甲委員

某公司計劃在本市地鐵站內(nèi)的地下部分開發(fā)一個建設項目,，該公司是否可以取得該地下空間的建設用地的使用權(quán)？

乙委員

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,，城市可供利用的土地日趨減少,，為了節(jié)約利用土地，很多城市都開始進行地下空間的開發(fā)利用,，在地鐵站內(nèi)的地下部分開發(fā)商業(yè)項目的情況較為常見,。

丙委員

過去的城市建設規(guī)劃較為粗放，土地利用較少考慮地下空間的利用,，只在設立了地表的建設用地使用權(quán),，隨著地下空間開發(fā)的需求不斷增長,，各方面的立法呼聲很高。民法典第345條就明確規(guī)定：建設用地使用權(quán)可以在土地的地表,、地上或者地下分別設立,。這意味著在我國，法律允許地下空間單獨設立建設用地使用權(quán),，且不影響地表建設用地使用權(quán)的設立與行使。因此,，某公司想要進行地鐵站內(nèi)的地下項目開發(fā),，可依法取得地下建設用地使用權(quán)。

丁委員

地鐵站有一部分土地與地表接連,，地鐵站所使用的土地,，是地下建設用地使用權(quán)還是地表建設用地使用權(quán)，如何判斷呢,？

戊委員

判斷地鐵站的土地使用權(quán)是地下建設用地使用權(quán)還是地表建設用地使用權(quán),，須根據(jù)建筑的具體情況進行分析。一般來說,，地鐵站出口占用地表土地,，設立的是地表建設用地使用權(quán)，其中包括與出口接連的直梯,、扶梯等構(gòu)筑物共同形成的一個整體,。而地鐵站下方與地鐵軌道相連接的候車道及其建筑物、附屬物,，則與軌道形成一個整體,，其所利用的土地，設立的是地下建設用地使用權(quán),。

己委員

地鐵建成后,，假如有人想將地鐵路線的所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，這些分層設立的建設用地使用權(quán)如何處理,？

庚委員

民法典第356條規(guī)定,，建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換,、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分。民法典第357條規(guī)定,，建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換,、出資或者贈與的,該建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分,。這就是說，地鐵開發(fā)建設完成后,，如果發(fā)生權(quán)屬流轉(zhuǎn),，地下地表建設用地使用權(quán)和地鐵線路等構(gòu)筑物的所有權(quán)共同構(gòu)成一組權(quán)利，應一并流轉(zhuǎn),。

辛委員

地鐵的例子比較極端,。其實，在日常生活中還存在著多種類型的地下建設用地使用權(quán),，比如地下車庫,、地下商場等。根據(jù)民法典的規(guī)定,，都可以取得地下建設用地使用權(quán),。

壬委員

我理解，這就是實踐中大家常說的“房隨地走,，地隨房走”,。我聯(lián)想到一個案例：某房地產(chǎn)公司為獲得銀行貨款，先將其擁有地塊的建設用地使用權(quán)抵押給了建設銀行,，后又將這塊地上的建筑物抵押給了中國銀行，并且兩次貸款都辦理了抵押登記,。該房地產(chǎn)公司因經(jīng)營不善無法償還貨款,，法院判決后，要將該公司抵押的建設用地使用權(quán)和地上的建筑物進行拍賣用以還債,。建設銀行和中國銀行都認為自己對拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán),，該怎么處理？

癸委員

這還真是個問題,，兩個抵押權(quán)沖突了,，可以適用“房地一致”原則來處理嗎？還有,，林女士的哪些民事權(quán)利受到了侵害,？從物權(quán)保護的角度看，林女士可以主張哪些權(quán)利,？

子委員

可以的,。民法典在以第356條和357條規(guī)定“房地一致”原則的基礎上，第397條進一步規(guī)定：“以建筑物抵押的,，該建筑物占有范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押,，以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,，抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的,，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押,。”這說明“房地一致”原則可以適用于抵押權(quán)的設立,。因此,，建設銀行和中國銀行的抵押權(quán)都相互及于建設用地使用權(quán)和地上的建筑物所有權(quán)，它們兩家對“地”和“房”的拍賣款的確都享有優(yōu)先受償權(quán),。從基本案情來看,，林女士對別墅享有的所有權(quán)以及林女士的隱私權(quán)也受到了侵害。

丑委員

按照這個規(guī)定,，兩家都享有優(yōu)先受償權(quán),，沖突如何解決？這個案子有代表性,。根據(jù)民法典的相關規(guī)定,，對別墅本身以及屋內(nèi)物品、設施毀壞的損失,，林女士可依法請求侵權(quán)人修理,、重作、更換或恢復原狀,；對于不能通過物權(quán)保護措施得到救濟的部分損失,，林女士還可依法請求侵權(quán)人承擔損害賠償責任。

寅委員

      不著急,，民法典還有關于受償順序的規(guī)定,，可以用來解決兩家的問題。民法典第414條規(guī)定,，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押且抵押權(quán)已登記的,，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按抵押權(quán)登記的時間先后確定清償順序,。也就是說按照登記時間來確定誰先受償,。這個案件中，建設銀行設定的土地使用權(quán)的抵押登記先于中國銀行的建筑物抵押登記,，中國銀行只能在建設銀行的債務清償完畢后,，對余款享有先于其他債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。