隨著近期房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖,，成交量增加,，住房公積金歸集擴(kuò)展難度不斷加大，多地個貸率前所未有地超過１００％,，公積金流動性不足問題日益凸顯,，以致地方不得不選擇啟動資產(chǎn)證券化以補(bǔ)充后續(xù)資金,。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出,，資產(chǎn)證券化可以激活超過萬億的住房公積金信貸資產(chǎn)存量,，置換流動性以補(bǔ)充資金額度。但值得注意的是,，公積金的低利率貸款能否長期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù),。

　　近日，廈門住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù),，迎來今年的第二次調(diào)整,。自５月１日起，廈門市住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的０．８下調(diào)至０．６,。

　　據(jù)了解,，住房公積金流動性調(diào)節(jié)系數(shù)是根據(jù)公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。而系數(shù)的調(diào)整,，可對貸款額度造成影響,。例如，在不考慮賬戶余額的前提下,，流動性調(diào)節(jié)系數(shù)為０．８時,，想申請期限為２２年，金額為５０萬元的住房公積金貸款,，繳存基數(shù)需高于６７６５元,，而流動性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為０．６時，繳存基數(shù)需達(dá)到９０１８元,。但若想貸足５０萬元貸款,，則需將貸款年限增加至３０年。

　　廈門調(diào)整流動性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因,，是當(dāng)?shù)夭粩嘣鲩L的公積金貸款使用率,。自去年年底廈門公積金中心貸款使用率超過１００％后,，便不斷飆升，截至２０１６年３月３１日,，廈門市住房公積金貸款使用率已高達(dá)１０８．１８％,。

　　全國其他一些地方也出現(xiàn)類似情況。日前,，福州住房公積金個貸使用率已達(dá)１０５．２３％,，武漢個貸率已達(dá)１０６．８％，在全國１５個副省級城市中排名第一,。此外,，截至３月底，南京個貸率已經(jīng)超過１０５％,，湖州個貸率則于２０１５年７月便已達(dá)到１０１％,，同時，此前未出現(xiàn)過公積金吃緊的南昌,，其個貸率也早已超過警戒線,，達(dá)１０１％。

　　對此,，中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示,，隨著房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，購房人群提取數(shù)量和額度均大幅增加,，而利率較低首付比例較低的公積金則成為了購房人的首選,。

　　購房人群增加的同時，歸集卻越來越困難,。日前,，為降低企業(yè)用人成本負(fù)擔(dān)，我國從５月１日起階段性降低住房公積金繳存比例,，繳存比例不得高于１２％,，政策暫按兩年執(zhí)行。

　　因此,，各地頻繁推出資產(chǎn)證券化試點(diǎn),，以緩解迫在眉睫的公積金資金短缺壓力。

　　湖州市是率先進(jìn)行公積金資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的城市之一,，通過住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化募集資金１０億元,，其中采用私募方式發(fā)行２億元，采用公募方式發(fā)行８億元,。

　　因資金吃緊,，選擇資產(chǎn)證券化的城市在不斷增多。日前，中國工商銀行表示,，作為中國首批試點(diǎn)的浙江省住房公積金貸款證券化項(xiàng)目獲得較大比例超額認(rèn)購,，合計(jì)規(guī)模超１５億元人民幣。南京方面,，今年１月下旬與２月上旬分別委托興業(yè)信托和工銀瑞信進(jìn)行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),，共融資１０億元。蘇州市公積金中心正式發(fā)行的項(xiàng)目總額也高達(dá)２０億元,。上海公積金中心更是在２０１５年１２月發(fā)行２期公積金貸款證券化產(chǎn)品后，再次在銀行間市場發(fā)行證券化產(chǎn)品,，規(guī)模高達(dá)１４８．４２億元,，發(fā)行規(guī)模超過銀行間市場已發(fā)行４單公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總和,。

　　對此,，招商證券表示，公積金貸款證券化產(chǎn)品入池資產(chǎn)筆數(shù)較多,，基礎(chǔ)資產(chǎn)池分散性較好,，但也存在投資期限較長的缺點(diǎn)。隨著樓市回暖,，多地公積金賬戶處于超負(fù)荷使用的狀態(tài),，住房公積金貸款額度吃緊，預(yù)計(jì)下階段將會有更多公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行,。

　　但汪麗娜指出,，公積金貸款利率低，資金運(yùn)營成本高,，貸款期限長,，是否符合投資者債券投資需求是未知數(shù)。同時,，如果公積金中心資產(chǎn)證券化項(xiàng)目利率過高,，貼息資金又從何而來？

　　目前來看,，杭州日前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模１０億元,，包括兩檔優(yōu)先級證券，發(fā)行金額和加權(quán)平均期限分別為６億元１．２１年,、３．３億元３．９４年,，發(fā)行利率分別為３．１２％、３．６％,，預(yù)計(jì)年化綜合成本僅為３．５８％,，已接近于同期５年以上個人公積金貸款利率３．２５％。

　　但多數(shù)城市則難以達(dá)到如此低息,。南京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人雖然沒有透露證券化產(chǎn)品的具體利率,，但他坦言證券化產(chǎn)品對于南京而言到期還本壓力比較大,。“雖然通過公開招投標(biāo)銀行要的利息不高,，但南京未來還是以公積金轉(zhuǎn)商貸為主要方向,。南京做資產(chǎn)證券化只是權(quán)宜之計(jì)。比起證券化,，公轉(zhuǎn)商的優(yōu)勢還是比較明顯的,。”