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一些“黑中介”，往往違反行業(yè)監(jiān)管法律法規(guī)和合同法上的義務(wù),，坑租房者,。住建、物價,、工商等部門對房地產(chǎn)中介的經(jīng)營活動各有監(jiān)管職責,，但在監(jiān)管不銜接的地方存在著監(jiān)管盲區(qū),，有些部門還存在一些懈怠,。消費者維權(quán)成本也較高，可謂“為了追回一只雞,，必須殺掉一頭?！薄?/p>

黑中介該怎么治,，消費者怎么才能不掉坑里,？

記者在采訪中了解到，消費者對黑中介深惡痛絕,，但往往不知道該向誰投訴,。那么，哪些部門對中介有監(jiān)管職責,，消費者維權(quán)時的難點又在哪里,？本報記者采訪了鏈家網(wǎng)COO首席內(nèi)容官徐東華、北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強,、中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授,、北京大學法學院講席教授姜明安,。

問　黑中介是怎么產(chǎn)生的？

違法成本低,、監(jiān)管缺失是其成因

記者：黑中介的特征是什么,？

徐東華：黑中介的特征有：資質(zhì)、手續(xù)不全,；經(jīng)常變換辦公地點或在受到查處后變更公司名稱以躲避監(jiān)管,，有些甚至有多個營業(yè)執(zhí)照；通常以租賃業(yè)務(wù)為主,，存在違規(guī)收費,、押金收取和退還沒有明確規(guī)則等問題。房屋買賣中介業(yè)務(wù)由于競爭激烈,、專業(yè)知識復雜且消費者防范心較重,，所以黑中介情況相對租房較少。規(guī)模型企業(yè)更容易監(jiān)管,，黑中介有時候處于“個人二房東”和“小公司”之間的一種狀態(tài),。

畢文強：黑中介的特點是不合法、不守信,、不專業(yè),。他們沒有嚴格遵守行業(yè)監(jiān)管法律法規(guī)，為謀利不擇手段,，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,。

劉俊海：黑中介嚴重侵害了消費者的知情權(quán)、選擇權(quán),、公平交易權(quán)和安全保障權(quán),，違反了合同法里居間合同當中居間人應當履行的義務(wù)，包括如實報告信息的義務(wù),、不賺黑差價,、對消費者忠誠勤勉的義務(wù)等。

記者：黑中介產(chǎn)生的原因是什么,？

徐東華：黑中介主要生存于房屋租賃市場,，產(chǎn)生原因一是企業(yè)準入門檻低、經(jīng)營規(guī)模小,，有時處于監(jiān)管視線之外,；二是消費者防范意識不強；三是違規(guī)成本較低,，一經(jīng)查處,，通常是同一批人、改頭換面,、另起爐灶,；四是房屋租賃服務(wù)交付周期長,、規(guī)模化企業(yè)運營成本比靈活的小中介高很多,，房屋租賃中介市場競爭不是品牌企業(yè)的良性競爭,，導致靠低價、惡性競爭的黑中介還有存活空間,。

劉俊海：我們要簡政放權(quán),，推動“先證后照”的改革。辦企業(yè),，過去一般先得取得經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)的行政許可,，再領(lǐng)工商執(zhí)照，現(xiàn)在改為“先照后證”了,。工商先發(fā)營業(yè)執(zhí)照,，中介然后才去住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。簡政放權(quán)的效果不錯,，市場準入門檻降低了,，但是，有些地方市場監(jiān)管沒跟上,，存在一手軟一手硬,、監(jiān)管失靈的問題。讓黑中介鉆了空子,。

問　到底歸哪些部門管,？

住建、物價,、工商,、公安等各有其責

記者：哪些政府部門有監(jiān)管房地產(chǎn)中介的職責？

姜明安：房地產(chǎn)中介的經(jīng)營行為,，會涉及多個部門的職責,。中介從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動,，主要由住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責監(jiān)管,。中介沒有依法納稅，則由稅務(wù)機關(guān)管理,。中介發(fā)布的廣告違法由工商機關(guān)管理,。中介收費違法，由物價部門查處,。中介對消費者實施暴力傷害,，或者明知無法按約提供服務(wù)，捏造能夠提供房屋租賃服務(wù)的情況,，故意騙取消費者錢財,，然后卷款逃跑,，構(gòu)成合同詐騙犯罪的，則應由公安機關(guān)查處,。

畢文強：房地產(chǎn)中介主要由住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門,、物價部門、工商等部門監(jiān)管,。

住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責查處大部分違法經(jīng)營活動,。比如，以隱瞞,、欺詐,、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù),，誘騙消費者交易或者強制交易,；改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等。

物價部門負責管理與服務(wù)費用相關(guān)的違法行為,，常見的情況有中介未在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目,、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息,；利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐等,。

工商部門依據(jù)其固有職權(quán)負責查處中介機構(gòu)無照經(jīng)營、不正當競爭,、虛假宣傳等行為,，以及因服務(wù)質(zhì)量引發(fā)的投訴案件等。

記者：監(jiān)管黑中介的難點在哪,？

劉俊海：首先,，監(jiān)管體制存在一定的不順暢。現(xiàn)在是工商部門也監(jiān)管,，住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門也監(jiān)管,，涉及詐騙罪的，公安部門也有打擊刑事犯罪的責任,。這等于是鐵路警察,，各管一段。于是,，中間互不銜接的地方就可能存在著監(jiān)管盲區(qū),、監(jiān)管真空，黑中介也就找到了監(jiān)管套利的空間,。

其次,，一些部門還存在一定的監(jiān)管懈怠。就是老虎打盹了,，對黑中介沒能采取零容忍的態(tài)度,。市場失靈的時候,，監(jiān)管者是不應該失靈的。消費者舉報投訴違法行為,，一些監(jiān)管部門沒有積極地去核實,、查處。

問　維權(quán)到底難在哪,？

黑中介應付有套路,，維權(quán)成本高

畢文強：面對前來交涉的消費者，黑中介已經(jīng)有了套路,，往往找各種借口隱瞞推脫,，與消費者打起消耗戰(zhàn)。消費者有時也不能及時識破黑中介的違法行為或是輕信其推脫之辭,，耽誤了維權(quán)的最佳時機,，導致維權(quán)更加困難。

姜明安：消費者因黑中介的違法行為受到侵害,，可以選擇向行政機關(guān)舉報投訴,。也可以直接向法院起訴。

行政機關(guān)有查處其違法經(jīng)營活動的職責,。但行政機關(guān)并不一定能為受害人追回損失,。如果黑中介卷款跑了，或因把錢投做其他生意損失了,，行政機關(guān)沒有辦法為受害人把被騙的錢追回來,。對于中介的違規(guī)行為，住房建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可對違規(guī)中介給予罰款等行政處罰,，但罰款要上繳財政,，并不能交付受害人。

消費者最好向法院起訴,，通過法院判決,，迫使中介賠償或補償因中介違法給承租人造成的各種損失。如果中介卷款逃跑構(gòu)成詐騙犯罪,，當然應該向公安機關(guān)報案,，請求公安機關(guān)查處。

劉俊海：黑中介得不到有力打擊,，失信收益高,，失信成本小,。消費者學習行政法規(guī),，消耗精力去舉報中介經(jīng)營存在違法行為，但可能還是要不回自己的錢,。

向法院起訴,，一審程序最長可達6個月,，中間可能還會多次開庭，庭前還要做不少準備工作,，包括準備證據(jù)舉證,，很多人平時要上班，可能就周旋不過來了,。為也許只有幾千塊錢的損失,，值不值得，也得問問,。黑中介要是跑了,，找不到人，判決結(jié)果也沒法執(zhí)行,。消費者維權(quán)成本確實高,，維權(quán)預期收益卻可能很低。我把這稱為,，消費者為了追回一只雞,，必須殺掉一頭牛。但誰會這樣做呢,？所以很多人選擇了忍氣吞聲,，這就是一種“理性的冷漠”，黑中介也就更加猖狂了,，出現(xiàn)了好人受氣,、壞人神氣的現(xiàn)象。