第三種,，房企對存量房的改造。

有業(yè)內(nèi)人士稱,，在930政策后，眼下在全國活得比住宅市場好的地產(chǎn)項目有兩種：一是文旅地產(chǎn),，類似三亞,、大理等有獨特環(huán)境資源的樓盤,，把手里有點閑錢又怕貶值的人群賺了一個遍,；第二類是小產(chǎn)權(quán)房，一線城市都有不少歷史遺留下來的小產(chǎn)權(quán)房,，由于既非住宅又非不限購公寓,，突破了當前的各種限購,，成為純剛需的搶手貨。而小產(chǎn)權(quán)房的銷售方式,，卻給了正在摸索租賃模式中的品牌開發(fā)商提供了借鑒的樣板……這種借鑒放在將來去評說,，不知將是一種諷刺還是美談。

開發(fā)商與小產(chǎn)權(quán)房學習的就是租賃模式,。即：將公寓改銷售為長租,，往往是20年+20年（因為租賃合同最多只能簽20年，+20代表著20年之后自動續(xù)租）,，如此一來,，產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商手里，租房人相比買房人,，付出的房款雖然貌似低了很多,，但對開發(fā)商來說，還有什么比產(chǎn)權(quán)是自己的,，20年升值預期毋庸置疑,，還能在未來的運營中賺取額外的收入更有吸引力的。而且這種模式大大吸引了城市中單身人群的目光,。

據(jù)國內(nèi)租賃市場中知名品牌新派公寓所做調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，這兩年中國獨居人口已經(jīng)到了15%左右，比1990年的6%上升了兩倍以上,。而現(xiàn)在單身人群達到1.8億人,，這是美國總?cè)丝诘?/3，現(xiàn)在30歲以上的未婚三高女青年是十年前的兩倍,，這些人是高收入,、高學歷、高顏值的“三高”,，而且不愿意結(jié)婚,，因此生活壓力及買房需求沒那么大，租房成為他們的首選,。新派公寓租戶現(xiàn)在100%是單身人口,。

很多專家將2016年定義為長租公寓的元年。以萬科為首的開發(fā)商們,、連鎖酒店品牌運營商,，以及眾多投資公司全面切入長租公寓，進行大舉布局,。當一個產(chǎn)業(yè)有巨頭開始染指的時候,，才能證明它真的是一片萬億級規(guī)模的藍海。

地產(chǎn)營銷人韓樂在接受北京青年報記者采訪時表示，增加持有型的不動產(chǎn)正在從過去主動的選擇變?yōu)槿缃癖粍拥慕邮?，買地賣房的循環(huán)往復式發(fā)展走向終結(jié),，即使不會消失，也將日益衰落,?？v觀世界知名的地產(chǎn)商無不皆是靠持有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，通過持續(xù)經(jīng)營不斷創(chuàng)造價值,，做大做強,。我們的開發(fā)商在這方面尚差距甚遠。從商業(yè),、酒店,、寫字樓等物業(yè)的持有，到擺在面前70年住宅用于租賃的自持經(jīng)營,，這條路遙遠而漫長,，對于已經(jīng)習慣于賺快錢的國內(nèi)房企來說，轉(zhuǎn)型就在當下,。

意向進入企業(yè)眾多成熟盈利模式待探索

企業(yè)進入租賃市場,，爭做“房東”背后是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨的種種困局。高額的土地出讓金已經(jīng)將很多房企擋在了公開土地出讓市場之外,，而冒險拿下土地的開發(fā)商也要花費大量的功夫在產(chǎn)品研發(fā)上,。

一些中小房企也將對存量房的改造和升級作為進入一線城市發(fā)展的主要方法?？偛吭O(shè)在北京,，但在北京尚未有項目的和昌集團董事長武磊在接受《廣廈時代》采訪時就表示，和昌對于在北京做房東有充分的興趣,，通過對持有性的公寓稍加改造,，然后再出租給有需求的人，并由企業(yè)運營,。希望在2016年底或者是2017年初,，和昌會在存量市場上邁出第一步，而且是扎實的,、有力度的,、起到基石作用的一步。

雖然市場被眾多企業(yè)看好,，數(shù)據(jù)顯示該產(chǎn)業(yè)也潛力巨大,，但相較蓋房子，賣房子這種傳統(tǒng)的房企盈利模式,，做房東顯得并沒有那么容易,。

首先,，租房市場距成熟還有距離。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)介紹,，目前國內(nèi)租房市場不足體現(xiàn)在多個指標,。

第一個指標,，租金規(guī)模相對交易規(guī)模的占比低,。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，2016年中國的房屋交易市場應該會超過15萬億元,，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場,，但是租房市場的租金規(guī)模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%,。而國內(nèi)越是房價高的地方,，租賃需求越旺盛租賃市場的發(fā)展越是不足，供求越不匹配,。

第二個指標,，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一線城市也不高,，全國租房人群占比只有不到20%,，而美國的舊金山、紐約,，日本東京等租房人口都超過40%,。

第三個指標，租金收入比低,，就是說收入中有多少錢是用于租房的,，國外成熟市場通常40%以上的收入花在租房上，相比而言國內(nèi)還是很低,。

其次,，租賃市場還沒有特別成熟可復制的盈利模式。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，在房價上漲幅度超過GDP上漲幅度的情況下,，租賃行為很難成為規(guī)模產(chǎn)業(yè)。張大偉稱,，每一個租房的人其實都是買房的潛在客戶,，租賃在中國難以成為主流，仍將是居住的一種補充,。即使以后土地出讓都要求全部出租,，租賃也無法成為主流，因為過去銷售的房子和土地占比仍然很高,，租賃只會是未來房地產(chǎn)行業(yè)中的一個細分市場,。在目前的樓市下，租賃能賺錢的大多是改變了房子的產(chǎn)權(quán)屬性，否則租售比覆蓋不了資金成本,，更難以談到盈利,。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也指出，租賃市場難以被稱為藍海,，目前長租公寓市場已經(jīng)很擁擠了,，各種風投、險資都進來分一杯羹,。而客戶群體又不大,，主要還是短時間買不起房的人，常規(guī)的租賃模式如果完全按照政府要求,，不能分割出租,，確實不太容易盈利，其他租賃模式現(xiàn)在還沒形成利潤率比較理想且可以復制擴張的模式,。比如改造成養(yǎng)老,、眾創(chuàng)空間等模式，如果沒有政策扶持,，都難以持續(xù),。