國務院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》,。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)信息實時共享,。此外,，還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定,，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,，此番頂層設計的初步確定,，意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實質(zhì)性的突破。不過,，不動產(chǎn)登記工作在操作細節(jié)層面仍然面臨多重難題,。根據(jù)意見稿的內(nèi)容，不動產(chǎn)登記工作對推進降低房價,、反腐,、落實房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用,。

　　范圍　10類權屬納入登記

　　按照此前公布的工作進程,，原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月。早在七年前,，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的相關內(nèi)容就已寫入《物權法》,。但多年來,，受不動產(chǎn)登記領域的“多頭管理”、利益和職權再分配等難題所阻,，統(tǒng)一登記進展一直十分緩慢,。

　　2013年3月底，“出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務之一,。當年11月,，國務院常務會議決定由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋,、草原,、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責,。此后,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。

　　2014年以來,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作進展迅速,。今年3月，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開,，確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,；4月，國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領導小組,；5月,，不動產(chǎn)登記局掛牌；6月,，針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設計啟動,。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進落實。天津,、河北,、內(nèi)蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設立專門機構(gòu),、多部門整合職責等消息,。

　　此次公布的意見稿明確指出，不動產(chǎn)登記,，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為,。而“不動產(chǎn)”，則是指土地,、海域以及房屋,、林木等定著物。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利,，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響,。

　　依照意見稿規(guī)定,，需要辦理登記的不動產(chǎn)權利共有10種，包括：集體土地所有權,；房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權；森林,、林木所有權,；耕地、林地,、草地等土地承包經(jīng)營權,；建設用地使用權；宅基地使用權,；海域使用權,；地役權；抵押權,；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利,。

　　難點　多頭管理　相對分散

　　一位國土部人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心,，包括房屋,、草原、林地,、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責,。在很長一段時間內(nèi)，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門,，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記,，房屋所有權等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門登記,，水面,、灘涂的養(yǎng)殖使用權由漁業(yè)部門登記，海域使用權則由海洋部門登記,。

　　因此，土地,、房屋,、林地、海域資源“各有其主”,，多頭管理,，相對分散。還有分析人士指出,，多年來,，由于部門利益牽扯,，由哪個部門來進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面,，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限,。而且，由于不動產(chǎn)涉及多種范圍,，很多部門對各自領域內(nèi)不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計尚未及時更新,。

　　這種局面一直持續(xù)到2013年底，國務院常務會議最終決定,，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔,。職責整合以后，針對不同類型的不動產(chǎn),，將由林業(yè)部門發(fā)林權證,，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權證，建設部門發(fā)房產(chǎn)證,、宅基地證,，國土部門發(fā)土地使用權證。

　　原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責和權力整合,、統(tǒng)一到一個部門，必將涉及各個部門的職責再分配,，也不可避免要觸及其他部門的實際利益,，其難度可想而知。

　　不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一,。牛鳳瑞說,，不動產(chǎn)類別、性質(zhì)十分復雜,，且城鄉(xiāng)之間有較大差異,，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看,，就存在“房改房”,、普通商品房、經(jīng)濟適用房等多個種類,，“產(chǎn)權怎么明晰,、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。

　　農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大,，宅基地的位置,、大小、性質(zhì)等還涉及復雜的社會經(jīng)濟關系,，統(tǒng)一登記在細節(jié)上的難度非常大,。牛鳳瑞說,，“比如，宅基地雖然為集體所有,，但是在農(nóng)村實際上可以世代繼承,，很多農(nóng)民聽說開始確權登記以后都回家去蓋房子。”不動產(chǎn)登記要落實起來,，未來不能不考慮一些關聯(lián)效應,，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題,。

　　牛鳳瑞還認為,，不動產(chǎn)登記工作實際上主要針對個人財產(chǎn)權屬進行登記，但是當前階段,，與個人財產(chǎn)相關的各種所有權屬類別很多,，界定卻很難，很多權屬在法理層面尚未完全理順,。涉及不動產(chǎn)登記時,，利益矛盾很多。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，目前不動產(chǎn)登記推進面臨兩大阻力,。首先，不動產(chǎn)登記涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私,，人們不愿意配合,。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者,，進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益,，所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作,。