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成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知
各區(qū)(市)縣政府(管委會),,市政府有關(guān)部門,,有關(guān)單位:
《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》已經(jīng)市政府同意,,現(xiàn)印發(fā)你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。
成都市人民政府辦公廳
2020年12月4日
成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法
第一章總則
第一條(目的依據(jù))為進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)售款監(jiān)管,,有力保障預(yù)售商品房工程建設(shè),維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號)等有關(guān)規(guī)定,,結(jié)合我市實際,,制定本辦法。
第二條(適用范圍)本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售款的收存,、支取及其監(jiān)督管理,,適用本辦法。
第三條(術(shù)語含義)本辦法所稱商品房預(yù)售款(以下簡稱預(yù)售款)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗收的房屋預(yù)先出售給承購人,,由承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購房款,。
第四條(監(jiān)管原則)預(yù)售款監(jiān)管遵循專戶存儲、??顚S?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制,、多方監(jiān)督的原則,。
預(yù)售款監(jiān)管期限,自商品房取得預(yù)售許可證之日起,,至完成工程并聯(lián)竣工驗收合格后商品房集中交付止,。
第五條(職責(zé)劃分)市住建局負(fù)責(zé)全市預(yù)售款監(jiān)管的監(jiān)督指導(dǎo),各區(qū)(市)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下稱為監(jiān)管部門)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作,。各區(qū)(市)縣政府(管委會)負(fù)責(zé)加強(qiáng)組織保障,,確保轄區(qū)內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管工作順利實施。
對于預(yù)售款監(jiān)管工作中涉及商業(yè)銀行相關(guān)行為的,市住建局會同市金融監(jiān)管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監(jiān)局監(jiān)督管理及指導(dǎo),。
第六條(信息平臺)市住建局負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(以下簡稱監(jiān)管服務(wù)平臺),,以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確立的商品房項目為單位,與商品房預(yù)售許可,、預(yù)售合同網(wǎng)簽備案,、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息,,實現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)化,、自動化。
第二章預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶
第七條(監(jiān)管銀行)預(yù)售款監(jiān)管實行銀行專戶監(jiān)管制度,。具備下列條件的商業(yè)銀行,,均可向市住建局提出要求擔(dān)任預(yù)售款專戶的監(jiān)管管理銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行):
(一)在我市行政區(qū)域內(nèi)設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點,承諾遵守我市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的分行級及以上的商業(yè)銀行,;
(二)具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力,、承擔(dān)預(yù)售款監(jiān)管風(fēng)險的能力;
(三)近3年內(nèi)未發(fā)生金融風(fēng)險及重大違約事件,;
(四)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件能夠與監(jiān)管服務(wù)平臺兼容對接并實時導(dǎo)入資金出入賬信息,。
對于符合條件的商業(yè)銀行,市住建局予以公告,,并與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議,。
第八條(監(jiān)管賬戶及協(xié)議)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可前,應(yīng)當(dāng)選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行(以下簡稱承辦銀行),,以商品房項目為單位開設(shè)一個預(yù)售款監(jiān)管賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶),,承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍(最小為一幢)設(shè)立監(jiān)管登記臺賬,記錄預(yù)售款收存,、支取等情況,;開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議(以下簡稱三方監(jiān)管協(xié)議),。
三方監(jiān)管協(xié)議指導(dǎo)文本由市住建局會同有關(guān)部門制定,。
第九條(監(jiān)管額度)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗收所需的工程建設(shè)費(fèi)用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度(以下簡稱監(jiān)管額度),具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確,。其中,,申請預(yù)售許可時,工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零的商品房,,監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之二十五,;其余工程形象進(jìn)度要求的商品房,監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價款總額的百分之十五,。按照以上標(biāo)準(zhǔn)測算后的監(jiān)管額度低于我市建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的,,按照建設(shè)工程平均建安費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計算監(jiān)管額度,。
預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時,,在本市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的,,監(jiān)管額度下浮百分之四十;A+級且提供銀行保函的,,監(jiān)管額度下浮百分之二十,;A級且提供銀行保函的,監(jiān)管額度下浮百分之十,;B級的,,監(jiān)管額度按正常值核定;C級的,,監(jiān)管額度上浮百分之二十,;D級的,監(jiān)管額度上浮百分之四十,。
第十條(預(yù)售方案)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時,,按規(guī)定提交的商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括以下預(yù)售款監(jiān)管內(nèi)容:
(一)三方監(jiān)管協(xié)議;
(二)預(yù)售款監(jiān)管誠信承諾書,。
第十一條(變更,、解除)三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)及時變更并通過監(jiān)管服務(wù)平臺上傳,。
商品房預(yù)售合同約定的集中交付期限屆滿后,,開發(fā)企業(yè)須持預(yù)售商品房集中交付情況報告等資料向監(jiān)管部門申請解除預(yù)售款監(jiān)管,監(jiān)管部門確認(rèn)通過后,,監(jiān)管服務(wù)平臺解除相應(yīng)的預(yù)售款監(jiān)管,。
第十二條(信息公示)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房期間,應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場公示三方監(jiān)管協(xié)議文本,。
第三章預(yù)售款的收存
第十三條(預(yù)售款收存)預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款,。
第十四條(收存把關(guān))開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時,,預(yù)售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動通過監(jiān)管服務(wù)平臺核驗該預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的憑證;其中通過貸款方式購房的,,入賬金額不得低于當(dāng)?shù)厝嗣胥y行規(guī)定的個人住房或商業(yè)用房貸款首付比例,。
第十五條(足額確認(rèn))監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后,監(jiān)管服務(wù)平臺自動向開發(fā)企業(yè),、承辦銀行,、監(jiān)管部門發(fā)送確認(rèn)通知。對于超過監(jiān)管額度的資金,,承辦銀行憑開發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù),。
第四章預(yù)售款的支取
第十六條(節(jié)點余額要求)支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款,在預(yù)售商品房達(dá)到下列工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點時,應(yīng)當(dāng)滿足相應(yīng)的資金余額要求:
(一)完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程四分之三,,規(guī)劃用途為住宅的,,資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之六十,其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之四十,;
(二)完成主體結(jié)構(gòu)封頂,,規(guī)劃用途為住宅的,資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十,,其他規(guī)劃用途的應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之三十,;
(三)完成內(nèi)外裝飾裝修,資金余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之十五,;
(四)完成商品房建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的,,可以申請支取剩余資金。
2016年7月17日前取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的商品房項目,,完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程二分之一且不少于7層的,,可增加一次支取。其中,,規(guī)劃用途為住宅的,,支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之七十;其他規(guī)劃用途的,,支取后的余額應(yīng)當(dāng)不低于監(jiān)管額度的百分之五十,。
開發(fā)企業(yè)申請支取預(yù)售款時其信用等級發(fā)生變化的,每次支取后的資金余額同步調(diào)整,。
第十七條(支取通知)工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到本辦法第十六條所述節(jié)點的,,工程質(zhì)量監(jiān)督管理、工程并聯(lián)竣工驗收部門應(yīng)在受理開發(fā)企業(yè)申請后的規(guī)定工作日內(nèi)完成審核,。開發(fā)企業(yè)可通過監(jiān)管服務(wù)平臺向監(jiān)管部門提交相應(yīng)的主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗收記錄,、裝飾裝修分部工程質(zhì)量驗收記錄、建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格證明文件及預(yù)售商品房集中交付情況報告等資料,,申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款,。
符合條件的,監(jiān)管部門應(yīng)在受理后3個工作日內(nèi)通過監(jiān)管服務(wù)平臺向承辦銀行發(fā)送準(zhǔn)予支取通知,。
第十八條(支取例外)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后因商品房銷售不暢等原因?qū)е骂A(yù)售款未能達(dá)到監(jiān)管額度的,,經(jīng)監(jiān)管部門核實確認(rèn)后,可支取預(yù)售款用于工程建設(shè),。鼓勵監(jiān)管銀行,、貸款銀行提供資金支持,促進(jìn)預(yù)售商品房按時并聯(lián)竣工驗收,。
開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金被凍結(jié)的,,應(yīng)當(dāng)及時組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成并聯(lián)竣工驗收,,并向商品房所在地監(jiān)管部門報告;監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)核實確認(rèn)并予以公告,。
第十九條(禁止情形)預(yù)售商品房有下列情形之一的,,監(jiān)管部門不得準(zhǔn)予支取預(yù)售款:
(一)預(yù)售款未達(dá)到監(jiān)管額度,開發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項,;
(二)工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點未達(dá)到本辦法第十六條規(guī)定情形之一,;
(三)開發(fā)企業(yè)直接截留預(yù)售款或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位;
(四)開發(fā)企業(yè)申請用于與承購人解除商品房預(yù)售合同時退房的結(jié)算退款,。
第五章監(jiān)督管理
第二十條(監(jiān)督考核)市住建局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管服務(wù)平臺的監(jiān)測和隨機(jī)抽查,,并將各區(qū)(市)縣預(yù)售款監(jiān)管工作納入年度考核事項;監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)及時核查資金異動情況,,受理咨詢投訴,,會同綜合執(zhí)法部門依法處置違規(guī)行為,并公開披露,。
各區(qū)(市)縣政府(管委會)應(yīng)當(dāng)指定相關(guān)部門加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)商品房工程建設(shè)情況監(jiān)測預(yù)警,,妥善處置相關(guān)矛盾糾紛。
第二十一條(開發(fā)企業(yè)違規(guī)責(zé)任)對于開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,,由監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改,,整改期間暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限:
(一)未按本辦法規(guī)定收存或支取預(yù)售款;
(二)提供虛假證明材料申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款,;
(三)其他違反預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定的行為,。
對逾期未整改到位的,按照相關(guān)規(guī)定,,由監(jiān)管部門通報批評,,納入成都信用網(wǎng)公開披露并抄送企業(yè)總部;情節(jié)嚴(yán)重的,,開發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動,,不得申請審批新的建設(shè)項目,暫停辦理新的項目預(yù)售許可,。
第二十二條(銀行違規(guī)責(zé)任)監(jiān)管銀行違反預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議約定的,,依照協(xié)議嚴(yán)肅處理;情節(jié)嚴(yán)重的,,予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監(jiān)局,。
貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將承購人的商業(yè)貸款,、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶,由此造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設(shè)而停工6個月以上的,,由監(jiān)管部門及時向社會公告,,并抄送人行成都分行營管部,、四川銀保監(jiān)局處理,市住建局不再與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議,。
第二十三條(相關(guān)主體違規(guī)責(zé)任)勘察,、設(shè)計、施工,、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售款的,,由監(jiān)管部門責(zé)令其限期改正,對逾期未整改到位的,,按規(guī)定予以信用記減分,,并向社會公示。
第二十四條(相關(guān)人員違規(guī)責(zé)任)行政機(jī)關(guān)及其工作人員在預(yù)售款監(jiān)管工作中濫用職權(quán),、玩忽職守,、弄虛作假、泄露工作秘密的,,由有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法給予處分,,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任,。
第六章附則
第二十五條(政策解釋及實施細(xì)則)本辦法由市住建局負(fù)責(zé)解釋,,實施細(xì)則由市住建局會同有關(guān)部門共同制定。
第二十六條(施行日期)本辦法自2021年1月7日起施行,,有效期3年,。
開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的保障性住房、人才公寓,、拆遷安置項目和建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車位不執(zhí)行本辦法,。本辦法實施前已取得商品房預(yù)售許可證的,按原規(guī)定執(zhí)行,。此前本市預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的,,以本辦法為準(zhǔn)。
編輯:付振強(qiáng)
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