2014年以來(lái)，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,，“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！睍r(shí)代已經(jīng)到來(lái)。作為過(guò)去十年住房市場(chǎng)發(fā)展的超級(jí)引擎,，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化目前都處于減速狀態(tài),，中國(guó)城市特別是三、四線及以下城市對(duì)人口的吸引力正在減弱,。在需求總量退熱的同時(shí),，中國(guó)城鎮(zhèn)住房卻累積了巨額的存量,。而這些庫(kù)存又主要集中在三、四線及以下城市,。此外,，過(guò)去十年，各地方政府借助“高鐵新城”,、“金融中心”,、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城,。這些題材新城,，有一些只是為了配合政績(jī)或地產(chǎn)炒作需要，通過(guò)虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂(lè)觀情緒投資建設(shè)起來(lái)的,，并沒(méi)有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐,。在一些三、四線城市,，商品住房庫(kù)存積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重,，隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分住宅區(qū)可能淪為鬼城或空城,。

雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,，三、四線城市住房短期過(guò)剩明顯,，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因,，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺,，擴(kuò)大供給仍是一,、二線城市樓市的發(fā)展主線。2016年前三季度一線城市及部分二線城市住房被猛炒,，除了與購(gòu)房融資杠桿突然加大有關(guān)聯(lián)之外,，可售住房庫(kù)存不充足也是一個(gè)非常重要的原因。在供應(yīng)不充分,、潛在需求規(guī)模龐大的條件下,，一有風(fēng)吹草動(dòng)，恐慌性購(gòu)房行為就很容易被激發(fā),。

過(guò)剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房,，優(yōu)質(zhì)住房特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房仍將短缺。雖然從量的方面看,，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差,，狹小公寓,、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大,。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng),，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性,。此外，由于我國(guó)基礎(chǔ)教育水平極不均衡,，因而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房也成了一種稀缺資源,。本輪一線城市房?jī)r(jià)的暴漲,，就與學(xué)區(qū)制度改革后,，入學(xué)資格與家庭購(gòu)房情況高度綁定，從而激發(fā)對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房的搶購(gòu)有很大關(guān)系,。

去管控過(guò)快也加劇了住房市場(chǎng)庫(kù)存結(jié)構(gòu)失衡,。由于持續(xù)房地產(chǎn)熱的歷史原因，政府近十年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加了諸多的限制性,、行政性管控政策,。這雖然有利于抑制房地產(chǎn)熱，但也在一定程度上扭曲了市場(chǎng),，降低了資源配置效率,。隨著住房總量過(guò)剩和去庫(kù)存時(shí)代的到來(lái)，以前的諸多限購(gòu)限貸增稅政策被撤銷,。但是,，由于我國(guó)住房庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，對(duì)于住房市場(chǎng)的去管控應(yīng)因城制宜,、逐步推進(jìn),。而目前對(duì)住房市場(chǎng)原有的管控政策特別是信貸政策松綁過(guò)快，大大增加了市場(chǎng)的波動(dòng)性,。近期最引人矚目的是一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市樓市,，由于住房庫(kù)存不足、潛在需求較大,，管控政策的突然大幅后撤和金融杠桿的猛增,，誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投資投機(jī)的集中爆發(fā)，短線庫(kù)存告急,，迅猛推高了區(qū)域房?jī)r(jià),。對(duì)于三、四線城市,，過(guò)快的去管控政策也可能刺激住房短期投機(jī),，加劇市場(chǎng)過(guò)剩，造成庫(kù)存“邊去邊增”,。在市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩時(shí)代,，住房市場(chǎng)仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求,，不僅需要減少市場(chǎng)管制，更需要通過(guò)深化住房供給機(jī)制改革加以釋放,。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì),、個(gè)性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵,。

有針對(duì)性地采取相應(yīng)的去庫(kù)存策略

理論上,，在一個(gè)有效率的市場(chǎng)，價(jià)格能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)供求,，不合理的高庫(kù)存水平不會(huì)持續(xù)存在,。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因,，使住房市場(chǎng)存在供求脫節(jié)的可能性,。不同的住房庫(kù)存，具有不同的形成原因,，其去庫(kù)存之途徑也各不相同,。針對(duì)住房庫(kù)存形成的不同原因，采取與之相適應(yīng)的對(duì)策措施,，因城施策,、因房施策，實(shí)現(xiàn)住房去庫(kù)存與深化住房供給結(jié)構(gòu)改革相結(jié)合,。