原標題：樓市去庫存能否找到“強心劑”

2月19日，財政部,、國家稅務總局,、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布文件,，從本月22日起,，除了一線城市,，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅,、營業(yè)稅征收比例將降低,。

降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率,、降低交易環(huán)節(jié)稅費征收比例——不到20天連出三招,，今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開啟。

在業(yè)界看來,，巨大庫存已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題，也是擺在中國經(jīng)濟增長面前的難題,。財政部等三部門的新政策目標指向正是去庫存,。

那么，房地產(chǎn)庫存到底有多少,？

在2月19日召開的中國經(jīng)濟50人論壇2016年年會上,，國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。

“我覺得有大中小三個口徑,?！蓖跻圾Q說，最小的口徑是已建成的商品房待售面積,，中口徑是加上在建的未售面積,，最大的口徑是已購買土地但尚未開發(fā)的面積。

王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示,，到去年12月底,，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑,。加上在建面積73.5億平方米,，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉,。

“如果再加上待開發(fā)土地面積,，按平均容積率2.37計算,，房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能消化掉，這是房地產(chǎn)庫存的大口徑,?！蓖跻圾Q說。

也就是說,，最悲觀地看,，目前房地產(chǎn)庫存需要6年5個月的消化時間。

值得注意的是,，全國總體庫存量大,，但已經(jīng)出現(xiàn)分化。一二線城市庫存正在緩解,，但三四線城市至今沒有緩解的跡象,。

中國民生銀行首席研究員溫彬告訴記者，本月初針對非限購城市,，央行下調(diào)房貸首付比例,，此次財政部等三部門調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費，切實降低購房成本,，有利于房地產(chǎn)市場交易的活躍,，推動房地產(chǎn)去庫存。這也是實施積極財政政策穩(wěn)增長的具體表現(xiàn),。

那么,，此次三部門的新政究竟能對購房產(chǎn)生多大的刺激作用？

按照三部門的新政,，購買家庭唯一住房,，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅。

購買家庭第二套改善性住房,，90平方米及以下的,，減按1%征收契稅；90平方米以上的,，減按2%征收契稅,。

個人將購買兩年以上（含兩年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅,。

房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬,。對一個二套房購買者來說，假設購買一套90平方米,、總價100萬元的住房,，需要繳納契稅3萬元,，按照新政，只需要繳納1萬元,。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，這個政策將有利于降低購房成本，增加購房需求,，加快房產(chǎn)流通,，加快去庫存，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風險,，促進樓市繁榮,，進而提振宏觀經(jīng)濟。

在胡景暉看來,，2015年“330新政”出臺之后,，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開始,，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應逐步減弱,，市場也在降溫。此次中央重啟財稅政策,，意味著未來財稅政策和貨幣政策雙管齊下,，將成為促進房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整,，加速去庫存化,，促進樓市繁榮的主要政策方向。

政策實施效果尚需時間檢驗,，對樓市去庫存來說，似乎并不是一件容易的事,。

在王一鳴看來,，目前樓市最突出的矛盾有兩點：一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎么化解,，還找不到特別有效的辦法,；另一個是商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化,，而且有相當一部分商業(yè)用房沒辦法消化,。

王一鳴提出了8條措施破解庫存難題，包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量,，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例,，發(fā)展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行,，推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅,，通過特殊政策進一步鼓勵農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房,，商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化,，盡量取消以前的一些限制性政策等,。

在胡景暉看來，房地產(chǎn)調(diào)控仍需進一步深化,。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉(zhuǎn),；除了契稅和營業(yè)稅，個稅也有減免空間,。

盡管過去的一年是房地產(chǎn)庫存問題暴露的一年,，但這個行業(yè)的銷售收入依然處于高位。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達到8.73萬億元,，同比增長14.4%，創(chuàng)歷史新高,。

王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示,，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅,、附加稅,、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%，“我覺得在國民經(jīng)濟中非常重要,?！?/p>

本報北京2月19日電