當(dāng)下的房地產(chǎn)市場,，“已進(jìn)入買方市場，目前正處在從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的過渡期,?！边@是陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在接受《證券日報(bào)》記者采訪時做出的評價。由此不難看出,，房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”已經(jīng)出現(xiàn),，進(jìn)取性的房企在維持開發(fā)主業(yè)的同時，已開始嘗試多元化轉(zhuǎn)型,。

一位房企高管向《證券日報(bào)》記者打了一個形象的比喻：炒白菜要吃,，但也要嘗試精致菜。對于后房地產(chǎn)時代房企到底應(yīng)該做什么,，御風(fēng)集團(tuán)董事長馮侖在多個場合表示,，轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行的“小轉(zhuǎn)型”房企，都在找一個細(xì)分領(lǐng)域去實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價值,。

百強(qiáng)房企過半涉足文旅地產(chǎn)

文旅地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個重要方向,。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在百強(qiáng)房企中,，已有50多家布局文旅地產(chǎn),，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團(tuán)），其中不乏恒大,、碧桂園,、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭,。

在《證券日報(bào)》社主辦的“2019中國文旅產(chǎn)業(yè)投資價值峰會”上,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云表示，宏觀市場的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場多元化突圍的局面,。在百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中,，已有九成涉足文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù),，試圖轉(zhuǎn)型突圍,。

但在蔡云看來，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)及經(jīng)驗(yàn)積累,，占據(jù)產(chǎn)業(yè)層面的制高點(diǎn),，可以通過這些積累去做其他產(chǎn)業(yè)的投資。同時,，房企還有廣泛的C端客戶源,，使新增長點(diǎn)具有核心競爭力。此外，從市場供給來看,，百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)半數(shù)以上已進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域,，提供品質(zhì)和全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的系統(tǒng)產(chǎn)品。

蔡云進(jìn)一步表示,，規(guī)模性開發(fā)時代造就了房企的城市運(yùn)營能力,，而文旅地產(chǎn)則是開發(fā)商成為城市運(yùn)營商、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路,。

具體來看,，房企在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的布局方式和打法各不相同，有的主打主題樂園,，如恒大童世界,、融創(chuàng)文旅城等；有的依據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢建設(shè)特色小鎮(zhèn),，如以首創(chuàng)置業(yè)為代表的世界湖區(qū)休閑度假目的地小鎮(zhèn)等,。

“文旅大盤的開發(fā)周期一般是5年起步，運(yùn)營業(yè)態(tài)要以實(shí)現(xiàn)持續(xù)價值的心態(tài)去投資布局,?！笔讋?chuàng)置業(yè)相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者表示，首創(chuàng)近幾年一直在嘗試“文化+地產(chǎn)”的創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營模式,，對不同土地要有不同定位和研判,，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營。

但萬變不離其宗,，分期開發(fā)銷售,、保障資金進(jìn)賬只是文旅大盤走完的第一步，實(shí)現(xiàn)后期運(yùn)營價值才是長期現(xiàn)金流來源和新的利潤增長點(diǎn)的保障,。

休閑時代催熱文化旅游產(chǎn)業(yè)

在清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波看來,，根據(jù)旅游消費(fèi)發(fā)展規(guī)律，人均消費(fèi)水平的高低一般與在旅游地停留時間的長短有關(guān),，這也決定了隨著人均GDP的走高,，旅游消費(fèi)發(fā)展階段從觀光游升級到了度假游，也就是說,，從需求上來看,，如今全球已經(jīng)進(jìn)入到休閑時代。

他進(jìn)一步表示,，對比日本東京-富士山和美國內(nèi)華達(dá)州-拉斯維加斯,，人均GDP 11.82萬元、擁有2100萬人口的中國北京,，尚沒有世界性度假目的地,。而北京周邊有望被打造成“生態(tài)休閑之都”將是平谷,。

“剛拿到這個規(guī)劃面積2.4平方公里的項(xiàng)目時，我們做過很多市場調(diào)研,?！鄙鲜鍪讋?chuàng)置業(yè)相關(guān)人士稱，最終選擇聯(lián)合政府,，啟動一二級聯(lián)合開發(fā)模式,，引入住總,、首開,、保利、城建,、龍湖等5大開發(fā)商,，打造了集旅游、度假,、休閑,、會議、文化,、生活于一體的世界休閑度假小鎮(zhèn)“禧瑞金?！薄?/p>

據(jù)了解,， 2020年平谷第十六屆世界休閑大會預(yù)計(jì)將吸引游客800萬至1000萬人次,，旅游創(chuàng)收可達(dá)百億元人民幣。

值得關(guān)注的是,，在蔡云看來,，正是休閑需求催生了文旅大盤。而世界旅游和貿(mào)易委員會對國內(nèi)旅游消費(fèi)市場規(guī)模的預(yù)判,，是未來10年將達(dá)50萬億元,。

或許這就是房企爭相布局文旅大盤的背后動因。比如上述文旅大盤涉及6至8個地塊,，目前已通過招拍掛出讓4個地塊,，總計(jì)實(shí)現(xiàn)近53億元的土地出讓收入。此外,，依托金海湖畔醫(yī)院,、學(xué)校、公園,、產(chǎn)業(yè),、軌道交通樞紐站等配套資源優(yōu)勢，先期入市的地塊將配套建設(shè)行宮會館,、休閑會館和文創(chuàng)會館,，洋房,、雙院疊拼、天地合院等住宅業(yè)態(tài)也將率先銷售,，為房地產(chǎn)企業(yè)換得一部分現(xiàn)金收入,。

“關(guān)于文旅大盤的投資收益，首創(chuàng)并不注重短期收益,，而是以持續(xù)化運(yùn)營心態(tài)進(jìn)行投資,，更多考慮的是長期運(yùn)營帶來的收益?！鄙鲜鍪讋?chuàng)人士稱,，或許這也是百強(qiáng)房企中半數(shù)以上想深耕文旅地產(chǎn)應(yīng)有的投資心態(tài)吧。（記者 王麗新）