中新經(jīng)緯1月9日電 (薛宇飛 魏薇)一年期的理財產(chǎn)品,，預(yù)期年化收益率能達(dá)到11.5%,，這在銀行理財產(chǎn)品收益率普遍不高于5%的行情下著實誘人。面對高息誘惑,，劉敏果斷認(rèn)購了這款由她任職的房企擔(dān)保的產(chǎn)品,。

但劉敏們沒想到的是，自2021年下半年以來,，房企資金面驟緊,，數(shù)家房企擔(dān)保的理財產(chǎn)品相繼無法兌付，其合規(guī)性問題也暴露了出來。

高息誘惑

理財,。資料圖：中新經(jīng)緯 熊思怡 攝

關(guān)于理財產(chǎn)品收益與風(fēng)險的關(guān)系,，銀保監(jiān)會主席郭樹清曾有一段廣為流傳的論述。他說,，理財產(chǎn)品收益率超過6%就要打問號,，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準(zhǔn)備,。

供職于A房企深圳公司的劉敏和她的同事們當(dāng)時沒有將這段話放在心上,。2021年上半年，她所在的公司向員工推薦了一款年化收益率達(dá)11.5%,、2022年6月到期的理財產(chǎn)品,，由于收益率十分誘人，她和同事一起認(rèn)購了10萬元,。

“公司之前也向員工推薦理財產(chǎn)品,，但收益率沒這么高?？赡苁菫榱颂岣哒J(rèn)購積極性,，利率大幅提升，很多同事也是受到高息的誘惑,，就認(rèn)購了,。”劉敏對中新經(jīng)緯說,。

房企內(nèi)部發(fā)行理財產(chǎn)品由來已久,，過往多年，類似于“地產(chǎn)寶”“眾籌寶”“家家盈”等平臺層出不窮,，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起,，各類產(chǎn)品更是花樣不斷。這類產(chǎn)品不僅收益率高于銀行同期發(fā)行的理財產(chǎn)品,，通常都能按時兌付本息,。因此，在房地產(chǎn)市場向好的時候,，內(nèi)部理財產(chǎn)品甚至?xí)徽J(rèn)為是一種員工福利,。

但是，劉敏沒有趕上好時候,，就在她認(rèn)購沒多久,，公司的流動性問題就暴露出來。劉敏說：“認(rèn)購其他理財產(chǎn)品的同事,，不少都是到期未兌付,，只能按照公司出的兌付方案慢慢兌,。”

李佳的認(rèn)購確認(rèn)函,。來源：受訪者供圖

投資人李佳在她的理財經(jīng)理介紹下,，陸陸續(xù)續(xù)認(rèn)購了多家不同主體發(fā)行的理財產(chǎn)品，金額合計達(dá)上千萬元,，由于期限不同,，收益率在8%-10%左右。她向中新經(jīng)緯出示的一份認(rèn)購確認(rèn)函顯示,，這款認(rèn)購金額300萬元,、期限12個月的產(chǎn)品，業(yè)績比較基準(zhǔn)為9.8%,。她稱,，這些發(fā)行公司與B房企或有隸屬關(guān)系，或有關(guān)聯(lián)關(guān)系,，在產(chǎn)品協(xié)議中也約定,，資金會流向該房企在各地的項目中,。

2021年11月,，B房企陷入流動性危機，僅涉及前述財富管理公司發(fā)行的理財產(chǎn)品就在百億元以上,。李佳稱,，很多理財產(chǎn)品客戶都對B房企的兌付方案不滿意，“兌付時間太長了,，讓人心里很沒底,。”

除了利息較高,，強制達(dá)到一定級別的員工購買,，也是常見的手法。2016年,，金鑫跳槽至C房企河北省某市級分公司,，該公司每年都會內(nèi)部發(fā)文，提倡員工認(rèn)購理財產(chǎn)品,。她告訴中新經(jīng)緯,，盡管對普通員工未下達(dá)強制認(rèn)購的命令，但公司高層都被要求購買,?！氨热缃o領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)是50萬，領(lǐng)導(dǎo)可能自己掏10萬,，其他就號召員工一起湊,，最后,，所有資金都以領(lǐng)導(dǎo)的名義投?！?/p>

為了幫領(lǐng)導(dǎo)完成任務(wù),，金鑫也認(rèn)購過，彼時產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率為7.8%,。2018年,，她離開這家公司，最近她聽說,，分公司已經(jīng)2個月沒有發(fā)工資了,。

合規(guī)性存疑

值得注意的是，房企推薦員工認(rèn)購的產(chǎn)品絕大多數(shù)都是以定向融資計劃,、非公開定向債務(wù)融資工具,、“基金”等名稱出現(xiàn)認(rèn)購協(xié)議中，但上述受訪人均表示,，他們默認(rèn)這些產(chǎn)品就是理財產(chǎn)品,。

盡管名稱不同，但從業(yè)務(wù)角度看,，第三方機構(gòu)所做的就是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),。而根據(jù)2018年4月央行等有關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)作為金融業(yè)務(wù),，屬于特許經(jīng)營行業(yè),，必須納入金融監(jiān)管。非金融機構(gòu)不得發(fā)行,、銷售資產(chǎn)管理產(chǎn)品,，國家另有規(guī)定的除外。

劉敏認(rèn)購的定向融資計劃協(xié)議,。來源：受訪者供圖

劉敏所在的A房企在公司內(nèi)部推薦的產(chǎn)品,，發(fā)行主體是一家位于中部某省份的鋼材批發(fā)貿(mào)易公司，由一位個人股東全資持有,，經(jīng)營范圍并不涵蓋理財?shù)冉鹑跇I(yè)務(wù),。2021年3月，這家公司計劃發(fā)行一款規(guī)模不超過2000萬元的定向融資計劃,，A房企旗下從事投資管理的全資子公司既是此次融資的承銷商,，也提供不可撤銷的連帶擔(dān)保責(zé)任。一旦無法兌付,，由擔(dān)保方進(jìn)行兌付,。

在劉敏簽署的協(xié)議中，上述鋼材批發(fā)貿(mào)易公司表示,，募集資金將會用于補充公司經(jīng)營流動資金,。但她稱,，這些資金實際會流向哪里，他們也不得而知,。她還留意到,，從2020年6月開始，該公司的注冊資本,、股東等發(fā)生多次變更,，企業(yè)變更為個人獨資，注冊資本也翻了近20倍,，這家第三方公司更像是A房企用來募集資金的殼公司,。

相比于上述手法的隱秘性，B房企更為直接,，且涉嫌“自融”,。李佳認(rèn)購了一款由惠州某公司發(fā)行、金額達(dá)500萬元的產(chǎn)品,，其資金用途是B房企開發(fā)的項目,。天眼查數(shù)據(jù)顯示，惠州某公司由B房企位于惠州的房地產(chǎn)開發(fā)公司全資持有,。她認(rèn)購的另一款300萬元的產(chǎn)品,，其發(fā)行主體同樣隸屬B房企。

李佳稱,，B房企并不回避這些產(chǎn)品與它們的關(guān)系,，也承諾會進(jìn)行兜底兌付,?！拔椰F(xiàn)在只收到了到期本息的10%，剩余的還要等下次才能兌付,。我們希望能加速進(jìn)度,，并增加實物兌付?！?/p>

金鑫購買的理財產(chǎn)品,，是由C房企聯(lián)合其他幾家民企于2016年出資設(shè)立的一家投資公司發(fā)行的，C房企持有后者46%股權(quán),。該投資公司曾在官微坦言,，該司實力無法與持牌機構(gòu)相抗衡，必須做持牌機構(gòu)不愿做,、做不到的事情,。

北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡對中新經(jīng)緯分析，無論是哪種途徑發(fā)行的理財產(chǎn)品,，均應(yīng)當(dāng)取得主管部門的許可,，并且交易資金要實行第三方存管,，籌集的資金要用于指定用途?！皬囊陨习咐?，上述發(fā)行方不具備發(fā)行理財產(chǎn)品的許可和資質(zhì)條件，客戶資金很可能被幕后控制人挪作他用,，本質(zhì)上涉嫌‘自融’甚至非法吸儲,，違反了監(jiān)管規(guī)定。另外,，根據(jù)法律規(guī)定,，任何投資都必須承擔(dān)風(fēng)險，保本,、保收益的條款在法律上會被認(rèn)定為無效,。”

此外,，中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn),，為增加產(chǎn)品發(fā)行所謂的合規(guī)性，企業(yè)往往會強調(diào)產(chǎn)品已經(jīng)在各地的金交所或其他金融服務(wù)中心進(jìn)行備案,，例如,，上述鋼材批發(fā)貿(mào)易公司的產(chǎn)品在商丘市國茂信用資產(chǎn)備案服務(wù)中心有限公司備案，B房企子公司發(fā)行的產(chǎn)品分別在天安(貴州省)互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)交易中心股份有限公司,、廣西中馬新城國際金融服務(wù)中心有限公司備案,。

據(jù)證監(jiān)會2021年12月17日消息，清理整頓各類交易場所部際聯(lián)席會議明確要求,，金交所不得為發(fā)行銷售非標(biāo)債務(wù)融資產(chǎn)品提供服務(wù)和便利,，嚴(yán)控新增、持續(xù)壓降各類非標(biāo)融資主體的融資業(yè)務(wù),；禁止金交所為房地產(chǎn)企業(yè)(項目),、城投公司等國家限制或有特定規(guī)范要求的企業(yè)融資。2021年12月底,，天安(貴州省)互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)交易中心股份有限公司等6家公司,，被貴州省相關(guān)政府部門取消了業(yè)務(wù)資質(zhì)。

杠桿退去

房企為何會如此熱衷發(fā)行“理財產(chǎn)品”,？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯采訪時稱,，這些具有理財屬性的產(chǎn)品，不管是通過關(guān)聯(lián)公司還是第三方公司發(fā)行,，資金最終都流向了房地產(chǎn)企業(yè),，用于企業(yè)內(nèi)部開支及項目的開發(fā)與建設(shè)。向員工,、親友及部分社會人員發(fā)行理財產(chǎn)品雖代價不菲,，但相較于正常途徑的融資成本而言,，還是相對便宜，更何況,，房企融資在近些年頻頻受限,。

“發(fā)行所謂理財產(chǎn)品的企業(yè)，主要是民營房企,，在銀行貸款,、債券等成本較低的融資無法滿足它們的資金需求時，只能通過信托,、私募這類高成本融資渠道籌錢,，相較于后者，發(fā)行理財產(chǎn)品可能并不貴,。同時,，還可以牢牢地把員工綁在公司的戰(zhàn)車上，增加忠誠度,?！彼f。

李宇嘉稱,，這些產(chǎn)品本身就不合規(guī),，也沒有經(jīng)過監(jiān)管部門備案、審核,，自然不會計入到企業(yè)財報中,，起到了降低負(fù)債、美化報表的作用,。但這也意味著,，不像信托、私募發(fā)行的產(chǎn)品都有對應(yīng)的項目和抵押物,，理財產(chǎn)品沒有抵押物,，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題,，這些產(chǎn)品的風(fēng)險更大,。

在2021年，有數(shù)家房企都傳出了理財產(chǎn)品兌付困難的消息,，在資金鏈難以好轉(zhuǎn)的情況下,，最終導(dǎo)致債券、票據(jù)出現(xiàn)違約,。

過往多年,，高融資、高負(fù)債,、高杠桿是房地產(chǎn)行業(yè)顯著的標(biāo)簽,，銀行貸款,、債券、信托,、公募,、私募、商業(yè)票據(jù)乃至理財產(chǎn)品,、跟投機制等,，市場上能用到的融資工具幾乎都被房企用了一遍，在順境期,，負(fù)債問題被良好的業(yè)績所掩蓋,，而當(dāng)進(jìn)入逆境，風(fēng)險也隨之暴露,。

華泰證券認(rèn)為,，2015年、2016年“棚改貨幣化”后,，“高杠桿+快周轉(zhuǎn)”成為民營房企的主流策略,，這為企業(yè)經(jīng)營埋下隱患。該模式可持續(xù)的前提是購房者對房價上漲有預(yù)期,、較為寬松且可持續(xù)的融資環(huán)境,，以及企業(yè)的品牌信用足以獲取經(jīng)營杠桿(供應(yīng)商欠款和預(yù)售資金)。但自 2020年7月以來,，政策多管齊下,，形成了對房企資金鏈的閉環(huán)管控，從融資端,、供給端到需求端,，“高杠桿+快周轉(zhuǎn)”模式的各項前提逐漸喪失。中誠信國際企業(yè)評級部董事總經(jīng)理龔天璇就指出,，2021年實施的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度,，是對房企信用質(zhì)量影響最大的政策。

市場環(huán)境與嚴(yán)監(jiān)管政策下,，降杠桿成為房企必由之路,。億翰智庫認(rèn)為，眾多房企未來仍需遵循“三道紅線”的監(jiān)管要求,，實現(xiàn)財務(wù)杠桿的下調(diào),，預(yù)計到2023年會初次完成“縮表”。但這一時期只是房企完成了降杠桿工作,，行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)化調(diào)整尚未完成,，而只有當(dāng)百強房企再經(jīng)過一輪洗牌，表內(nèi)、表外債務(wù)均得到有效改善后,，或許意味著行業(yè)“縮表”工作正式完成,。因此，整個過程或?qū)⒊掷m(xù)三至五年的時間,。(中新經(jīng)緯APP)

(應(yīng)受訪者要求,，劉敏、李佳,、金鑫均為化名,。)