“首付交了，房子卻爛尾了” 多地加強商品房預售資金監(jiān)管

中新經(jīng)緯客戶端10月29日電 (薛宇飛)據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計,，進入下半年,，包括福建、銀川,、石家莊,、資陽、荊州,、黃石,、桂林、蚌埠,、衢州等多地,，相繼出臺或完善新建商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定，北京則開展專項檢查,，預售資金監(jiān)管趨于嚴格,。另外，一些地方和房產(chǎn)機構也強化二手房交易的資金存管,。

業(yè)內(nèi)認為,，商品房預售資金監(jiān)管制度一直都有，但現(xiàn)實情況是,，購房人的房款沒有進入到監(jiān)管賬戶,，而進入到監(jiān)管賬戶的資金又被開發(fā)商隨意支取、用作他途,，進而誘發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾,。此次收緊，就是要保證資金運轉的安全性,，防范房地產(chǎn)領域的金融風險,。從實際操作上，未來要不斷強化預售資金監(jiān)管賬戶中的資金的進入與流出,。

預售資金被挪用 樓盤爛尾仍存

商品房銷售多是預售形式,，即購房人將定金、首付款,、貸款等資金預先支付給開發(fā)商,，開發(fā)商將這筆錢用于工程建設,。為防止開發(fā)商將資金用作他途，商品房預售資金監(jiān)管制度逐漸形成,，開發(fā)商將預售資金存入商業(yè)銀行的專用監(jiān)管賬戶,，在建設進度達到一定標準后，經(jīng)由政府主管部門,、銀行審核,，劃撥相應款項,，資金不得隨意支取,、使用。

但預售資金被挪用的現(xiàn)象屢見不鮮,。今年,，某知名房企在北京打造的豪宅項目，被準業(yè)主曝出開發(fā)商挪用資金監(jiān)管賬戶中的資金,，導致施工方?jīng)]有收到施工款,，工程停擺。今年5月,，北京市朝陽區(qū)房管局在人民網(wǎng)地方領導留言板上回復準業(yè)主稱,，根據(jù)《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條規(guī)定，“項目預售過程中,，購房款應直接存入專用賬戶,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金”，因開發(fā)商曾在銷售房屋過程中違反了上述規(guī)定,，該局已于2019年3月下發(fā)了《責令改正通知書》,。

今年10月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領導留言板上稱,，開發(fā)商中迪國際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用,，導致沒有足夠資金修建剩余樓盤，工程自9月初停工至今,。之后,，四川德陽市住建局回復稱，該局已經(jīng)再次約談中迪國際總公司負責人,，督促其加快清算后復工,，爭取早日交付使用。

北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅律師對中新經(jīng)緯客戶端表示,，各地方政府對預售資金都有監(jiān)管制度,，以北京為例，建設主管部門會要求開發(fā)商設立一個獨立的資金監(jiān)管賬戶,，要求購房人將購房款直接劃轉到該賬戶,，這在購房人簽署的買賣合同中有體現(xiàn),。但是，不少地方的開發(fā)商會讓購房人將購房款劃轉到其他賬戶,，有的甚至是直接劃轉到開發(fā)商法定代表人的私人賬戶中,，這樣的話，開發(fā)商就可以挪用該筆資金,。一旦資金無法回籠,，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂，最終導致沒有能力建房,，出現(xiàn)爛尾情況,。

王佳紅稱，還有一種可能,，開發(fā)商雖將全部購房款放入了資金監(jiān)管賬戶,，但在使用預售資金時，提供了不真實的文件騙取銀行撥付預售款,，或者政府部門對開發(fā)商施工的進度監(jiān)管不到位,，資金也會被挪用。

各地強化全流程資金監(jiān)管 強調(diào)?？顚Ｓ?/strong>

今年3月份,，武漢市住管局發(fā)文稱，要提高預售監(jiān)管資金使用效率,；長春市住管局稱,，新銷售的商品房暫停預售資金監(jiān)管；山東住建廳稱,，適度降低商品房預售條件和預售資金監(jiān)管留存比例,。但隨著疫情對房地產(chǎn)市場的影響逐漸過去，各地相繼加強預售資金監(jiān)管,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端分析,，預售資金監(jiān)管政策已經(jīng)出現(xiàn)拐點，上半年是放寬,，下半年則有所收緊,，從政策的導向看，是要保證資金運轉的安全性,，防范房地產(chǎn)領域的金融風險,。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計，包括福建,、銀川,、石家莊、資陽,、荊州,、黃石,、桂林、蚌埠,、衢州等多地,，相繼出臺或完善商品房預售資金監(jiān)管的相關規(guī)定，惠州,、汕頭,、淮安市淮安區(qū)等地發(fā)布商品房預售資金監(jiān)管征求意見稿，北京開展專項檢查,。

梳理發(fā)現(xiàn),，上述規(guī)定基本著眼于預售資金監(jiān)管的全流程，比如,，要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,，與監(jiān)管機構、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議,，購房人要將房款直接存入項目監(jiān)管賬戶。在預售資金使用上,，按照工程進度支取相應比例的資金,。

根據(jù)近日發(fā)布、今年12月1日起實施的《銀川市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法(試行)》,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息,，協(xié)助購房人將房價款直接存入項目監(jiān)管賬戶，不得直接收取任何性質的房價款,。監(jiān)管資金按照完成建設層數(shù),、主體結構驗收、竣工驗收備案,、取得《商品房交付使用證》,、不動產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。

?？顚Ｓ?，也是各地出臺的文件中的高頻名詞。福建省住建廳在今年9月發(fā)布的《關于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》中稱,，房地產(chǎn)管理部門,、監(jiān)管銀行對監(jiān)管額度內(nèi)預售資金實行重點監(jiān)管，?？顚Ｓ?，專項用于支付預售項目工程建設費用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息,，繳納土地款,、罰金,、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用。

盡管不少地方要求購房人的全部房款都進入監(jiān)管賬戶,，但嚴躍進稱,，監(jiān)管部門或監(jiān)管銀行很難核實房企的真實銷售情況，如果房企私下收取費用,，還是會架空預售資金監(jiān)管政策,。因此，應當讓房企每月如實報告銷售情況,，進而核查購房款是否及時,、足額納入監(jiān)管。

在資金支取上,，嚴躍進表示,，很多時候，預售資金監(jiān)管銀行都與開發(fā)商有業(yè)務合作,，讓這類銀行去監(jiān)管開發(fā)商,，也容易出問題。銀行方面需要真正落實第三方監(jiān)管職責,，一旦項目出現(xiàn)問題,，要承擔監(jiān)管不到位的責任。

50城二手房資金存管比例達80% 機構建議繼續(xù)強化

隨著存量房時代的到來,，二手房的交易規(guī)模逐漸做大,，但由于房屋性質千差萬別、交易流程相對繁瑣等諸多因素,，如何確保買賣雙方交易過程中的資金安全,，也引發(fā)關注。

從二手房交易履約的情況來看,，今年前三季度,，貝殼找房平臺交易中因故解除交易合同的單數(shù)比例為3%。貝殼研究院統(tǒng)計的47起二手房交易資金糾紛投訴案例中,，涉及到定金的案件20 起,，占43%；涉及首付款的案件19起,，占40%,。風險產(chǎn)生的原因包括業(yè)主侵占、產(chǎn)權糾紛,、簽后查封,、以及經(jīng)紀人或經(jīng)紀機構挪用等。

為保障資金交易安全，西安市住建部門就搭建了交易資金監(jiān)管服務平臺,，自2015年1月1日起,，在西安城六區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋所有權證的二手房進行買賣的，當事人必須通過住建管理部門二手房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂買賣合同,，并委托市房產(chǎn)交易管理中心設立的交易保證機構實施交易資金監(jiān)管,。

另據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度,，佛山,、廊坊、開封,、株洲,、海口,、阜陽6個城市出臺了二手房交易資金監(jiān)管相關政策文件,，明確資金監(jiān)管的要求與實施方法。

二手房資金交易存管,，除了政府監(jiān)管外,，還有銀行存管、第三方支付機構存管及行業(yè)專業(yè)機構合作存管,。此前,，貝殼找房通過與中信銀行、工商銀行,、光大銀行等多家銀行合作，由銀行提供資金存管服務,，購房資金在交易完成前將由銀行存管,，交易完成后再放款至業(yè)主賬戶。

貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱對中新經(jīng)緯客戶端表示,，二手房資金存管是保障房產(chǎn)交易安全的有效手段,，也是關鍵因素，此舉可有效避免交易過程中由客業(yè)原因引起的購房款與產(chǎn)權損失風險,，解決買賣雙方不信任的問題,。

不過，當前二手房資金存管并未實現(xiàn)全覆蓋,，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,，三季度貝殼找房平臺二手房交易中，全國50個重點城市使用資金存管的單量比例為81%,。該研究院建議,，政府部門要加強政策引導，強化資金監(jiān)管要求；行業(yè)協(xié)會牽頭制定資金存管的示范合同,，可在二手房買賣合同中增加資金存管條款,，明確資金存管方式、金額及解凍條件,；經(jīng)紀品牌加強門店制度管理,，嚴禁門店和經(jīng)紀人經(jīng)手購房資金。