原標(biāo)題：潘石屹憶SOHO中國轉(zhuǎn)型巨變 一夜裁300多銷售僅留2人

　　“今年是SOHO中國零銷售錄入的第一年,，也是業(yè)績經(jīng)營的最低點。“SOHO中國董事長潘石屹表示,，但年底租金收入就將大幅提高,，盈利已到拐點，SOHO 3Q的收入貢獻將在2015年之后顯現(xiàn),，現(xiàn)在可以說,，“SOHO中國的轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了”。

　　值得一提的是,，從拿地開發(fā)銷售的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為以運營持有物業(yè)模式發(fā)展完全不同,，除了重資產(chǎn)運營帶來的負(fù)債和現(xiàn)金流壓力之外，也對SOHO中國的管理能力是極大的挑戰(zhàn),。為了轉(zhuǎn)型,，SOHO中國一夜之間裁掉了300多人的銷售團隊，此后基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的搭建,，逐漸建立了收租靠銀行自動轉(zhuǎn)賬,，而不依靠大量人力的管理模式。

　　同時,，潘石屹透露,，SOHO中國剛剛啟動借助互聯(lián)網(wǎng)平臺無底價競拍SOHO 3Q。今年10月份,，SOHO 3Q將推出“眾包模式”,，即全面實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺成為SOHO 3Q的銷售員,，只要訂單完成,，就可以獲得相應(yīng)的傭金。 “如今的SOHO中國,，正在全面向一個互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變,。”潘石屹稱。

　　盈利到拐點

　　“轉(zhuǎn)型給我們提出了新的要求,，SOHO中國以前是以銷售物業(yè)見長,，但宣布轉(zhuǎn)型后，我們一夜之間把這300多名銷售人員裁至僅剩2人,，但這2人轉(zhuǎn)做出租業(yè)務(wù)一年之后,，最終仍未合格。”潘石屹回憶SOHO中國轉(zhuǎn)型巨變時表示,，因為銷售與租賃的“徑”相差很大,，過去，SOHO中國服務(wù)的客戶平均每人給公司貢獻的銷售額是5000萬元,，現(xiàn)在,，因轉(zhuǎn)型出租,，每個客戶僅有幾十萬元，甚至更低的成交額,。

　　事實上,，2012年8月份，SOHO中國剛剛公布2012年中期業(yè)績之后,，潘石屹便宣布要轉(zhuǎn)型持有所有項目,，不再銷售。彼時,，對于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉,，質(zhì)疑聲四起。

　　三年之后,，據(jù)SOHO中國2015年度中期業(yè)績公告顯示,，上半年實現(xiàn)營業(yè)額為3.93億元，同比下降約92%,，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元,，同比下降約95%。不過,，這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻,。

　　面對凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤太高,，高到什么程度呢,？當(dāng)時有學(xué)者研究SOHO中國的利潤率發(fā)現(xiàn)，要比蘋果高”,，潘石屹向記者直言,，“我覺得SOHO中國三年前決定轉(zhuǎn)型還是對的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去,，最后的結(jié)果是,，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京,、外灘這樣的地塊,，根本買不了”。

　　目前來看,，潘石屹將業(yè)務(wù)重心放在了二次轉(zhuǎn)型上,，正如他自己所說，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的,。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO　3Q擴張?zhí)嵘龢I(yè)績,。

　　而據(jù)SOHO中國總裁閻巖向《證券日報》記者透露,，這也是業(yè)內(nèi)分析師關(guān)心的問題,，“可能今天你的利潤與自己以前相比是最底部的，但更值得關(guān)心的是未來的增長速度,，比如SOHO 3Q未來的增長規(guī)模將如何等問題”,。

　　按照潘石屹的計劃，“到2015年年底,，將有11000個SOHO 3Q座位,，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位,，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作,、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式。”潘石屹向記者表示,，到今年年底,，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年,，SOHO　3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入,。

　　更重要的是，潘石屹向記者透露,，SOHO 3Q未來將單獨上市,，“因為3Q是輕資產(chǎn)運營的，規(guī)模做大之后,，要把這部分業(yè)務(wù)分拆出來上市”,。

　　欲減少境外債務(wù)降低風(fēng)險

　　值得一提的是，在潘石屹看來,，SOHO 3Q業(yè)務(wù)目前還處在成長中,，尚不能稱之為成功，但對于外界對SOHO中國轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)運營商是否成功的質(zhì)疑,，他可以回答說,，“轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了，負(fù)債率和現(xiàn)金流都已經(jīng)安全了”,。

　　潘石屹回憶道,，三年前宣布轉(zhuǎn)型持有運營時，資本市場的反饋最為直接,，宣布消息以后的一個小時內(nèi),，SOHO中國股價跌了8%。

　　“當(dāng)時資本市場對SOHO中國評價非常負(fù)面,，認(rèn)為銷售會有大量資金進來,，轉(zhuǎn)為出租后，現(xiàn)金流壓力很大,，當(dāng)時外界非常關(guān)心公司的負(fù)債率和現(xiàn)金流是否能支撐得住,，他們預(yù)計2015年中期,，負(fù)債率會超過100%。”潘石屹回憶道,，“實際上,，我們在轉(zhuǎn)型之前曾反復(fù)測算，認(rèn)為能夠度過三年后的這個難點,，只要度過去,，SOHO中國就將擁有京滬兩市核心地段170萬平方米的物業(yè)(包括在建未完工物業(yè))”。

　　據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示,，截至2015年6月30日,，公司現(xiàn)金及銀行存款總計約97.7億元，總負(fù)債為199.34億元,，凈債務(wù)占股東權(quán)益的比率約為25%,。此外，SOHO中國認(rèn)為,，目前公司的現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求,。

　　據(jù)潘石屹透露，把負(fù)債率降下來的主要“法寶”是沒拿地,，另一個則是將凌空SOHO一半物業(yè)賣給了攜程,，攜程一次性付款，致使負(fù)債率一下子就降下來15%左右,。

　　另據(jù)SOHO中國提供給《證券日報》記者一份報告顯示,，截至2015年6月30日，SOHO中國有息負(fù)債總額為199億元,，從整體借貸成本來看,，僅為5.8%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平,。

　　值得注意的是,，在境外市場的借貸中，SOHO中國有10億美元高息債,，一筆為2017年到期的5年期6億美元債,，融資成本為5.75%，另一筆則是2022年到期的10年期4億美元債務(wù),，融資成本為7.125%,。而從不同幣種的貸款占比來看，美元債占50%,，港幣貸款占21%,，人民幣貸款為29%。

　　目前，在人民幣貶值,、美國利率傾向于上行的情勢下,，大量的境外貸款是否會為公司帶來影響？“我們一個月之前就成立了一個小組來專門研究這個問題,，得出的結(jié)論是外匯的波動對我們利潤表的影響較小“,。潘石屹如是稱,。

　　而閻巖接受《證券日報》記者采訪時表示,，“我們注意到政府政策對發(fā)行境內(nèi)公司債有所放松，正在積極地尋求長期的境內(nèi)經(jīng)營貸款,，并探索在境內(nèi)發(fā)行銀行間公司債的機會”,。

　　閻巖進一步向《證券日報》記者表示，對于舊有的境外債務(wù),，公司可以發(fā)行新的境外債來償還舊的境外債,，只要不涉及用人民幣償還境外債務(wù)，外匯影響就不大,。但鑒于匯率風(fēng)險,，外加人民幣利率正處在下行通道中，SOHO中國正在逐漸減少境外借款,，增加境內(nèi)貸款,，而考慮發(fā)行人民幣債的目的是置換美元債，并不是需要資金去拿地擴張,，而是要降低資金成本,，但這需要一個過程。