“經(jīng)紀(jì)人”源于馬匹交易

在現(xiàn)今保留下來的宋、元,、明、清等朝代的老地契和老房契中,，許多不動產(chǎn)交易文書上面都記載著“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的姓名,，甚至還有“經(jīng)紀(jì)人”的簽字。事實上,，早在宋,、元，每一宗合法的二手房買賣都必須有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”在場,，每一份合法的房產(chǎn)買賣契約上都要有“經(jīng)紀(jì)人”的簽字,，不然府衙不提供過戶服務(wù)。

江蘇省南京市房產(chǎn)檔案館保留了130多件清代的房地產(chǎn)契證原件，都是南京本地的“房產(chǎn)證”,。其中最早的一張契證是清代順治十四年(1657年)所出,。在這張距今360多年的“房產(chǎn)證”上，業(yè)主梁鑒臣將坐落在城中的一所房產(chǎn),，以220兩白銀賣給薛桂,。參照當(dāng)時米價，1兩白銀購買力相當(dāng)于現(xiàn)在的200元,。以此折算,，這處城中房產(chǎn)不到5萬元。在房產(chǎn)證上,，同時還列有賣方,、見證買賣的親友和經(jīng)紀(jì)人的名字。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,，顧名思義是指介紹買賣雙方進(jìn)行交易,、并從中獲取傭金的人，因此,，經(jīng)紀(jì)人這個職業(yè)與商人不同,，他們沒有資本，通過收取傭金的方式賺錢,。舊時,，人們將房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易﹑評定房地產(chǎn)商品質(zhì)量﹑價格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人稱呼為“房牙”,。

子夏的弟子段干木,，很可能是第一個有記載的“經(jīng)紀(jì)人”?！秴问洗呵铩ぷ饚煛酚涊d：“段干木,，晉國之大駔也，學(xué)于子夏,?！睆南惹亻_始，經(jīng)紀(jì)人被稱呼為駔,，最早的經(jīng)紀(jì)人很可能從事的是馬匹一類大型牲口的交易中介活動,。伯樂、九方皋,、段干木,、王良這些以相馬為名的早期經(jīng)紀(jì)人以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐代韓愈《馬說》中說：“世有伯樂,，然后有千里馬,。千里馬常有,，而伯樂不常有?！边@篇文章以伯樂與馬的關(guān)系來引喻“識才”等問題,，再次印證了伯樂作為“經(jīng)紀(jì)人”的身份。

宋代賣房需遍問親鄰

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人究竟出現(xiàn)于何時,，已很難說清,，但唐代經(jīng)濟(jì)的繁榮確實使經(jīng)紀(jì)人行業(yè)見諸史書。直到宋代,，迎來了房地產(chǎn)交易的春天,，越來越多的老百姓通過“房牙”而安家。

宋代是封建社會經(jīng)濟(jì)高度繁榮的時代,，國家的政策調(diào)整使商業(yè)發(fā)展迅速超越前代,，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場不可或缺的重要因素,，比如糧行米行有米牙,，尋找人力有人牙，而房屋莊宅的交易當(dāng)然由專門的房牙負(fù)責(zé),。

宋朝管理者規(guī)定,，買賣房屋必須由牙人介入和見證，不然就是非法交易,，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛時官方不予受理,。《宋刑統(tǒng)》卷一三明文寫道：“田宅交易,，須憑牙保,，違者準(zhǔn)盜論?！币簿褪钦f,，買賣房宅和土地，必須由負(fù)責(zé)房屋交易的牙人經(jīng)手,，否則就依懲治盜賊的相關(guān)法律處理,。

宋代房牙要做的事范圍很廣，兼有中介,、評估和登記代理三大功能,，更重要的是，他們還要監(jiān)督交易雙方照章納稅,。具體來說,，房牙相當(dāng)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、房產(chǎn)評估師,、不動產(chǎn)登記代理人和稅務(wù)稽查員這四種職業(yè)的混合體,。牙人在房地產(chǎn)交易中是不可或缺的一環(huán)，使得官府有意識地將其專業(yè)化,，納入管理體系中,。擔(dān)任牙人要有人擔(dān)保，出事則“連坐”,，牙人還有年齡限制,，經(jīng)登記批準(zhǔn)后，頒發(fā)類似于營業(yè)許可的身份木牌,，牌上寫明姓名,、籍貫、從事行業(yè),，如果有交易情況出現(xiàn),，要先將木牌內(nèi)容進(jìn)行說明。

宋代法律對出賣不動產(chǎn)有個限制：賣房需遍問親鄰,。宋代在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時,，首先要詢問親屬，親屬沒有購買意愿再依次詢問房宅東,、南,、西、北四個方向的鄰居,，如果親屬和鄰居都正式確認(rèn)不要后,，最后才是一般的購買者，在這一過程中,，業(yè)主,、經(jīng)紀(jì)人以及鄰里絕不能有欺詐行為。假如你不問親鄰,，親鄰發(fā)現(xiàn)你的房子住了新人,，可在1年(南宋改為3年)內(nèi)向官府告狀，要求以原價贖回,，重新出售,。除非遭遇天災(zāi)，親鄰們逃荒到外地,，無法詢問,，房產(chǎn)交易時又有見證人簽字畫押，有買賣合同,、繳稅證明,、公章等，官府才不予追究,。這與我們今天的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)客戶看房很不相同,。

明清給房牙劃分區(qū)域

明清時期,，從事房地產(chǎn)交易的房牙往往要接受監(jiān)督，協(xié)助征收契稅,，出現(xiàn)了越來越多的“官房牙”,。

在一系列的房地產(chǎn)交易操作中，房契書寫格式經(jīng)過歷朝歷代的沉淀,，在明清時期已相當(dāng)成熟規(guī)范,。買賣雙方除了交付契稅以外，還有官方契紙的契紙錢,、蓋印的頭子錢等稅款,。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印,，以示合法性,。至此，房牙對于這宗交易的責(zé)任就算完成,。

明清時期,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)更加細(xì)化。不同于舊時浪跡天涯進(jìn)行交易的房牙,，這時期的房牙被官方劃定了固定的活動區(qū)域,，這便于房牙們敏感捕捉、掌握房源信息,，同時避免出現(xiàn)房牙過多導(dǎo)致不必要競爭的局面,，也有利于官府追責(zé)。這一規(guī)定也使得房牙依托劃定區(qū)域,，與當(dāng)?shù)厝私Y(jié)成人情關(guān)系網(wǎng),，了解居民情況，有助于業(yè)務(wù)展開,。而對于轄區(qū)內(nèi)未經(jīng)房牙見證,、私下訂立的“白契”，房牙負(fù)有清查職責(zé),，一旦核實“白契”,，房牙可獲得官府一定的傭金，未查實到的“白契”一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，房牙也要承擔(dān)一定責(zé)任,。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能,。房牙年老卸任后,，還可以通過豐富的房地產(chǎn)交易經(jīng)驗充當(dāng)中保人與說合人，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮余熱。

到了民國時期,，律師也加入了房地產(chǎn)交易中,。1912年，民國政府公布實施了《律師暫行章程》,，引進(jìn)西方的法律制度，房牙的契紙上也為律師增加了署名處,。

經(jīng)紀(jì)人市場需健康發(fā)展

以房牙為代表的經(jīng)紀(jì)人行業(yè),，可以說是中國最古老的行業(yè)之一，演變到今天仍然成為社會生活中不可缺少的行業(yè),。

不論古代,、現(xiàn)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這一群體都背負(fù)了一些罵名,。古時稱不良經(jīng)紀(jì)人為駔棍,，欺詐現(xiàn)象稱為駔詐；“儈”本指撮合買賣的經(jīng)紀(jì)人,，但后來逐漸發(fā)展成了市儈這一貶義詞,，用來形容經(jīng)紀(jì)人們唯利是圖。古代有些貪心房牙,，在合法收入之外,，不顧道德約束，還要給買賣雙方找碴出難題,，從中獲得不菲利益,，猶如吞噬房屋的“白螞蟻”?！肚灏揞愨n》一針見血指出：“‘白螞蟻’地皮房屋之掮客也,。”

如今,，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開發(fā),、銷售,、租賃、購買,、投資,、轉(zhuǎn)讓、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動過程中,，以第三者的獨立身份從事工作,。一個健康的社會運轉(zhuǎn)離不開經(jīng)紀(jì)人的工作，經(jīng)紀(jì)人群體也是市場經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物,。無論是哪個行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人,，首先要遵守行業(yè)規(guī)則,，其次需精通專業(yè)知識，用真誠不欺詐的態(tài)度和專業(yè)的品質(zhì)服務(wù)大眾,，才能成為社會生產(chǎn),、生活中的健康一環(huán)，為人們所接受和歡迎,。