因城施策讓一刀切的政策成為歷史

“加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā),、銷售,、中介等行為,，遏制熱點城市房價過快上漲,?！辈簧俅砦瘑T注意到,，與以往“一二線城市生病,，三四線城市吃藥”的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方,。

2005年，新舊“國八條”拉開調(diào)控房價的序幕,，此后10年間,，“國六條”“國四條”等調(diào)控政策成為老百姓購房的風向標。

“那是一聲令下齊步走的時候,?！睆堛懕硎荆慨a(chǎn)過熱需要調(diào)控的思想是正確的,，但聲勢浩大地進行政策發(fā)布易帶來弊病,，因城市發(fā)展程度不同，中國房地產(chǎn)市場在統(tǒng)一的號令中,，走向全國政協(xié)委員,、財政部財政科學研究所原所長賈康眼中的“冰火兩重天”。

“上個五年計劃后半期,，中央政府對房地產(chǎn)市場基本沒有統(tǒng)一發(fā)布過政策,。”張泓銘注意到,，因城施策正在發(fā)酵,。

一線及部分二線城市火爆的樓市，被全國政協(xié)委員,、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興?？丛谘劾铩Ｋ硎?，“現(xiàn)在市場上,，有的房子簽了協(xié)議之后，還沒等住進去,，房子已經(jīng)被炒了好幾次”,。為此，他建議制訂“T＋N”年交易制度,，即房子正常交易后購房者須在3~5年后才能進行第二次交易,，以此遏制房地產(chǎn)炒作。

全國政協(xié)委員,、恒大集團董事局主席許家印則建議建立房地產(chǎn)的長期限價機制,。目前,，不少房價上漲過快的城市都實行了限價、限貸,、限購的“三限調(diào)控”,，但許家印認為，調(diào)控的核心機制應該是限價,，而且是長期限價,。

他在政協(xié)經(jīng)濟界別的小組討論發(fā)言時表示，盡管一些地區(qū)已對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,，但在土地拍賣時,，依然出現(xiàn)地價不斷高過房價的情況?！懊娣蹆r格高過面包”是因為地產(chǎn)開發(fā)商對未來房價上漲依然有預期,，長期限價可以冷卻對房價上漲的熱望。

但許家印強調(diào)了前提,，“因城施策,，甚至是一個城市不同的地區(qū)也要執(zhí)行不同的政策，同時,，要根據(jù)不同的建設標準進行限價”,。

李曉林也注意到，在政府工作報告中關于房地產(chǎn)政策有這樣的表述,，“因城施策去庫存,。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多,，要支持居民自住和進城人員購房需求,。”

他在接受中國青年報·中青在線記者專訪時表示,，2016年以來,，一些三四線城市的庫存消化極為緩慢，政府工作報告中的表述彰顯了中央政府去庫存的決心不變,，房地產(chǎn)界應該積極關注這些信號,。

與一線及部分二線城市房地產(chǎn)的“火爆”相比，三四線城市確實呈現(xiàn)了另一幅光景,。

“寧夏很多地方一年半載也消化不了,。”談當?shù)胤康禺a(chǎn)市場,，全國政協(xié)委員,、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)主席齊同生發(fā)出這樣的感慨。他認為,，推行部分經(jīng)濟適用住房建設保障貨幣化,，可紓解消化高企庫存,。

李曉林的建議是，將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風險分散化,，由購房人,、銀行與開發(fā)商分擔，激活幾近停滯的現(xiàn)金流,，或能取得“三贏”的結果,。他表示，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務,、財政收支困難,，多與當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)建設及其銷售進度直接相關，開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因,。

李曉林預設了一個游戲規(guī)則：“享受低利率,、低房貸,、低按揭后,，購房者加速購房，開發(fā)商必須承諾優(yōu)惠時限內(nèi)不得漲價”,。

但在張泓銘看來,，我國房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動時，采用的多是人工調(diào)控,。他在全國政協(xié)十二屆五次會議第二次全體會議上發(fā)言提出,，樓市調(diào)控需要對沖異常波動的自動調(diào)節(jié)機制同綜合施策形成合力，“能靈敏,、快速穩(wěn)定房價,，但不是長效機制”。