農(nóng)歷新年后首周,，香港樓市依然蕭條,，下調(diào)趨勢已無懸念 供圖/視覺中國

僅半年時間，香港同一地段,、同一用途的土地價格暴跌近七成,。春節(jié)之后,，新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價成交,，將香港市場推向輿論的風口浪尖。雖然事后顯示此地塊存在先天缺陷,，但考慮到此前土地的連續(xù)流拍,，以及去年10月后房價的連續(xù)下跌，香港市場步入由漲轉(zhuǎn)跌的調(diào)整期已成現(xiàn)實,。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌,？市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視，該局總裁陳德森隨后回應稱,，香港房地產(chǎn)市場是否進入下行周期還需要更多時間來判斷。

北京六環(huán)樓面價是香港郊區(qū)的兩倍,？

根據(jù)招標公示內(nèi)容,，新界大埔區(qū)地段第221號用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司，批租期為五十年,，指定作私人住宅用途,。以地盤面積37696平方米計，單位價格約為5.65萬港元每平方米,；而在去年9月初,，同樣是大埔區(qū)地段用作私人住宅的土地招標,，其單位價格高達17.7萬港元每平方米。相比之下,，不到半年,，地價下挫達到68%。

據(jù)曾在香港大學讀研的鐘先生介紹,，在香港的行政區(qū)劃分的十八區(qū)之中,，位于新界的大埔區(qū)在香港人眼中基本上被認為是“郊區(qū)”，相當于北京的順義,、懷柔,、密云。但細心的觀察人士發(fā)現(xiàn),，北京郊區(qū)六環(huán)的土地成交價已經(jīng)遠遠超過了香港的“郊區(qū)”,。去年年底，順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的兩宗地塊成交總價近50億元,，兩宗地塊的成交樓面價約為33000元每平方米,，而大埔區(qū)該地塊折合人民幣樓面價為16585元每平方米，照此計算,，北京六環(huán)的樓面價是香港大埔區(qū)的兩倍,。

地塊存瑕疵致底價出售？

香港“郊區(qū)”地塊成交價的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行,？對此,，也有部分業(yè)內(nèi)人士表示了不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，香港樓市的確在明顯調(diào)整,，但具體到這塊地顯得有些夸張。該地塊的年限是50年,，而且有明顯的瑕疵,，無法跟大陸土地市場對比。

根據(jù)土地出讓文件,，新界大埔區(qū)地段第221號土地有環(huán)保團體提出司法復核,，政府是帶條件拍賣，買家付款后得默默等候司法程序走完,，政府勝訴才能開發(fā),。要是政府敗訴，則原銀奉還,，不帶利息,。張大偉認為，在香港，這種官司動輒打幾年,，如果時間長,，會導致成本提高。

另外,，亦有香港媒體指出,，該地塊低價出售，主要是項目受司法復核,、斜坡問題等困擾,，加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下,?！笆嵌喾矫娴囊蛩刂睾显诹艘黄稹薄?/p>

香港樓市下行趨勢已無懸念

北京青年報記者在采訪時獲悉,，雖然關(guān)于這塊地的情況存在爭議,，但香港樓市的下行卻已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成了共識。

2015年9月以來,，香港房價已下跌9.5%,。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行,、香港及內(nèi)地經(jīng)濟增速放緩,。過去三個月中，樓市還接連出現(xiàn)兩起流標事件,。去年11月4日及今年1月25日,，香港特區(qū)政府兩幅土地拍賣皆因“投標報價未達港府預期底價”，以流標告終,。

農(nóng)歷新年后首周,，香港樓市依然一片蕭索。據(jù)香港各代理行數(shù)據(jù),，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊,，樓市陷入低迷。中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰認為,，近日股災及大埔土地低價售出等消息打擊樓市,，部分業(yè)主看淡后市，大幅降價求售,，尤其是新界區(qū)的部分物業(yè),，減價幅度達15%至20%。

香港地產(chǎn)商們對樓市入冬似乎已形成了共識,，并做出了價格與銷售的調(diào)整,。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示,，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事,。有需求的時候,，房價自然會漲，而需求少,、經(jīng)濟差時,，房價自然會下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示,，對香港樓市而言,，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。據(jù)香港媒體報道,，香港地產(chǎn)商之一恒基地產(chǎn)迅速在樓市入冬之際做出了反應,，其旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區(qū)豪宅下跌了五成,。

此外,，香港外資大投行也紛紛發(fā)布樓市下行預期，這標志著香港樓市的下調(diào)趨勢已無懸念,。國際評級機構(gòu)標準普爾15日發(fā)布的報告稱,，2016年將是香港房地產(chǎn)市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%,，而成交量預計持平或增加5%,。瑞銀最新發(fā)表的研究報告也指出，美聯(lián)儲去年底宣布加息后,，資金外流令香港本地樓價加速下滑,，鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟不利因素的影響，瑞銀預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%,，并重申對香港地產(chǎn)股的“減持”投資評級,，預期樓價下跌將拖累股價表現(xiàn)。

香港會在適當時候放寬樓市措施

香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會時表示,，雖然樓價已自高位下跌,，并且成交量低迷，但仍需時間觀察以確定房地產(chǎn)是否已進入了下行周期,。若確實如此,，該局會在適當時候適度放寬樓市收緊措施。

另外,，據(jù)香港媒體援引陳德霖講話稱,，香港金管局并沒有量化方程式衡量樓價跌多少才放寬措施，而是會參考多方面數(shù)據(jù),。金管局過去幾年收緊按揭,，期間樓價曾經(jīng)歷六七個月甚至十二三個月的低迷時間后再次上升，所以即使目前樓價已由去年9月的高位回落，但仍要更多些時間來觀察,。 文/本報記者 朱開云

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