買北京二手房，過戶是最關(guān)鍵一步。只有完成過戶，房子才是你的；房子沒過戶前,，還算是賣房人的,。那么,，為了防止房子過不了戶的情況發(fā)生,，大家要警惕出現(xiàn)以下五種情況。

No.1違法亂建

張先生在北京有一套老房子,，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西,。去年，他通過中介出售這套房子,，經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況,，無法完成過戶。

分析：

鏈家網(wǎng)內(nèi)容中心房產(chǎn)知識(shí)專家劉向宇指出,，“北京有一些老房子,，被賣房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符,。這種情況屬于違法亂建,，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀,，才能過戶,。”

“在實(shí)際交易中,，購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比,，看看該房屋是否屬于違法亂建,。在簽訂購(gòu)房合同時(shí),，購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶,，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失,。”劉向東說,。

No.2房產(chǎn)有抵押

多年前,，李女士在北京朝陽區(qū)買房，貸款150萬元,。去年,，李女士通過中介賣房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清,，所以無法完成過戶,。

分析：

愛屋吉屋內(nèi)容部湯正魏表示，“房屋有銀行貸款,，房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄,。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過戶,?！?/p>

“在實(shí)際交易中，有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù),。這個(gè)時(shí)候,，買房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買房人將首付款私下給了賣房人,，賣房人沒有把錢用于解抵押,，將會(huì)給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監(jiān)管保證自己的資金安全,?！眲⑾蛴钫f。

No.3政策變動(dòng)失去購(gòu)房的資格

外地人王小姐在北京工作多年,，已具有北京購(gòu)房資格,。2015年，王小姐決定在北京買房,，結(jié)束租房生活,。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣房人支付定金30萬元,。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí),，通州區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策。王小姐失去了購(gòu)買通州區(qū)住宅的資格,，無法繼續(xù)完成過戶,。

分析：

劉向宇認(rèn)為，如果買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議,，但尚未辦理網(wǎng)簽程序,，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑颍瑢?dǎo)致買房人失去購(gòu)房資格,，買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則,，要求無責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任,。

No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情

孫女士與陳先生結(jié)婚后,，共同在北京買房。今年,，陳先生瞞著孫女士通過中介賣房,。蘇先生購(gòu)買這套房子，被孫女士知曉,。她表示自己不同意賣房,，使得交易無法完成過戶,。

分析：

湯正魏說，“房屋有多個(gè)共有人,，如果部分共有人擅自處分房屋,，與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時(shí)沒有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字,，是無法完成過戶的,。”

No.5房子被查封

謝女士與賣房人簽訂購(gòu)房合同,，支付首付款250萬元,。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還,，法院將房子查封,。

分析：

“如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,，導(dǎo)致房屋被法院查封,，房屋是無法過戶的?！睖赫f,。

“買房人購(gòu)房前要通過中介仔細(xì)核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購(gòu)房合同時(shí),，買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,，買房人可以無責(zé)解約，賣房人要返還首付款,?！眲⑾蛴钫f，一旦發(fā)生房子被查封的情況,，賣房人可以通過訴訟途徑解除合同,，但會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力,。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù),，這樣可以幫助買房人避免資金損失。