對于港商陳志云來說,，東莞樟木頭這個喧囂的“小香港”即將成為昨日的記憶,。他收好行裝,，準備離開這里,。

　　20多年前,，大批香港人懷著“淘金”夢,，紛紛北上追逐財富,，距離一個多小時車程的東莞樟木頭,，以其低廉的物價與用工成本,，吸引他們停下了腳步,。樟木頭乃至整個東莞的房地產市場由此真正起步。無名小鎮(zhèn)樟木頭,，迅速“造”起一座新城,，“小香港”由此暴得大名。高峰時曾吸引數(shù)十萬港人在此安家置業(yè),，如今已不到三五萬人,。

　　來自中原地產的數(shù)據(jù)顯示，和全盛時期相比,，在樟木頭定居的港商已經(jīng)減少了近八成,，“小香港”光環(huán)褪去背后折射的是中國產業(yè)結構轉型和房地產市場的理性降溫的趨勢。

　　港人退潮

　　在東莞人梁舒揚的記憶里,，樟木頭曾經(jīng)是毫無疑義的香港“后花園”,。

　　“1993年，整個廣東省在香港賣出的房子,，有60%來自東莞樟木頭,。房地產市場產值占全鎮(zhèn)GDP比例一度高達40%以上。全盛時期,，‘小香港’樟木頭吸引了15萬港人在此投資置業(yè),。”東莞中原地產策略研究中心總監(jiān)車德銳說。

　　綜合東莞當?shù)孛襟w和外媒2000年以前的報道,，樟木頭的60多個樓盤,、3萬多套房子，全部賣給了香港人,。

　　不過,，這個盛況已經(jīng)不復存在。2014年5月,，記者在樟木頭鎮(zhèn)隨機走訪了兩天,，竟然只遇到一戶香港人。

　　“現(xiàn)在這里2/3以上的房子已轉手給內地人,。”車德銳說,。

　　在樟木頭最大的港人小區(qū)“御景花園”,，公寓戶型設計顯現(xiàn)出典型的香港“鴿子籠”特點，大多數(shù)面積為八九十平方米,，客廳緊湊,，房間的寬度剛好放一張雙人床。上世紀90年代初,，樟木頭房地產市場由港商帶起,，通過與鎮(zhèn)房地產總公司合作的方式，一方供地,，一方開發(fā),，樓盤設計、建設,、售賣均面向港人,，以小戶型為主，廣告也在香港媒體上投放,。

　　2014年的“御景花園”,，港人已經(jīng)“風流云散”。記者在晚間19點進入“御景花園”的別墅區(qū),，亮燈的別墅不到10戶,，不少別墅的窗玻璃和花園柵欄上懸掛著房屋出售的牌子。一套210平方米的三層別墅售價150萬元,，不需銀行按揭的話價格還可以優(yōu)惠,，均價在7000元左右。

　　7年前從香港人手里買下“御景花園”別墅的江西業(yè)主陳嵐女士告訴記者,，90年代樟木頭很多小區(qū)是專門建造只對港人銷售的,，現(xiàn)在這里香港人的房子已經(jīng)賣了個七七八八。“大多數(shù)房子已轉手賣給本地和深圳客人,。”陳嵐說,。

　　在樟木頭另一個有名的港人小區(qū)“帝豪花園”，情況也與此類似,，開發(fā)商下屬的中介工作人員說,，一半以上的香港住客已將房子轉手。

　　記者在樟木頭鎮(zhèn)看到,，新的樓盤大多數(shù)已經(jīng)由大陸地產商主導,，戶型設計也已轉為“大陸口味”。一個典型例證是,，不同時期由同一家開發(fā)商開發(fā)的兩個樓盤，帝豪花園的宣傳口號是“香港人的家”,，而帝雍園的宣傳口號為“樟木頭人的家”,。

　　結構轉型

　　“香港人為什么要走,？很簡單，東莞曾經(jīng)已低廉的土地,、勞動力成本吸引了很多香港代工業(yè)?，F(xiàn)在，這個成本優(yōu)勢已經(jīng)不復存在,。”廣東省情研究專家,、廣州市社科院研究員彭澎說。

　　香港住戶翁先生正在別墅里打理芒果樹,，他上世紀80年代起在樟木頭投資辦廠,，企業(yè)全盛時期產品遠銷歐美，金融危機后廠子倒閉,，他選擇定居樟木頭頤養(yǎng)天年,。“但我的老伙計都走得差不多了，他們還要為生計奔波,。”翁先生說,。

　　樟木頭小鎮(zhèn)的情況其實只是珠三角升級轉型的一個縮影。2003年,，珠三角在經(jīng)歷高速發(fā)展之后,，開始謀求轉型。

　　中山大學嶺南學院財稅系主任林江指出,，2003年和2008年前后有兩次比較大的撤離,，主要是港臺等地的低端制造業(yè)。

　　他說,，“留下來的港臺制造企業(yè)在謀求轉型升級,。此外還有更多的高技術、高附加值企業(yè)新設立,。

　　一如整個珠三角,，東莞經(jīng)歷了轉型的“陣痛”。2007年,，東莞市生產總值3151億元,，比1978年增長119.8倍，翻了6.9番,，年平均增長18.0%,。此后，東莞生產總值在走低,，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%,。

　　2013年，東莞生產總值5490.02億元,，比上年增長9.8%,。

　　“其實,，這是一個筑底回升的過程。2009年是個底,，2010年回升,，增速為10.3%，2012年有回落,。2013年再度回升,。在這一過程中，東莞經(jīng)濟經(jīng)歷了‘鳳凰涅槃’,。”林江說,。

　　在筑底回升的過程中，整個東莞的產業(yè)結構出現(xiàn)了巨變,。高附加值的企業(yè)多了,，整個經(jīng)濟的鏈條在向微笑曲線的兩端延伸。數(shù)據(jù)顯示,，2013年,，東莞規(guī)模以上先進制造業(yè)增加值942.68億元，增長17.4%,；現(xiàn)代服務業(yè)增加值1716.42億元,，增長8.2%。

　　“在某種意義上,，‘小香港’的褪色是珠三角結構轉型階段性的成果的表現(xiàn),。”彭澎說。