15個聯(lián)系點的實踐：與樓市無關

　　“從實踐情況看，重慶,、青島,、徐州、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來,，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響,。”佟紹偉如是介紹。據(jù)悉,，不動產(chǎn)登記制度實際上一直客觀存在,，既不是從“未登記”到“登記”，更不是“重起爐灶另開張”。

　　不動產(chǎn)登記落地是否形成對樓市回暖的對沖也一度引發(fā)決策者關注,，21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉,，國土部也對此做了專題性的調研和分析。

　　調研的主要對象即是全國首批不動產(chǎn)登記聯(lián)系點,。“從實踐情況看,，重慶、青島,、徐州,、瀘州等地實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，均未對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響,。”佟紹偉如是介紹,。

　　以徐州市為例，3月,，徐州主城區(qū)商品房交易3451套,，同比減少19.69%，環(huán)比增加39.49%,；交易面積32.04萬㎡,，同比減少20.85%，環(huán)比增加33.61%,；交易均價6062元/㎡,，同比下降1.94%，環(huán)比下降5.62%,。

　　4月,，徐州主城區(qū)商品房交易4691套，同比增加27.44%,，環(huán)比增加35.93%,；交易面積41.48萬㎡，同比增加26.70%,，環(huán)比增加29.46%,；交易均價6205元/㎡，同比下降2.04%,，環(huán)比增加2.36%,。

　　“4月份成交量和價格的明顯回升，很大程度上源于央行3月30日宣布二套房款首付可低至四成,，財政部同時發(fā)布通知要求個人住房轉讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復至2年,。”佟紹偉稱，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前后交易量,、交易價格基本穩(wěn)定,，沒有表現(xiàn)新房受抑制,、二手房拋售現(xiàn)象。

　　瀘州樓市雖和徐州不同,，但亦反映出樓市變化與不動產(chǎn)登記關系不大,，該市二手房市場下滑、新房市場穩(wěn)定,。

　　2015年一季度,，瀘州市新建商品房成交面積和套數(shù)同比分別下降5%和6%，存量房成交面積和套數(shù)同比分別下降76%和77%,。

　　“瀘州二手房由于戶型小,，且小區(qū)環(huán)境配套不完善，導致成交量下滑,。”上述國土部人士介紹,，該市2015年二手房套數(shù)和面積與新房占比同比分別下降了66.6和66.5個百分點。

　　和常州一樣,，瀘州并沒有出現(xiàn)二手房拋售熱潮或抑制新房市場的波動情形,。

　　實際上，不動產(chǎn)登記制度一直客觀存在,，原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于統(tǒng)一，其重點是通過整合不動產(chǎn)登記職責,，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構,、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”,，既不是從“未登記”到“登記”,，更不是“重起爐灶另開張”。

　　國土部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處處長盧靜表示,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項摸清家底,、保護公有和私有財產(chǎn)、保護產(chǎn)權之間合法交易的制度,。中國有960萬平方公里的陸地面積,，城市建成區(qū)的面積只占0.5%，是各種不動產(chǎn)登記中的最小的一塊,，更不用說廣大的農村的土地，包括農村的耕地,，遠遠大于我們城市建成區(qū)的面積,。

　　盧靜也稱，不動產(chǎn)登記可能在一定程度上影響預期,，但本身是行政管理行為并不是房地產(chǎn)調控政策,，并沒有明顯影響到房地產(chǎn)市場,。

　　房產(chǎn)稅開征或擇機出臺

　　“社會各界普遍關注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，其課稅對象是房屋,，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關聯(lián),；但兩者是否具有深層次的關聯(lián)，需視未來我國房產(chǎn)稅的設計方案而定,。”

　　相比不動產(chǎn)登記引發(fā)二手房拋售潮的直接影響,，其推進可能帶來的房地產(chǎn)稅開征才是直接影響市場預期、抑制樓市回暖的重要因素,。

　　“當然,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記客觀上有利于摸清房地產(chǎn)家底，為房地產(chǎn)改革奠定更加扎實的基礎,，但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不是開征房產(chǎn)稅的必要環(huán)節(jié)和前置條件,。”佟紹偉介紹。

　　按照《立法法》,，房產(chǎn)稅的征收須遵循稅收法定原則,，即稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度都須由法律規(guī)定,。

　　盧靜進一步解釋,，房產(chǎn)稅的征收必須遵循稅收法定原則，嚴格履行法定程序,。社會各界普遍關注的房產(chǎn)稅屬于地方稅種,，其課稅對象是房屋，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒有直接關聯(lián),；但兩者是否具有深層次的關聯(lián),，需視未來我國房產(chǎn)稅的設計方案而定。

　　如果開征房產(chǎn)稅的時機已經(jīng)成熟,，即使在分散登記模式下,，房產(chǎn)稅的立法程序也完全可以隨時啟動。

　　“無論是統(tǒng)一登記還是分散登記,，房屋登記管轄都遵循屬地登記原則,，地方登記機構完全掌握當?shù)胤课莸怯浀挠嘘P數(shù)據(jù)資料，各地方在統(tǒng)一登記前也已經(jīng)具備了征收房產(chǎn)稅所需要的登記數(shù)據(jù)條件,。”佟紹偉介紹,。

　　上海、重慶兩地于2011年已分別試點開征房產(chǎn)稅,，“彼時兩地遠未達到登記機構,、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺‘四統(tǒng)一’的條件,，但同樣也具備了征收房產(chǎn)稅的條件”,。盧靜介紹,。

　　當然，也有說法是重慶和上海的房地產(chǎn)稅存在征收面窄和征收稅率低兩個問題,。

　　但即使是擴大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率,，對房地產(chǎn)市場影響也還是有限。

　　佟紹偉算了一筆賬,，假定房地產(chǎn)稅收征收采取全面征收,，稅率定為1%的較高稅率，最直接的影響是房地產(chǎn)價格的下降,，下降幅度為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值,。按照現(xiàn)在貼現(xiàn)率為5%計算，我國房價將有1%÷5%=20%的跌幅,?？紤]到通貨膨脹，中低收入稅率的折扣,，以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎建設帶來的房地產(chǎn)的升值,，我國房地產(chǎn)實際價格跌幅在15%左右。

　　而如果取消流轉環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個人所得稅,，那么兩者的成交價格將相當,。以一套100萬房產(chǎn)計算，征收1%房地產(chǎn)稅后,，房價貶值為85萬左右,。而100萬房產(chǎn)在二手房市場，如果滿五年,，升值大概在一倍左右,，需要繳納（100-50）×20%=10萬的個人所得稅，房產(chǎn)實際價值也是90萬左右,。

　　“也就是說,，房地產(chǎn)稅開征，與現(xiàn)行流轉稅的20%稅率的政策效果相當,。”佟紹偉介紹,。

　　不過，佟紹偉亦認為,，不同的房產(chǎn)稅征收制度設計思路和方案,，需要不同的登記數(shù)據(jù)支撐，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會因采用不同的稅制而對市場產(chǎn)生影響,。