原標(biāo)題：戶籍制度大變革,！這些城市或成最大贏家

放寬落戶并不等于要放松房地產(chǎn)調(diào)控,。不管戶籍制度怎么改,，都要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”定位不動(dòng)搖,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

國(guó)家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長(zhǎng)陳亞軍此前的這個(gè)表態(tài),，說(shuō)清了中央放寬落戶與房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系,。

放寬城市落戶并不是為了炒高房?jī)r(jià),，這是中央明確釋放的信號(hào),。4月19日召開(kāi)的中央政治局工作會(huì)議再次為樓市定調(diào)：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,，落實(shí)好一城一策,、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,。

政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控未變,，不過(guò)，有一個(gè)信息點(diǎn)不可忽視,，那就是,，今年以來(lái)，中央連續(xù)發(fā)文要放開(kāi)放寬落戶限制,，在戶籍制度迎來(lái)大變革的同時(shí),，城市發(fā)展尤其是都市圈、城市群的成長(zhǎng)中,，哪些城市有發(fā)展前景,，又將產(chǎn)生什么樣的機(jī)會(huì)？

放寬放開(kāi)城市落戶限制意味著什么

其實(shí),，放開(kāi)城市落戶限制早已不是新鮮詞了,，而是近年來(lái)的一個(gè)高頻詞。

本輪戶籍制度改革全面開(kāi)啟的標(biāo)志性文件,，應(yīng)該是國(guó)務(wù)院2014年7月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革意見(jiàn)》,，走的是打通二元戶籍制路線，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,。因?yàn)榇饲暗母母镆恢弊叩囊彩欠艑捖肪€,，但學(xué)界認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率質(zhì)量不高,，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率直接反映城鎮(zhèn)化的健康程度,，是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

2016年9月,，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《推動(dòng)一億非戶籍人口在城市落戶方案》,，要求“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘將加速破除,，配套政策體系要進(jìn)一步健全,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均要提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬(wàn)人以上,。

到如今,，留給這個(gè)目標(biāo)完成的時(shí)間已開(kāi)始顯得緊迫起來(lái)。今年以來(lái),，國(guó)家政策頻出,，城鎮(zhèn)化已開(kāi)始提速，或者說(shuō)進(jìn)入倒計(jì)時(shí),。

例如,，今年5月5日，中共中央,、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）,，要健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化機(jī)制。有力有序有效深化戶籍制度改革,，放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制,。到2022年，城市落戶限制逐步消除,。

而這與4月8日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（下稱《任務(wù)》）才隔了一個(gè)月,。《任務(wù)》明確了相關(guān)城市放寬落戶的具體要求：

城區(qū)常住人口100萬(wàn)~300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制,；

城區(qū)常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶條件,，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制；

超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策,，大幅增加落戶規(guī)模,、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例,。

今年2月21日,，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》也提出,，要放開(kāi)放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。同日,，公安部召開(kāi)的全國(guó)治安管理工作座談會(huì)上,，公安部副部長(zhǎng)孫力軍表示，要全面深化以戶籍制度為重點(diǎn)的治安管理改革,，加快建立新型戶籍制度,。除落戶超大、特大城市和跨省遷移戶口實(shí)行審批制外,，積極探索試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度,。

國(guó)家頻提放開(kāi)放寬落戶限制，尤其是放開(kāi)大城市的落戶限制,，是目前戶籍制度改革的重點(diǎn),。數(shù)據(jù)顯示，截至2018底,，仍有2.26億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口已成為城鎮(zhèn)常住人口但尚未落戶城市,，其中65%分布在地級(jí)以上的城市，基本上是大城市,。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞將這部分人群的現(xiàn)狀稱為“半城市化”,。

都市圈、城市群崛起

在目前小城市戶籍已全面放開(kāi),、中小城市吸引力不夠的情況下,，放開(kāi)大城市戶籍顯得尤為重要。陳亞軍說(shuō),，要解決好落戶的問(wèn)題,，需要大中小城市和小城鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)，光靠小城鎮(zhèn),、小城市其實(shí)解決不了這個(gè)問(wèn)題,，需要推動(dòng)大中小城市放開(kāi)放寬落戶限制。

雖然我國(guó)從上世紀(jì)80年代開(kāi)始就鼓勵(lì)發(fā)展中小城市,，但實(shí)際上人口一直在往大城市走,，現(xiàn)在學(xué)界更傾向于走發(fā)展大都市圈的道路。畢竟大型都市在經(jīng)濟(jì)資源的集聚,、效率和節(jié)約發(fā)展等方面更具優(yōu)勢(shì),。近年來(lái)，國(guó)家中心城市,、城市群,、都市圈的發(fā)展，也彰顯著國(guó)家要將中心大城市引領(lǐng)作用發(fā)揮到最大的決心。

牛鳳瑞認(rèn)為,，突出中心城市的帶動(dòng)引領(lǐng)作用,，更符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律和城市化發(fā)展規(guī)律。城市規(guī)模與輻射帶動(dòng)能力成正比,。應(yīng)該通過(guò)支持一些核心重點(diǎn)城市率先發(fā)展,，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展,，以提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體競(jìng)爭(zhēng)力,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2018年11月,，中共中央,、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見(jiàn)》提出，

要以北京,、天津?yàn)橹行囊I(lǐng)京津冀城市群發(fā)展,，帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展；

以上海為中心引領(lǐng)長(zhǎng)三角城市群發(fā)展,，帶動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展,；

以香港、澳門(mén),、廣州,、深圳為中心引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)珠江－西江經(jīng)濟(jì)帶創(chuàng)新綠色發(fā)展,；

以重慶,、成都、武漢,、鄭州,、西安等為中心，引領(lǐng)成渝,、長(zhǎng)江中游,、中原、關(guān)中平原等城市群發(fā)展,，帶動(dòng)相關(guān)板塊融合發(fā)展,。

一方面是要放開(kāi)放寬大城市的落戶限制，另一方面要突出中心大城市的帶動(dòng)引領(lǐng)作用,。在這種情況下,，顯而易見(jiàn)，未來(lái)大城市的發(fā)展更受看好,。

但問(wèn)題是,，大城市的發(fā)展和落戶也不是沒(méi)有限制的。盡管中央密集發(fā)文要放開(kāi)放寬落戶限制,，但都附加了一定的限定詞,，落戶的全面放開(kāi),，是將個(gè)別超大城市、特大城市除外的,。

根據(jù)《2017年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》,，目前，城區(qū)人口超過(guò)500萬(wàn)的城市有13座,，除北上廣深這四個(gè)超大城市,，還有天津、重慶,、武漢,、成都、南京,、鄭州,、杭州、沈陽(yáng),、長(zhǎng)沙9個(gè)特大城市,。

結(jié)合政策，也就是說(shuō),，在未來(lái),，除了上述13個(gè)城市外，其他城市都將全面放開(kāi)放寬落戶限制,。這個(gè)過(guò)程中,，一大批二線城市將受益最大，包括西安,、蘇州,、合肥、濟(jì)南,、青島,、大連、廈門(mén),、寧波,、昆明、石家莊,、南昌,、福州等。

一方面,，大城市戶籍放開(kāi)后,，中小城市的發(fā)展前景會(huì)更受限。另一方面，相比京滬等超大城市,，二線城市還有大把的發(fā)展空間,。這些二線城市崛起后，不僅可以承擔(dān),、疏解一線城市過(guò)于集中的部分功能,，還可以起到區(qū)域發(fā)展龍頭的作用，帶動(dòng)更多區(qū)域相對(duì)均衡地發(fā)展,。

放開(kāi)放寬落戶帶來(lái)的機(jī)會(huì)

值得注意的一點(diǎn)是,，《意見(jiàn)》明確，要全面落實(shí)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策,、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策,，以及中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜政策。

這里必須要說(shuō)明的一點(diǎn)是,，過(guò)去國(guó)家強(qiáng)調(diào)中小城市戰(zhàn)略的結(jié)果是：一線和部分熱點(diǎn)二線城市人口快速增長(zhǎng)、土地供給不足,，三四線城市人口增長(zhǎng)緩慢,、土地供給過(guò)多，由此造成土地供需錯(cuò)配?，F(xiàn)如今,，人地掛鉤的政策更符合人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的真實(shí)需求，對(duì)輸入城市將起到很好的激勵(lì)作用,，有利于輸入地城市的建設(shè)和發(fā)展,，這個(gè)過(guò)程中，對(duì)一二線城市也是一大利好,。

《意見(jiàn)》提到,，到2022年，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)基本建成,，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),、都市圈和城市郊區(qū)在體制機(jī)制改革上率先取得突破。

這意味著,，未來(lái)城市更新改造,，有望成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。什么樣的城市更新改造尤其是舊村改造會(huì)有價(jià)值,？哪里的農(nóng)村戶口有價(jià)值,？當(dāng)然不可能是小城市的農(nóng)村或者貴州、東北,、淮河流域等地的偏遠(yuǎn)農(nóng)村,，而是一二線大城市的城中村或近郊區(qū)的農(nóng)村。

今年，珠三角,，廣州,、東莞等地的舊村改造如火如荼。這些地方經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,，也會(huì)極大地增加一二線大城市的土地供應(yīng),。

從總體上看，二線熱點(diǎn)城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過(guò)了一線城市,。

一方面,，二線城市的人口增量空間更大；

另一方面,，二線城市原有樓價(jià)較一線城市要低很多,。

實(shí)際上，從2015年以來(lái)的表現(xiàn)來(lái)看,，二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了一線城市,。這也符合近年來(lái)熱點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)崛起的趨勢(shì)。

春江水暖鴨先知,。今年以來(lái),，熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)火爆，各大開(kāi)發(fā)商鏖戰(zhàn)二線城市,。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，50大城市合計(jì)在2019年前5月土地出讓1.59萬(wàn)億元，同比2018年同期上漲了12.3%,。其中,，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列榜首,。此外,，今年以來(lái)，天津,、武漢,、蘇州、濟(jì)南,、鄭州,、福州等二線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)也十分搶眼。

一線城市也不是沒(méi)有機(jī)會(huì),。上述《任務(wù)》提出,，超大特大城市要立足城市功能定位、防止無(wú)序蔓延,，合理疏解中心城區(qū)非核心功能,，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散,。也就是說(shuō)，未來(lái)一線城市的重點(diǎn)在都市圈的發(fā)展上,。

尤其是隨著北京,、上海、深圳等大城市的軌道交通尤其是跨城地鐵,、市域快軌的發(fā)展,，將會(huì)極大縮短周邊地區(qū)、鄰近板塊到大城市中心城區(qū)的時(shí)間,，讓這些區(qū)域變成也可以變成人們常住的區(qū)域,，從而有利于超大城市疏解中心城區(qū)人口，也可以帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,。比如北京周邊的北三縣,、保定等地，上海周邊的南通,、嘉興,、昆山、太倉(cāng)等地,，深圳周邊的惠州等,，都將是未來(lái)樓市發(fā)展的重點(diǎn)。