套左右相比,，下滑明顯。

“投資性購(gòu)房者的行動(dòng)更謹(jǐn)慎了,?！蹦暇┮患曳康禺a(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問(wèn)吳偉說(shuō)，總體而言,，限購(gòu)對(duì)于剛需購(gòu)房者是利好消息,。因?yàn)橛袃商鬃》康木用褓?gòu)買二手房也受到了限制，預(yù)計(jì)近期二手房交易會(huì)受到一定影響,。

“從上海到深圳,，從北京再到廣州，認(rèn)房又認(rèn)貸已在四大一線城市全面實(shí)施,。調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度已經(jīng)接近‘頂配’,，且政策工具有趨同性,。地方政府樓市調(diào)控的主體責(zé)任落地有聲,。”中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō),。

從因城施策到“因區(qū)施策”

專家表示,，當(dāng)前調(diào)控思路是“控一線、穩(wěn)二線,、活三四線”,，因城施策的調(diào)控策略明確。熱點(diǎn)城市樓市價(jià)格對(duì)周邊城市的輻射效果愈加明顯,，不僅不同城市之間存在“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”雙軌并行,，即使在同一城市范圍內(nèi)，不同區(qū)域也是雙軌并行,。因此,，三四線城市面對(duì)“火氣”蔓延,，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，極為關(guān)鍵,。

“河北滄州,、涿州、浙江嘉興等地出臺(tái)調(diào)控新政,，表明京滬一線城市的外溢效應(yīng)正逐步放大,。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō),，從限購(gòu)地區(qū)看,，本輪調(diào)控已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市,，擴(kuò)展到三四線城市,，隨著廣州、北京再次升級(jí)調(diào)控,，“外溢”勢(shì)能增大,，環(huán)一線城市周邊樓市調(diào)控壓力進(jìn)一步加大。

南京一家知名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,，此次樓市限購(gòu)可以看成是去年限購(gòu)政策的深化和延續(xù),，是對(duì)熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域限購(gòu)政策的加碼和打補(bǔ)丁，也是對(duì)熱點(diǎn)城市擠出效應(yīng)造成的局部過(guò)熱的針對(duì)性調(diào)整,。去年部分熱點(diǎn)城市限購(gòu)后,，大量的投資需求被擠出到熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，以及熱點(diǎn)城市之外的部分二線城市,。

“三四線城市限購(gòu),，說(shuō)明其進(jìn)入了‘去庫(kù)存’和‘控房?jī)r(jià)’雙軌并行的模式，但去庫(kù)存依然是三四線城市的核心要?jiǎng)?wù),，限購(gòu)政策主要是針對(duì)局部區(qū)域的,，不會(huì)盲目地全面限購(gòu)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),，因城施策不僅在一二線城市與三四線城市之間有差異，在三四線城市之間也呈現(xiàn)不同特征,。

記者采訪了解到,，當(dāng)前一些城市已呈現(xiàn)區(qū)域性冷熱不均，如廣東佛山呈現(xiàn)出明顯的“東熱西冷”格局,，由于靠近廣州,，東部住房明顯供不應(yīng)求。繼因城施策之后，“因區(qū)施策”的特點(diǎn)將會(huì)凸顯,。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō),，本輪調(diào)控主要對(duì)非戶籍人口的購(gòu)房資格進(jìn)一步收緊，體現(xiàn)了此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)把控房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的考慮,，進(jìn)而引導(dǎo)更多的資金到其他需要去庫(kù)存的城市或其郊區(qū)市場(chǎng),，有利于防范炒房現(xiàn)象。

“對(duì)于過(guò)熱城市,，預(yù)計(jì)后續(xù)政策仍存在繼續(xù)收緊的可能性,，尤其是類似‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的政策，可能會(huì)繼續(xù)實(shí)施,?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于銷售不好的區(qū)域和城市,，還會(huì)有寬松的購(gòu)房環(huán)境和政策,。

亟須探索地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

市場(chǎng)期待樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。不少地方住建部門負(fù)責(zé)人告訴記者,，“環(huán)比不增長(zhǎng)”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo),，但限于地方事權(quán)，地方政府在樓市調(diào)控中只能通過(guò)戶籍,、社保年限,、首付成數(shù)等進(jìn)行調(diào)控，相關(guān)政策工作儲(chǔ)備已經(jīng)快用盡了,。

安徽省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王立國(guó)認(rèn)為,，目前各地政府樓市調(diào)控屬于典型的事后調(diào)控。如何通過(guò)管理創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新,，挖掘房地產(chǎn)開工、備案等關(guān)鍵數(shù)據(jù),，配合稅收,、金融等政策，逐步研究建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,，通過(guò)擴(kuò)大土地供給,、激活市場(chǎng)存量等方式,，提前進(jìn)行調(diào)節(jié),，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這是當(dāng)前需要思考需要?jiǎng)?chuàng)新的工作,。

“長(zhǎng)效機(jī)制涉及金融,、稅收、土地財(cái)政，已經(jīng)超越了地方政府權(quán)限,。需要國(guó)家層面協(xié)調(diào)相關(guān)部委,，理順?lè)煞ㄒ?guī)，政策機(jī)制銜接,，如此才能讓地方政府具有較強(qiáng)的操作性,。”珠三角一名不愿具名的住建局長(zhǎng)說(shuō),。

業(yè)內(nèi)人士及地方政府建議,，在細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，需要探索長(zhǎng)效機(jī)制,，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)完善各地多層次住房體系建設(shè),，做到低端有保障、中端有市場(chǎng),、高端有約束,。在供給端，要從土地市場(chǎng)開始理順?lè)康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局,，督促熱點(diǎn)城市從嚴(yán)落實(shí)供地計(jì)劃出發(fā),，加大土地和住房供給。同時(shí),，還要從企業(yè),、個(gè)人資金審查，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管等多渠道入手,，遏制熱錢流入樓市,。

(本文由記者程士華、周強(qiáng),、楊紹功,、魯暢采寫)