在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市的松動,，已經(jīng)是現(xiàn)在進行時,。新京報記者 李冬 攝

　　5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個售樓處的電話,，從朝陽北路到通州,，再到亦莊。他所關(guān)注的樓盤,，例如亦莊區(qū)域的海梓府,、林肯公園，都是近期見諸報端推出了“特價房”或被認為是降價的樓盤,。

　　從3月中旬開始,，從住總?cè)f科橙被“降價”開始，原來被認為堅挺的北京樓市,，松動的跡象越來越明顯,。雖然不少開發(fā)商并不愿意承認降價，或者只是說下調(diào)預期,、調(diào)整產(chǎn)品,，但在很多買房人及業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市的松動,，已經(jīng)是現(xiàn)在進行時，一些調(diào)整越來越主動,，越來越真切,。

　　萬科領(lǐng)銜,？

　　在北京，如果給房價松動找一個標志性事件,，不少人都會提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價”,。

　　“五一”前后，在整個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),，最火的就是萬科集團執(zhí)行副總裁,、北京萬科總經(jīng)理毛大慶的一個“內(nèi)部演講”。在這個流傳出的版本中,，毛大慶說“感到一絲寒意”,。

　　而在北京，如果給房價松動找一個標志性事件,，不少人都會提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價”,。雖然萬科方面在當時迅速澄清不是主動降價，而是按照政府指導價銷售,，但對于一些買房人包括開發(fā)商同行來說,，這就足夠了。

　　3月中旬的這次開盤,，萬科橙推出333套毛坯房源,，均價21680元/平方米。相對于此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報價,，萬科橙實際推盤價格在數(shù)字上的下調(diào),，被很多人解讀為降價。

　　由于政府限價,，萬科也表示“承擔社會責任”,，萬科橙以及后來首開萬科公園里的“降價”入市，都有被動的成分,。

　　但隨后的一些房企和樓盤跟進,，則有了更多主動調(diào)整的味道。

　　在萬科橙“降價”的消息被廣泛報道之后,，位于通州臺湖區(qū)域的東亞印象臺湖,，對外釋放了要降價的消息：開盤價從預期的2.6萬元/平方米降到2.2萬元/平方米。東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬也正面回應(yīng)了媒體對降價的追問,。賈玉鵬表示,，東亞新華近年來發(fā)展較快，為了盡快回款以備后續(xù)拿地,，因此決定快速走量,。

　　今年5月6日，在大興西紅門一地塊的競爭中,，東亞新華就多次舉牌,，不過沒能笑到最后,。

　　不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來,，即便2.2萬元/平方米的價格,，印象臺湖也比上一期開盤上漲了許多。借助輿論對萬科橙“降價”的關(guān)注,，印象臺湖也成功進行了一次“降價”營銷,。

　　到了4月，亦莊區(qū)域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出“特價房”,。海梓府特價房28800元/平方米起的價格,，比之前35000-36000元/平方米的價格下調(diào)不少。

　　李京告訴記者,，海梓府28800元/平方米的起價更是為了吸引眼球,，這一批特價房均價還在32000元/平方米。但即便這樣,，降價幅度也很明顯,。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源。

　　供應(yīng)壓力

　　今年2月以來,，北京樓市庫存開始增加,。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套,，創(chuàng)造了13個月以來的新高,。

　　在一位不愿具名的機構(gòu)分析人士看來，海梓府是目前北京樓市降價“最真”的一個樓盤,。而在海梓府周邊,，大體量供應(yīng)的壓力，也迫使海梓府不得不做出調(diào)整,。

　　海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區(qū),，是近年來北京供應(yīng)量較大的區(qū)域之一。海梓府周邊,，還有萬科旗下的金域東郡,、方興旗下的亦莊金茂悅。三個項目共同構(gòu)成“河西三盤”,。但海梓府是三個項目中去化速度最慢的,。

　　去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅,、金域東郡同時取證開盤,。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅?cè)∽C5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源,。

　　五個月過去了,，亦莊金茂悅已經(jīng)簽約195套，認購336套,；金域東郡簽約76套，認購137套,；而海梓府簽約只有72套,，認購115套。無論從簽約數(shù)字,、認購數(shù)字,，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座,。同樣的條件下,，降價走量的壓力就更大一些。

　　類似的還有通州臺湖區(qū)域,。東亞印象臺湖在4月初“降價”開盤,，也是已經(jīng)感受到區(qū)域供應(yīng)增加的潛在壓力。

　　當2012年年底印象臺湖一期開盤時,，臺湖區(qū)域還只有這一個新盤,。而到去年底，臺湖區(qū)域已經(jīng)多了數(shù)個新項目,，包括泰禾1號街區(qū),、首開萬科公園里以及世紀鴻項目。

　　接近印象臺湖項目的人士對記者表示,，相對于萬科的品牌優(yōu)勢,、產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢，印象臺湖必須更堅決地快速跑量,，才能從區(qū)域競爭中勝出,。

　　包括亦莊、臺湖以及通州核心區(qū)（“五一”期間,，通州核心區(qū)的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價房）,，都是近年來供應(yīng)比較大的區(qū)域。

　　最新統(tǒng)計顯示,，今年2月以來,，北京樓市庫存開始增加。5月10日,，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套,，較春節(jié)后的低點5.5萬套增加了1.5萬套左右。這創(chuàng)造了13個月以來的新高。

　　需求受抑

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個自住商品房項目吸引了24.4萬家庭,，這大體相當于北京市場兩年的新房交易量,。而兩項目所能提供的自住商品房不過5000套。

　　談到今年樓市成交的下滑,，許多業(yè)內(nèi)人士都會提到自住房的影響,。

　　在“五一”前那次著名的“毛

　　氏演講”中，毛大慶提到,，過去一年多,，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市,，形成了一種“虛擬供應(yīng)”的現(xiàn)象,，引發(fā)買房人短期對市場的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上,，不動了,。

　　根據(jù)北京的計劃，去年和今年,，合計要推出7萬套自住商品房,。但現(xiàn)在排隊等待自住商品房的數(shù)字遠遠多于7萬。

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個自住商品房項目,，匯星苑核驗家庭12.8萬戶,，匯景苑核驗家庭11.6萬戶，兩個項目就吸引了24.4萬家庭,。而這兩個項目所能提供的自住商品房不過5000套,。

　　這樣一個20多萬的數(shù)字是什么概念？在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來,，這大體相當于北京市場兩年的新房交易量,。根據(jù)來自地產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計，2013年,，北京共成交商品住宅新房11.89萬套,。

　　雖然諸如陳志等業(yè)內(nèi)人士認為，由于自住房優(yōu)先政策的存在,，大量沒有優(yōu)先資格的買房人被搖中的幾率很小,，所以自住商品房帶來的這種觀望并不理性。然而這種觀望確實已經(jīng)形成了,。

　　除自住房分流了商品住宅需求外,，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，自去年末,，信貸政策的收緊,，才是導致當下樓市趨冷的關(guān)鍵所在。一方面，首套房貸收緊對市場的支付能力影響非常大,。以購房者買一套總價200萬元的房子首付30%,，貸款140萬元計算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準上浮,，以上浮5%計算,，140萬貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元,。另一方面,，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上,，導致很多交易停滯。

　　策略分化

　　業(yè)內(nèi)人士認為,，降價會不會繼續(xù),，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持,。

　　面對市場的下行,，除了推出特價房，不少房企也做了一些策略上的調(diào)整,。

　　在亦莊區(qū)域,，保利與融創(chuàng)開發(fā)的楓丹壹號是近期為數(shù)不多漲價的項目。5月10日,，楓丹壹號開盤,，價格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對于去年10月一次推出499套房源,，這次楓丹壹號只推了200多套房,。

　　“小量多推”成為當下不少房企的應(yīng)對之道。

　　此外,，在推盤結(jié)構(gòu)上,，有的房企近期主推低總價的房源，打出性價比的概念,，撬動更多的客戶群,。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子,，近期都在推售低總價的平層而非別墅產(chǎn)品,；林肯公園的開發(fā)商和裕地產(chǎn)北京營銷中心總經(jīng)理王騫對記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源,，分別是A區(qū)和B區(qū),，規(guī)模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時在售主要是滿足不同客戶群體的需求,。

　　處在調(diào)整中的開發(fā)商也對市場走勢表現(xiàn)出樂觀期待,，包括央行有關(guān)信貸政策的表態(tài)。

　　王騫認為,，開發(fā)商“真降”的很少,，更多的還只是一種策略安排，隨著政策利好的增多,，樓市也會有更積極的變化,。

　　不過張大偉等業(yè)內(nèi)人士則認為，降價會不會繼續(xù),，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行,，都需要更多的政策支持。如果政策不變,，自住商品房繼續(xù)推出,，北京樓市的降價也只會繼續(xù)。 新京報記者 張旭