原標題：2015樓市調控行政手段淡化 穩(wěn)房價去庫存仍是主基調

中新網(wǎng)12月25日電(產經頻道 陸肖肖)在2015接近尾聲之際，回看今年的樓市政策,，從年初的“330新政”到近期中央經濟工作會議提出的去庫存戰(zhàn)略,，調控政策可謂密集推出，并呈現(xiàn)出行政手段的淡化,、信貸杠桿的頻繁運用兩大特點,。

在多項利好政策的刺激下，樓市逐漸走出調整期,，多個城市的房價和成交量有所回升,，但仍然存在城市間的分化、庫存去化等問題,。有專家分析,，明年樓市政策有望進一步寬松，調整點可能落在信貸政策,、普通住宅界定標準,、棚戶區(qū)改造等方面。

行政調控手段淡化樓市信貸政策接連出臺

在今年的“兩會”上,，李克強總理提出了“因地制宜,，分城施策，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求,，保持房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的大方向,，定下了今年樓市“去庫存”“穩(wěn)增長”的主基調。

此后,，樓市政策接連出臺,，3月30日，中國人民銀行,、住建部,、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合宣布了后來被稱為“330新政”的房貸政策,，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%,。同日,，個人住房轉讓營業(yè)稅免征期也由5年改為了2年。

9月1日起,，二套房公積金貸款首付比例由原先的最低30%降低至20%,。緊接著，在9月30日,，央行、銀監(jiān)會再次發(fā)布房地產重磅政策,，將不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%,。此外，多地還放寬了公積金的使用限制,，采取了提高貸款額度,、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等措施,。

信貸政策成今年樓市調控一大亮點,。

近期，政府高層多次提及化解房地產庫存,，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,。近日召開的中央經濟工作會議上也提出化解房地產庫存的要求，“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,，通過加快農民工市民化,，擴大有效需求，打通供需通道,，消化庫存,，穩(wěn)定房地產市場”。此前已有多個地方政府制定了一系列去庫存的措施,，山西省提出了取消商品房限購,、取消限外等一系列政策，洛陽,、駐馬店等城市為鼓勵本地農民進城購買商品房,，采用了財政補貼的方式。

除以上房地產本身的政策調控外,，受經濟下行壓力的影響,，央行今年還頻繁運用信貸杠桿，進行了五次降息和五次降準,，五年期以上貸款基準利率由年初的6.15%,，降到了目前的4.9%,，下降幅度高達25.5%。雖然不是直接針對房地產的調控政策,，但這一調整確實有利于房地產市場的發(fā)展,。

“今年房地產的調控把握的是比較好的，減少了政府對市場的行政干預”,，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時表示,，行政手段逐漸淡出，回歸市場本源,，更多的是通過價格杠桿,、貨幣政策來調節(jié)供求關系，資源的配置效率會提高,。

北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產頻道采訪時則表示,，今年的房地產調控政策中，信貸政策相對較多,，比如公積金使用條件的放寬,，降低房貸利率等，這些都有利于降低置業(yè)者的購房門檻,、減輕支付壓力,，有利于房地產市場的發(fā)展。

房地產市場走出低潮期高庫存難題待解

在多輪利好政策的前提下,，今年的房地產市場漸漸走出了去年的低迷態(tài)勢,，多個城市的呈現(xiàn)出了“量價齊漲”的態(tài)勢。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，11月份,，全國70個大中城市新建商品住宅上漲的城市有33個，比上月多了6個,，價格環(huán)比綜合平均漲幅擴大了0.2%,。同比方面，11月上漲的城市有21個,，比上月增加5個,，漲幅也在持續(xù)擴大。中原地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，全國主要的54城市,，前11個月累計成交套數(shù)達268.36萬套，同比上漲了14.3%,。

雖然總體樓市向好,，但城市間的分化仍在加劇，一線以及部分二線城市房價一路走高,，瀘州,、錦州,、三亞等三四線城市的房價卻仍在下跌。

今年樓市調控政策頻繁出臺,，但樓市仍存高庫存難題,。

庫存方面，截止到11月末,，商品房待售面積高達6.9億平方米,，比年初增加了0.7億平方米。有業(yè)內人士分析,，庫存再度走高提示整個行業(yè)的系統(tǒng)性風險加大,，如果高庫存現(xiàn)象長期持續(xù)，房貸違約,、房企資金鏈等風險都會上升,。

談及明年樓市的政策走向，陳志提到,，政策的制定需要結合整個國民經濟的運行情況,，房地產的庫存去化是一個長期的任務,，政策調控“松”是一個大的方向,，預計明年還有一定的降息、降準的空間,，但降息的幅度不會太大,。

在牛鳳瑞看來，明年仍會延續(xù)去行政化的思路,，政策措施或許不會再密集出臺,，可能會松綁幾個仍在限購的城市，推進“營改增”進程等等,，更多的采用信貸,、市場等方式調節(jié)。

“在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際,，房地產行業(yè)的作用再度被強化”,，中原地產首席分析師張大偉預測，尤其是高層提出去庫存戰(zhàn)略后,，后續(xù)相關去庫存的政策或將出臺,，可能會聚焦在信貸政策的繼續(xù)寬松、普通住宅界定標準的調整,、棚戶區(qū)改造,、戶籍制度改革等方面，地方政府還可能會出臺稅費減免,、購房補貼等政策,。

對于明年樓市前景,，牛鳳瑞持樂觀態(tài)度，他提到,，近幾年樓市購買力一直在聚集,，許多改善型購房者一直在觀望，明年或許會迎來釋放期,。此外,，樓市還存在大量的剛性住房、危舊房,、棚戶區(qū)改造等需求,，房價下降的可能性不大，但也不會出現(xiàn)大幅度上升,，和物價,、工資水平漲幅一致是理想的狀態(tài)。(中新網(wǎng)產經)