■本報上海訊 記者王麗新報道

“你現(xiàn)在才來看房,，太晚了！一套房至少漲了100萬元,?！本嚯x迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽光城麗景灣的保安人員向《證券日報》記者透露，迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒有一手房,，而自迪士尼動工以來,，周圍10公里之內(nèi)的一手房房價都開始上漲，尤其今年開園后,，同迪士尼動工之前相比,，有個別樓盤房價翻倍上漲。

然而,，據(jù)《證券日報》記者了解,，盡管川沙板塊有商業(yè)設施，但仍處于上海外環(huán)外,，6年前,，迪士尼剛動工時，這里的一手房成交均價不足1.9萬元/平方米，但現(xiàn)在部分項目成交價達到5萬元/平方米,，且有開發(fā)商封盤惜售的傳言。在當?shù)赜卸嗄瓴俦P經(jīng)驗的銷售人員告訴本報記者,，預計將來周邊住宅用地出讓后,，房價有可能摸到8萬元/平方米，甚至10萬元/平方米的頂,。

值得注意的是,，在距離迪士尼12公里處的新場板塊核心區(qū)，一手房幾乎沒有供應,，最貴的二手房售價3萬元/平方米左右,，但今年最新拍出的地塊樓面價已經(jīng)超過3.8萬元/平方米。此外,，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊,，別墅已經(jīng)叫價5萬元/平方米。 

“迪士尼樂園開園后,，整個相關區(qū)域投資價值提升,，加上上海房價大漲的整體市場環(huán)境，住宅,、酒店等物業(yè)利好非常明顯,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者直言,，在這種市場背景下,，不排除開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。

川沙房價或進入8萬元時代

進入7月份,，上海迪士尼樂園開園已經(jīng)一個多月,。烈日之下，30多攝氏度的高溫,，有的項目排隊超過一個小時甚至幾個小時的等待……

這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂園的大小游客,。僅是一期開園，對周邊的住宅,、酒店,、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟拉動作用，已經(jīng)開始突破當?shù)厝说南胂蟆?/p>

“你要看房,？現(xiàn)在太貴了,。”在迪士尼樂園門口,，《證券日報》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊,，在出租車上，開車師傅忍不住開始向記者說道，“從迪士尼開始拆遷,，川沙房價就開始漲,，最近兩年漲的最快，三五年前,，房價也就1萬元(每平方米),，現(xiàn)在貴的都賣到5萬多元了(每平方米)，那你還不一定能買到呢”,。

出了高速路,，進入川沙板塊后，記者發(fā)現(xiàn),，這確實是一個相對成熟的板塊,，公交、地鐵,、商街,、醫(yī)院、學校等配套設施都很齊全,，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈,。在出租車李師傅的口中，川沙板塊是迪士尼樂園周邊最近最成熟的區(qū)域,，很多游客選擇住在這里,。在商街的一條主路上，路旗都是藍色的“綠都繡云里”廣告,。街口處,，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時代1號資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”,。不過,，雖已達午餐時間，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至,，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場的熱度,。

即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區(qū)外都是大片空地和工地,，到處是建筑圍擋,，林立的高樓仍未有居民入住，但房價早已脫離上海外環(huán)外的預想范圍,。

“我們項目已經(jīng)賣光了,。”在陽光城愉景灣銷售中心,，記者徑直進去,，卻并不見銷售員，整個售樓中心空空如也，轉了一圈,，才有一位保安出來跟記者言明,，房子已經(jīng)售罄了。至于房價,，別墅的成交均價直逼5萬元/平方米,，普通住宅也在3萬元-4萬元/平方米之間。

“在川沙板塊,，有個別項目已經(jīng)封盤，不是你想買就能買到的,?！碑?shù)匾晃豁椖坎俦P手向本報記者透露，迪士尼樂園開園后,，有些開發(fā)商是想捂盤惜售的,，坐等提價。

《證券日報》從克而瑞數(shù)據(jù)庫獲悉,，陽光城愉景灣一期于2014年8月份首次開盤,，當時的實際成交均價尚不足4萬元/平方米，其開發(fā)商陽光城集團于2013年摘得土地,。在最近的7月份,，雖然上述銷售員說已經(jīng)售罄，但該項目還有成交,，成交均價為接近4.8萬元/平方米,。

“部分房企項目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個問號,。近期部分上海房企預期后續(xù)房價會上漲,，捂盤銷售的可能性是存在的?！眹儡S進接受《證券日報》記者采訪時表示,，當然，若非房企主動推銷,，有時候很難查證,。

距陽光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項目綠地云悅坊正在排卡?！拔覀冺椖吭蛩忝科椒矫诐q價5000元,，但為了回籠資金，集團最后決定沒有提價這么多,?！本G地云悅坊的銷售人員如是告訴記者。

但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來看，來自克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2011年迪士尼動工時,，川沙板塊新建住宅成交均價為1.8萬元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬元/平方米,。以此來看,，成交均價并未翻倍，可是在進駐當?shù)氐拈_發(fā)商來看,，地價已經(jīng)高不可攀,。

另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報記者透露，迪士尼開園后,，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢利好,，房價已經(jīng)達到6萬元/平方米左右，預計將來住宅用地出讓后,，其樓盤可能會賣到8萬元-10萬元/平方米之間,。

對此，嚴躍進表示,，迪士尼周邊投資的潛力大,，很多項目集中在川沙和周浦等區(qū)域，其受迪斯尼樂園項目的直接輻射效果雖不大,，但受預期效應影響,，周邊投資活躍。實際上,，川沙板塊后續(xù)還會繼續(xù)漲,，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢、周邊近期的土地出讓以及市場預期等,，都決定了此類區(qū)域的價格漲幅會繼續(xù)強化,，后市房價或將進入單價8萬元時代。

新場現(xiàn)單價近4萬元地王

相對而言,，川沙板塊在迪士尼3公里之外,，受其利好影響相對比較明顯。但《證券日報》實地走訪的另一個區(qū)域新場板塊,，在迪士尼12公里之外,，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價約為3.8萬元/平方米的地王地塊。

6月29日,，中糧地產(chǎn)以總價24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務區(qū)A10-1地塊,，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%,，扣除不可售部分實際樓板價達到38266元/平方米,。這意味著,，這個位于上海郊環(huán)以外的住宅項目，未來保本售價可能超過6萬元/平方米,。

公開資料顯示,，浦東新場旅游綜合服務區(qū)A10-1地塊，位于楊輝路以東,，新環(huán)北路以西,，屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設5%即3400平方米的保障房,，還有約1100平方米的公共設施,，但沒有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,，該地塊樓板價達到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后,，實際樓板價達到38300元/平方米。以兩年時間計算,，該地塊未來項目保本售價估計要在6萬元/平方米以上,。而目前新場二手房房價都在2.7萬元/平方米左右，其中東方冠郡,、絲廬雅苑,、匯錦城單價在2.6萬元/平方米，而萬科清林徑相對較貴,，在3萬元/平方米左右,。

“新場中心位置幾乎沒有新建住宅供應，萬科清林徑基本是該區(qū)域內(nèi)最貴的二手房項目,?！比f科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日報》記者。在萬科清林徑的社區(qū)門口,，記者看到了兩個告示牌上有該項目的租售信息,，其中有一條為“一手更名，毛坯房,，120平方米,，355萬元”。

該小區(qū)保安還熱情地向記者表示,，“在這個小區(qū)向東,，沒多遠就是新拍的地，將來要賣6萬元/平方米呢”,。

而在號稱“中國歷史文化名鎮(zhèn)”的新場,，記者確實看到了幾家二手房中介,，顯然，該區(qū)域的二手房交易相對較為活躍,。

周康別墅叫價超5萬元

如果說,，川沙和新場板塊是迪士尼樂園或者整個上海房地產(chǎn)市場的受益者，距離迪士尼5公里之外,，在高新河橋附近的兩個項目可能更為明顯,，其分別是已經(jīng)售罄的陽光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬。

在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊,，陽光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住,。據(jù)相關人士介紹，該小區(qū)外地人較多,，多是在浦東上班,。“這個項目2014年開盤銷售,，當時高層每平方米賣2萬多元,，現(xiàn)在則賣到3.5萬元/平方米，還不見得有房,?！?/p>

該小區(qū)保安向本報記者直言，每套房至少漲100多萬元,，別墅賺的更多,，別墅開盤價在3萬元/平方米左右，現(xiàn)在售價每平方米都超過4萬元,，甚至5萬元多元,。該保安直呼，“我認識的一個上海人,，原來住在這個小區(qū)后面,，這個樓盤剛開盤時想買，但是覺得貴沒有買,，后來后悔死了,。”據(jù)該保安透露,，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項目,，開盤時賣3萬多元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)賣到5萬多元/平方米,。

與陽光城麗景灣比鄰而居的是在售項目保利艾廬,，該項目2015年3月份開盤，目前銷售均價為4.5萬元/平方米,。在該項目銷售中心,，記者并未發(fā)現(xiàn)看房的人,，人氣冷清，房價也很高冷,。據(jù)其銷售人員介紹,，高層3.6萬元/平方米左右，現(xiàn)已售罄,。至于別墅,，其叫價則直接超過5萬元/平方米。

值得注意的是,，在這條路上的兩個項目,，相對比較“孤單”，對面都是田地,，尚未開發(fā),，與之比較近的則是醫(yī)谷。不過,，保利艾廬項目的銷售員并未向記者重點打出醫(yī)谷的利好“招牌”,，反倒是更強調迪士尼概念，其項目圍擋廣告則是“雙谷精華處,，邂逅迪士尼”,。

“迪士尼后勁動力較強，因此周邊投資預期向好,，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一?！眹儡S進表示,，預計還有上漲空間。

周邊酒店入住爆棚

由于迪士尼僅一期開園,，整體配套并未完全展示出來,，但除了周邊樓盤已明顯感受到利好外，酒店物業(yè)開始發(fā)力,，甚至涉及違規(guī)運營的農(nóng)家樂也開始成為市場的“香餑餑”,。

在《證券日報》記者走訪的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求,，暑期酒店預定火爆,。正在加緊入市的出租類物業(yè)也備受關注。

“這個項目是LOFT產(chǎn)品,，預計價格在4.7萬元/平方米左右,，購房者購買后將把房產(chǎn)交于雅高集團運營，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運營,，每年向業(yè)主支付百分之五的收益,，頭三年一次性付完收益,，可以直接抵扣房款?！本G地云悅坊銷售人員向本報記者透露,，借迪士尼板塊助益，現(xiàn)在很多來迪士尼的人就住在川沙,，預計將來這個酒店式公寓入住會爆滿,。

對此，嚴躍進認為,，迪士尼項目可能會改變過去很多旅游地產(chǎn)項目“到此一游”的尷尬,，即出現(xiàn)重游的現(xiàn)象，這樣就會降低相應的營銷成本,，同時比預計的客流規(guī)模大,。對于川沙來說，針對迪斯尼樂園背后的人流等來進行業(yè)態(tài)設置,，有積極作用,。但若不推陳出新，則會對后續(xù)商業(yè)類業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負面作用,。

值得注意的是,，《證券日報》記者此行注意到了另一個現(xiàn)象，迪士尼周邊農(nóng)家樂借機招攬住宿生意,。

“我住在一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi),，就是在迪士尼周邊的一個村子里，房價不低,，打車去迪士尼要將近30元左右,。”某位受訪人士稱,，重要的是,，這個生態(tài)園并不能開住宿發(fā)票，顯然是有問題的,。

“有一些農(nóng)家樂租賃當?shù)剞r(nóng)民土地,，搞餐飲住宿生意，服務來迪士尼的游客,，很多都涉及違規(guī)運營,，有的已經(jīng)被政府關停?！绷硪晃皇茉L者向本報記者如是透露,。

有業(yè)內(nèi)人士稱，對于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運營,，確實有區(qū)域優(yōu)勢,，客源有保障,，未來也有盈利空間。但對于迪士尼整個板塊而言,，合理規(guī)劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài),，才能保證園區(qū)及相關行業(yè)的消費需求不斷提升。