“前段時(shí)間我們已上項(xiàng)目近20個(gè)，接下來(lái)48天,，我們要大上100個(gè)項(xiàng)目,。”恒大董事局主席許家印4月份在布置全年工作時(shí)稱。

　　48天后是5月31日,。換句話說(shuō),，恒大計(jì)劃在今年上半年內(nèi)斬獲120個(gè)新項(xiàng)目。在地產(chǎn)行業(yè)以去庫(kù)存為基調(diào)的時(shí)候,，恒大選擇了規(guī)模擴(kuò)張,。

　　根據(jù)恒大董事局定下的目標(biāo)，2017年該公司要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額,，2020年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷售額,，復(fù)合增長(zhǎng)率維持在30%——這是一個(gè)屬于地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的增長(zhǎng)率，那個(gè)時(shí)代,，擁有領(lǐng)先土地儲(chǔ)備,，被認(rèn)為是公司持續(xù)增長(zhǎng)的保證。

　　在許家印的動(dòng)員下,，當(dāng)前恒大各地區(qū)公司都在尋找新項(xiàng)目,。盡管此時(shí)恒大已經(jīng)擁有最大的土地儲(chǔ)備量，1.47億平方米,。與此同時(shí),，不包括總額528億元的永續(xù)債,，恒大截至2014年12月31日的凈負(fù)債率達(dá)到86%。

　　一位知情人士分析,，恒大拿地可能是要配合資本市場(chǎng)上一系列的動(dòng)作,，用增加融資機(jī)會(huì)的方式降低負(fù)債。但是,，恒大并沒(méi)有回應(yīng)這個(gè)說(shuō)法,。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)通過(guò)多個(gè)信息源確認(rèn)，恒大除了表明公司將持續(xù)壯大地產(chǎn)主業(yè)外,，還通過(guò)將旗下地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化及分拆上市的方式,，持續(xù)降低公司負(fù)債率，涉及的業(yè)務(wù)包括其海南?；◢u項(xiàng)目,、恒大影城以及恒大商業(yè)地產(chǎn)。

　　48天拿下100個(gè)項(xiàng)目

　　許家印指出,，在5月31日前新上馬100個(gè)項(xiàng)目,，是硬性指標(biāo)，也是集團(tuán)戰(zhàn)略,。

　　可作為對(duì)比的是碧桂園在2013年的做法,。該公司當(dāng)年定下銷售額翻倍至千億的目標(biāo)，需要新增地塊的數(shù)量空前大增,。據(jù)可靠消息,，2013年全年，碧桂園共獲取99宗地塊,，其中包括已有項(xiàng)目周邊的土地,。

　　“碧桂園在那一年拿的地比以往都多,，但也沒(méi)達(dá)到（目前恒大）這樣的規(guī)模,。”接近碧桂園的人士說(shuō)。

　　為了在期限內(nèi)完成任務(wù),，許家印給集團(tuán)上下開(kāi)綠燈：“無(wú)論一手項(xiàng)目還是二手項(xiàng)目,，不要在付款、價(jià)格等一些細(xì)節(jié)方面猶豫,，要迅速拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,，不要等到形勢(shì)變化了干瞪眼。要求簡(jiǎn)政放權(quán),，權(quán)限要下放給地區(qū)公司董事長(zhǎng),，董事長(zhǎng)把好關(guān)，投資中心快速審批,，之后直接上報(bào)董事局審批,。”

　　集團(tuán)還通過(guò)對(duì)地區(qū)公司董事長(zhǎng)考核來(lái)推進(jìn)這項(xiàng)任務(wù),。許家印說(shuō)：“我們考察一位董事長(zhǎng)的水平能力，包括上項(xiàng)目,、隊(duì)伍建設(shè),、工程管理、按時(shí)提前開(kāi)盤(pán)等各方面,，近來(lái)公司提拔了一批非常年輕的董事長(zhǎng),，就是要樹(shù)立典范和榜樣。”

　　此外,，恒大還放寬了拿地“五星標(biāo)準(zhǔn)”,，配合快速拿地。“現(xiàn)在形勢(shì)變化很快,，董事局已經(jīng)指示要一定程度上放寬五星標(biāo)準(zhǔn),，認(rèn)定項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力下放給地區(qū)公司，否則就可能丟失好項(xiàng)目,，100個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)也不可能在短短48天內(nèi)完成,。” 許家印說(shuō)。

　　在許家印的指示之下,，上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人跟他的團(tuán)隊(duì)進(jìn)入了忙碌的看地拿地狀態(tài),。他幾乎每晚都加班到凌晨，白天一直談項(xiàng)目,，一天要看幾塊地,，壓力很大。甚至到處問(wèn)同行,，問(wèn)地塊信息,。

　　大半個(gè)月內(nèi)，該團(tuán)隊(duì)終于砍下了幾個(gè)項(xiàng)目,，但僅完成了一半指標(biāo),，需要在剩余的半個(gè)月內(nèi)完成。他本人在這段時(shí)間內(nèi)足足瘦了5斤,。

　　100個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)都不用集團(tuán)分配,，而是各地區(qū)公司先報(bào)先得。“這么好的拿地機(jī)會(huì),，大家都很踴躍,。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，拿地資金也是先報(bào)先得,，集團(tuán)撥款20%,，余下的地區(qū)公司解決。

　　“上大項(xiàng)目為什么必須堅(jiān)定不移？因?yàn)闄C(jī)不可失,。”許家印強(qiáng)調(diào),。他指揮集團(tuán)大上項(xiàng)目的依據(jù)首先是政策風(fēng)向和市場(chǎng)環(huán)境。上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人說(shuō),，“他很看好大勢(shì),。”

　　許家印稱，除2008年有一些利好政策之外,，2009年到十八大召開(kāi)前這段時(shí)間里,，房地產(chǎn)一直在調(diào)控。形勢(shì)改變發(fā)生在十八大以后,。許家印稱,，此時(shí)國(guó)家進(jìn)行深化改革，結(jié)構(gòu)調(diào)整,，轉(zhuǎn)型升級(jí),，注重提升增長(zhǎng)質(zhì)量。“全面深化改革飽含著促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,，政府做好廉租房,、保障房的建設(shè)，市場(chǎng)層面的東西讓市場(chǎng)去做,。”

　　“我認(rèn)為未來(lái)三至五年,，甚至五至十年，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,。”許家印說(shuō),。他分析，隨著人均居住面積增長(zhǎng),，未來(lái)全國(guó)總需求會(huì)下降,，但市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰在加劇。恒大去年實(shí)現(xiàn)了1315億元的銷售額,，但僅占全國(guó)房地產(chǎn)住宅成交總額的2%,，增長(zhǎng)空間還很大。

　　當(dāng)前,，恒大在全國(guó)147個(gè)城市有300多個(gè)項(xiàng)目,。許家印預(yù)期,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)下,，房地產(chǎn)成交量很快會(huì)放大。成交量放大后,，接下來(lái)就是項(xiàng)目土地的緊張,。

　　在許家印講話中，還特別提及4月10日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)<政府工作報(bào)告>重點(diǎn)工作部門(mén)分工的意見(jiàn)》。許家印稱：“在整個(gè)市場(chǎng)對(duì)這一文件蘊(yùn)藏的重大利好還沒(méi)做出反應(yīng)的情況下,，公司必須搶占大好的發(fā)展機(jī)遇,。”

　　2017年銷售3000億

　　恒大拿地的“內(nèi)因”是其持續(xù)高速增長(zhǎng)的“野心”。

　　許家印表示,，恒大當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是“三高一輕”,。“三高”是指高周轉(zhuǎn)、高杠桿,、高收益,，“一輕”是指輕資產(chǎn)。

　　“沒(méi)有項(xiàng)目,，沒(méi)有發(fā)展,，談高周轉(zhuǎn)、高杠桿都是空話,。”許家印說(shuō),，“因此，從目前的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)說(shuō),，必須堅(jiān)定不移地大上項(xiàng)目,。”

　　恒大對(duì)外稱，今年的銷售目標(biāo)是1500億,，實(shí)際內(nèi)部目標(biāo)是2000億,。

　　并且，許家印要求公司未來(lái)仍要堅(jiān)持各項(xiàng)指標(biāo)年均30%以上的健康高速增長(zhǎng),。“按照這樣的增長(zhǎng)速度和幅度,，到2017年即第七個(gè)‘三年計(jì)劃’收官之年，恒大銷售額要達(dá)到3000億元,；到2020年即第八個(gè)‘三年計(jì)劃’收官之年,，恒大銷售額要達(dá)到5000億元。”

　　在2014年,，為完成1315億元的銷售目標(biāo),，恒大全年有53個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。全年新開(kāi)工面積2250萬(wàn)平方米,，竣工面積2063萬(wàn)平方米,，在建工程面積4135萬(wàn)平方米，同比分別上升13.2%,、6.5%及4.7％,。全年銷售面積達(dá)到1819.8萬(wàn)平方米。

　　而據(jù)恒大回答機(jī)構(gòu)投資者的實(shí)錄,，2015年年初,，恒大統(tǒng)計(jì)全年存貨1700萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)今年新增貨量2800萬(wàn)平方米，貨值3200億元,。如果要實(shí)現(xiàn)超過(guò)2000億元的銷售額,，去化率約在62.5%。若只實(shí)現(xiàn)對(duì)外所稱的1500億元銷售額,，去化率則在47%,。因此可估計(jì)真實(shí)去化率在47%－62.5%。

　　按照上述數(shù)字粗略推算,，如果2017年要達(dá)到3000億銷售規(guī)模,，恒大在該年全年可售貨值至少不低于4800億元，可售貨量不低于7200萬(wàn)平方米,。

　　截至2014年12月31日,，恒大土地儲(chǔ)備總建筑面積為1.47億平方米，較同樣知名的土地儲(chǔ)備大戶碧桂園多出近一倍,。但是要在2017年供應(yīng)7200萬(wàn)平方米的可售貨量,，1.47億土地儲(chǔ)備看起來(lái)就不算太多。而且,，恒大在去年拿地841萬(wàn)平方米,，少于其2063萬(wàn)平方米的竣工消耗量。

　　根據(jù)這個(gè)邏輯,，當(dāng)前集中拿地是有道理的,。

　　那么，恒大能在兩年時(shí)間里將銷售額從1500億翻倍至3000億嗎,？

　　因恒大“薄利多銷”的策略,，其要獲得與其他開(kāi)發(fā)商相似的銷售金額，需要銷售的面積比同行要多,。以2014年恒大1315億銷售額及1820萬(wàn)平方米的銷售面積計(jì)算,，該公司月均銷售面積達(dá)到152萬(wàn)平方米，均價(jià)7225元/平方米,。如果按每套房屋90平方米估算,，月均賣房1.68萬(wàn)套。

　　2017年若要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額,，在均價(jià)按8000元/平方米計(jì)算的情況下,，恒大需要完成3750萬(wàn)平方米銷售面積的任務(wù)，月均銷售面積高達(dá)313萬(wàn)平方米,。每套房屋同樣按90平方米計(jì)算,，恒大一個(gè)月要賣房3.48萬(wàn)套，是2014年的兩倍多,。

　　即使恒大確實(shí)能完成這一銷售任務(wù),，當(dāng)中有多少是有效銷售,？“帶現(xiàn)金流的銷售”占全部銷售額比例多高,？對(duì)這一問(wèn)題,，許家印在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱，恒大2014年銷售1315億元,，回款超過(guò)1100億元,。

　　不過(guò)，恒大2014年業(yè)績(jī)公告顯示,，其應(yīng)收貿(mào)易賬款隨銷售規(guī)模擴(kuò)大而增加,，且增幅高于其銷售額增加的比例。2014年總體應(yīng)收貿(mào)易賬款從一年前的72.077億元上升至122.1877億元,。賬齡90天以內(nèi)及半年以上至一年的款項(xiàng),，分別占總數(shù)的40%和34%。應(yīng)收貿(mào)易賬款這一項(xiàng),，同為香港上市的內(nèi)地千億房企中海有61.91億港元,，但賬齡在30日內(nèi)的款項(xiàng)占比九成；碧桂園則為86.9億元,，其中1-6個(gè)月客戶信用期內(nèi)97%,。

　　恒大首席財(cái)務(wù)官謝惠華在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋，應(yīng)收貿(mào)易賬款增加的原因是恒大銷售規(guī)模擴(kuò)大,，此外,，恒大還提供了不同的付款方式給買(mǎi)家，部分買(mǎi)家選擇了分期付款,。謝惠華認(rèn)為,，這是可以理解的。