二手房中介張貼的廣告

　　在記者拍攝期間，店員們雖然保持著高漲的情緒，不停地打電話回訪客戶，但卻沒有一個(gè)明確意向要購買的。張曉東也解釋說,，除非是剛需或者有特殊要求，不然二手房的成交非常困難,。

　　住友不動(dòng)產(chǎn)文華店店長張曉東：我們一個(gè)月成交的,，是20幾套。那么像今年的話,，3月份的話也沒有什么,。那么這兩個(gè)月，本身像我們一家店的話,，成交一般的話,，是在七八單左右，像這個(gè)月目前才成交四單,。

　　在這家地產(chǎn)中介的門口,，記者發(fā)現(xiàn)張貼著大幅的招聘啟示。因?yàn)殚_年來,，接單量逐月下降,，面對不景氣的市場,，很多中介員工被迫辭職。

　　張曉東：有些經(jīng)紀(jì)人的話,，有可能在這個(gè)氛圍當(dāng)中承受不了壓力,，像我們這邊的話，也有4,、5個(gè)月,，班里沒有開單了，有可能會(huì)退出這個(gè)行業(yè),。

　　張曉東解釋說,，他熟悉的不少門店目前都不能盈利，這種狀態(tài)如果撐個(gè)半年,，還算沒什么大問題,，但是半年后什么情況，他十分擔(dān)憂,。面對前途未卜的未來,，他非常懷念行情好的年景。

　　張曉東：就像09年一年的話,，有可能把后年的錢都賺回來了,。那包括去年3月份一個(gè)月有可能有些好的經(jīng)紀(jì)人，半年或者全年的錢賺回來了,，行情不是我們左右的,。

　　在中介門店的門口，記者遇到了一對從福建趕過來的老夫婦,，他們正是聽說這段時(shí)間杭州樓盤降價(jià)后,，專程來看房子的。

　　消費(fèi)者：我們想比較一下,。我們跟廈門比較一下,，到底是這里的房子貴，還是廈門的房子貴,。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在有結(jié)果了嗎,？

　　消費(fèi)者：現(xiàn)在還沒結(jié)果呢。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：還要再看一下,。

　　消費(fèi)者：嗯,。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：廈門好像也漲了。

　　消費(fèi)者：廈門漲的好厲害,，過去跟這個(gè)地方相差很遠(yuǎn)?，F(xiàn)在漲得很厲害。

　　為了應(yīng)對二手房行情冷淡,，成交低迷,，這段時(shí)間以來,，另一位門店店長魏順志也開始著手一手房的代理，想通過兩個(gè)市場的互動(dòng)影響來提高訂單量,。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：我們從以二手市場為擴(kuò)展,，然后一手市場沒弄，客戶二手看不好,，我們會(huì)帶他看一手,，相對一手我們也能夠跟二手一樣賣的需求。

　　魏順志告訴記者,，樓市的觀望情緒很嚴(yán)重,，而且消費(fèi)者對房價(jià)還抱有會(huì)繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。所以,，很多張貼出來的二手房信息,，消費(fèi)者普遍的心里價(jià)位比掛牌價(jià)還要低出10%到20%。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：基本上沒有超過200萬的,，我們古蕩這邊最便宜的有68萬的,，最高的有一套是155萬的,，這樣我們這也適合剛需,。

　　為了穩(wěn)住團(tuán)隊(duì)，降低關(guān)閉門店的風(fēng)險(xiǎn),，魏順志已經(jīng)將以往負(fù)責(zé)的核心區(qū)域新拓展出兩個(gè)街區(qū),，想通過更好的資源配置和服務(wù)來提高接單量。

　　我愛我家古蕩國力店店長魏順志：現(xiàn)在很多政策不明朗,，客戶有可能在觀望,，杭州房價(jià)從2012年3月份開始，現(xiàn)在從來沒有這樣跌落過,。

　　從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌 政策轉(zhuǎn)變能否帶來實(shí)質(zhì)變化

　　對于房地產(chǎn)行情的變化,，中介的感受往往特別敏感，從人員的流動(dòng),，流失就能感受到這個(gè)市場從熱到冷的變化,。那么，地方政府從防暴漲轉(zhuǎn)為防暴跌的政策動(dòng)向,，會(huì)給杭州樓市帶來變化嗎,？

　　杭州的樓市已經(jīng)從各種促銷打折演變到了直降，那么杭州樓市的變局,，是局部出了問題,，還是一定程度反應(yīng)了樓市整體的趨勢呢？

　　劉晨光是一位研究樓市信息的專業(yè)人員,，近段時(shí)間,，他和他的團(tuán)隊(duì)一直通過最一線的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析樓市的行情,。他認(rèn)為，目前樓市價(jià)格下行,，這和房源去化速度慢,，庫存積壓嚴(yán)重有直接關(guān)系。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：在整個(gè)庫存當(dāng)中,，沒有統(tǒng)計(jì)僅庫存的話,，限制性用房，就是他拿到預(yù)售許可證,，但是他沒在賣,，他是直接抵押給銀行的，大約有一萬五千套,，這樣的話整個(gè)杭州的整個(gè)大市區(qū),，含蕭山、余杭的庫存是九萬七千套,，那么大約需要去花十六個(gè)半月,。

　　梅杰是杭州本土的一家地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，在他對杭州十多年的分析觀測中,，認(rèn)為目前樓盤價(jià)格和市場的波動(dòng),，正是來源于這幾年杭州高價(jià)賣地，開發(fā)商瘋狂搶地的結(jié)果,。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問梅杰：杭州最高峰能夠賣到1300多個(gè)億的土地,，在2013年的時(shí)候，在它的最高峰,，在2009年能賣到1100多個(gè)億的土地,，現(xiàn)在快五月多了，將近過半了,，但是我們土地出讓金才徘徊400多個(gè)億,，

　　去年杭州土地銷量高達(dá)1300多億，梅杰判斷,，按照現(xiàn)在靜態(tài)價(jià)格鐵定虧損或疑似虧損樓盤達(dá)將達(dá)到30個(gè)以上,。那么杭州每年的新增購買量究竟是多少？這些土地需要多久才能消化完呢,？分析師劉晨光給出了這樣的數(shù)據(jù),。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：我們來測算的話，整個(gè)杭州,，新增的新領(lǐng)證的這些人大概是七萬三千對,，然后新增的人口，杭州新增的人口大約就是兩萬人。按照一定的系數(shù)我們來算的話,，整個(gè)杭州的每年的穩(wěn)定成交量應(yīng)該是五萬五千套到六萬套,，

　　但事實(shí)并沒有因?yàn)閮r(jià)格的下跌而換來交易量的上升。那些支撐著每年穩(wěn)定的成交量的人群,，觀望情緒極為濃厚,，隨著土地市場降溫，杭州的房屋銷售也進(jìn)入“休眠”狀態(tài),。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問梅杰：目前為止到5月20日的統(tǒng)計(jì),，我們?nèi)瓴刨u了190萬平方米的住宅，這個(gè)190萬平方米占了我們1千萬的量,，800萬的量也好,，600萬的量都不到，三分之一,，或者五分之一,，所以這個(gè)滑落是非常明顯。

　　然而中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍卻持有相對樂觀的態(tài)度,。他認(rèn)為,，中國目前的城鎮(zhèn)化建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國外70%的比率，房地產(chǎn)市場仍有較長一段時(shí)間的發(fā)展后勁,。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我不單純同意那種說法崩盤和拐點(diǎn),，這個(gè)下滑我認(rèn)為是正常的，關(guān)鍵是2014年1到4月份的,，房地產(chǎn)交易量還是比2011年2012年要高,，所以我覺得這個(gè)也屬于正常,。

　　李站軍認(rèn)為,，分析一個(gè)市場的好壞，不僅要從去化能力和成交量等數(shù)據(jù)分析,，關(guān)鍵還要看一個(gè)地域是否保持持續(xù)投資的能力,。從他調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，一到四月份,，杭州樓市投資的幅度甚至超過全國的平均值,。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：在今天經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的開發(fā)投資,，能有一個(gè)15.7的增幅,，在所有中國各個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，應(yīng)該講它算高的,。

　　《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：是全國的,。那杭州呢？

　　中國房地產(chǎn)業(yè)首席研究員李站軍：杭州大概是這樣情況,，杭州來講這個(gè)開發(fā)投資,，在1到4月共完全房地產(chǎn)開發(fā)投資539億,，和去年同期相比，是有一個(gè)36%的上漲幅度,。

　　但劉晨光在他的研究中發(fā)現(xiàn),，杭州庫存積壓量過剩，至少有三分之一來源于前幾年地產(chǎn)投機(jī)商和炒房客們形成的劣質(zhì)庫存,，這批庫存必然給杭州樓市帶來階段性的調(diào)整,。

　　易居(中國)控股有限公司克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光：太多的制造業(yè)企業(yè)，太多的傳統(tǒng)性的企業(yè),，進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè),。然后的話，其實(shí)沒有太多的開發(fā)能力,，但是賺了太多的錢,，賺的很容易。然后行情來的時(shí)候的話,，他們一直不存在產(chǎn)品創(chuàng)新方面,，針對性改革方面，或者企業(yè)的公司治理方面,，以及營銷促銷方面做相關(guān)的努力,，所以說今天他們形成了，在杭州形成了三萬套劣質(zhì)庫存,，賣了三年都沒有賣掉,。所以我們認(rèn)為這一部分的企業(yè)本來就應(yīng)該調(diào)整。

　　事實(shí)上,，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究員李站軍最擔(dān)心的是房屋的品質(zhì),，如果這個(gè)也隨房價(jià)下跌，他認(rèn)為,，這才是中國房地產(chǎn)市場真的出現(xiàn)了危機(jī),。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員李站軍：我倒是擔(dān)心的是這種情況，當(dāng)市場銷售不好的時(shí)候,，價(jià)格也往下走,，開發(fā)企業(yè)對于自己所提供房屋產(chǎn)品的價(jià)格的質(zhì)量有所降低。我希望在價(jià)格降低的同時(shí),，質(zhì)量品質(zhì)不能降低,，如果品質(zhì)質(zhì)量降低，市場在我看來才是真正的拐點(diǎn),、真正的崩盤,。

　　【半小時(shí)觀察】

　　杭州的房價(jià)調(diào)整，并非炒得甚囂塵上的崩盤，而是樓市分化局面的進(jìn)一步顯現(xiàn),。那么,，樓市崩盤的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？ 根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn),，樓市崩盤必須出現(xiàn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展停滯而導(dǎo)致房價(jià)大幅下滑情形,，同時(shí)下跌時(shí)間超過3年，比如日本“失落的十年”,，以及美國2008年發(fā)生金融危機(jī)以后的樓市,，可視為崩盤。而杭州的情況卻并不是如此,。當(dāng)然,，降價(jià)現(xiàn)象也提醒市場有必要做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。包括鄂爾多斯,、溫州等地的房價(jià)下跌,，已經(jīng)表明經(jīng)過過去10 年高速發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)在某些方面已經(jīng)積累相當(dāng)程度的泡沫,，而地方政府對土地財(cái)政的依賴,，也使得很多城市的房地產(chǎn)投資發(fā)展規(guī)模超過了需求的增速，如不及時(shí)調(diào)整,，風(fēng)險(xiǎn)難以避免,。