中新網(wǎng)北京5月16日電 (種卿)全面推進“營改增”試點半月,，“降稅減負”效應不斷發(fā)酵,。中新網(wǎng)((微信公眾號：cns2012)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在二手房交易方面，該項改革讓交易涉及的多項稅收都所有降低,；且實際辦稅地點和流程并未發(fā)生變化,，方便于買賣雙方進行繳稅；同時,，二手房交易所開具的增值稅發(fā)票并無延遲,，在繳納稅款且審核通過的情況下，當場就可獲得,。

房地產(chǎn)交易“營改增”到底改了什么,？

中國“營改增”稅制改革的初步試點還要追溯到2011年，經(jīng)過五年多的實踐，自今年5月起全面落實,，而“營業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺,。

“對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅,。而營改增政策后,，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來說,，增值稅的一個最大利好就是其為價外稅,，通俗地說，此類稅收的計稅依據(jù)是不含稅價格,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2012)記者解釋稱，防范重復征稅,、降低稅負,，正是政府此次稅費改革的要點。

需要特別說明的是,，營業(yè)稅是價內(nèi)稅,，即過去100萬元房價是含稅價；而增值稅是價外稅,，要按照不含稅價來征稅,，所以要先除以(1+5%)計算得到不含稅價格，再計算繳納增值稅,。

在稅制變化的同時,，原有對非一線城市的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中,。

根據(jù)財政部2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,，除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按5%的征收率全額繳納增值稅,；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅,。

二手房交易契稅,、個稅等稅負受益降低

“營改增對一般個人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負只減不增,?！眹儡S進稱,，對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅,；而營改增政策后,，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。

嚴躍進分析稱,，如果是交易滿兩年的房屋,，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對于營業(yè)稅而言,，計算方式一般是房屋買賣差價總額*5%,。所以，如果此類100萬元的房屋按照目前房價的全國年均7%的增幅計算,，2年內(nèi)房價約為114萬元,，那么買賣差價為14萬元。這個時候營業(yè)稅為14*5%即為0.7萬元,。而如果是換成增值稅的計算方式,，則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬元。

“如果是交易未滿兩年的普通住宅,，則要征收全額,。”北京鏈家地產(chǎn)一位中介人員告訴中新網(wǎng)記者,，營改增之前，征收二手房交易的營業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價*5%,；換成增值稅的計算方式后,，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價除以1.05再乘以5%。以網(wǎng)簽價為100萬元的房屋為例,，可以比之前少繳稅2400元,。

“相應地，盡管5%的稅率不變,，但應稅收入降低,，契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少,?！眹儡S進指出。

談及契稅的變化,，嚴躍進向記者舉例說明稱,，目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi),，按照1.5%的契稅進行計算,，則契稅為1.5萬元,；但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬元,。

“雖說法律規(guī)定了增值稅和個人所得稅的應納稅人是二手房交易的賣方,，契稅是對買房征收，但就北京市場上的實際情況來看,，這部分稅負還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的,。”上述鏈家地產(chǎn)中介人員告訴記者,。

事實上,，無論從前期測算還是從目前實際辦理情況看，在營改增之后,，納稅人個人存量房業(yè)務的整體稅負是下降的,。

根據(jù)北京市地稅局的統(tǒng)計，5月1日營改增落地首日,，北京18個區(qū)(分)局試運行二手房交易稅收征管工作,，共開具二手房交易增值稅發(fā)票85張，征收稅款638.55萬元,，比營改增前的稅負降低16.03萬元,，降幅2.45%，平均單筆業(yè)務稅負下降1885.88元,。

發(fā)票即時開具 辦稅地點流程無改變

房地產(chǎn)行業(yè)營改增落實后,，除了關(guān)心稅負問題，普通購房者也十分關(guān)注個人買賣二手房在納稅地點和手續(xù)上有無變化,？

為此,，中新網(wǎng)記者撥打12366納稅服務熱線獲知，目前來看,，北京地區(qū)個人買賣二手房交稅手續(xù),、辦稅地點，以及提交材料,、辦理流程等都沒有變化,，買賣雙方依然要到當?shù)氐囟惒块T進行辦理。

不僅如此,，根據(jù)國家稅務總局近日發(fā)布的《關(guān)于明確應該增試點若干征管問題的公告》,，明確個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的,，應繳納增值稅,，不繳納營業(yè)稅。

在嚴躍進看來,，官方雖然未對后續(xù)二手房交易的納稅地點和手續(xù)等做出明確規(guī)定,，但大方向是盡量降低成本，同時簡化計算方式,，民眾對此類事項的顧慮可以降低,。

另外，中新網(wǎng)記者近日就餐要求開具發(fā)票時,，就被餐廳工作人員告知,，由于營改增剛剛落實，新發(fā)票需要等到5月下旬才能開出,，那么,，對于二手房交易來說，增值稅發(fā)票可以及時開具嗎,？

“增值稅發(fā)票不存在延期開具的問題,，只要資料齊全并繳納了相應稅款，地稅部門工作人員就可以開出發(fā)票,?！币晃槐本╂溂业禺a(chǎn)工作人員告訴記者。