71家房企近半數(shù)凈利下滑機(jī)構(gòu)稱(chēng)今年將是地產(chǎn)“小年”

■本報(bào)記者 王麗新

截至3月5日,，據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi),，滬深兩市共計(jì)71家上市房企披露2018年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告,，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，41家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)58%,。從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看,，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有41家，占比接近六成,，僅9家虧損,。

值得一提的是，這71家房企大多數(shù)是中小房企,，但也有銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)千億元量級(jí)的大型房企,。綜合來(lái)看，2018年,，房企盈利能力同比有所下滑,，但行業(yè)分化現(xiàn)象加劇，大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間,，中小企業(yè)日子則較為艱難,。

“從企業(yè)盈利的情況看，實(shí)際上預(yù)虧的,、預(yù)減的情況更多,。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，這反映出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)還是存在各類(lèi)問(wèn)題的，至少市場(chǎng)下行壓力很大,，這種壓力多少會(huì)影響企業(yè)的盈利狀況,。

近半數(shù)房企凈利下滑

在已發(fā)布2018年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的71家房企中，僅9家虧損,，其中8家首虧,，1家續(xù)虧。此外,，包括扭虧企業(yè)在內(nèi),，近六成房企2018年業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)喜。

從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看,，在已公布具體數(shù)據(jù)的71家企業(yè)中,，43家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比為61%,。而預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度超過(guò)100%的房企高達(dá)21家,，這意味著近三成房企凈利潤(rùn)將翻倍。其中,，增幅超過(guò) 500%的有3家,，包括海航投資、沙河股份和世紀(jì)星源。

凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的房企目前有18家,，招商蛇口,、新城控股、金融街,、泰禾集團(tuán)等房企預(yù)告凈利潤(rùn)超過(guò)20億元,。

值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,，TOP30內(nèi)多家房企保持30%左右的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但個(gè)別中小房企凈利潤(rùn)增速成數(shù)倍增長(zhǎng)。嚴(yán)躍進(jìn)表示,，銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)千億元以上房企在全國(guó)布局均衡,，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為穩(wěn)定，融資成本也較低,，因此凈利潤(rùn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng),。

另有分析人士稱(chēng)，個(gè)別企業(yè)可能由于過(guò)去一年融資渠道不暢通,，或因債務(wù)到期,、資金鏈承壓等原因甩賣(mài)資產(chǎn)，換得投資收益,。

事實(shí)上,，《證券日?qǐng)?bào)》在調(diào)查采訪中獲悉，過(guò)去三,、四線(xiàn)城市的庫(kù)存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展步伐,，嚴(yán)重侵蝕了公司的利潤(rùn)。但2016年以來(lái),，三,、四線(xiàn)城市房地市場(chǎng)崛起，此前被拖住的企業(yè)均回籠了大量現(xiàn)金,，且在有的城市,，房?jī)r(jià)甚至漲了兩倍。鑒于此,，2017年房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)變化明顯,，當(dāng)年利潤(rùn)增速較快。

但2018年下半年以來(lái),，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下,，龍頭房企萬(wàn)科都喊出了“活下去”的口號(hào)，三,、四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售也逐漸放緩,，導(dǎo)致2018年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度同比放緩,。有些房企高層甚至向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，因?yàn)闆](méi)有趕上三,、四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售的快車(chē),，痛失規(guī)模發(fā)展機(jī)遇，加上2018年借了一些高息債,，對(duì)盈利水平有所影響,。

今年將是房企“小年”

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期,，行業(yè)銷(xiāo)售額增速放緩,，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入降溫階段。

“熱點(diǎn)城市調(diào)控未見(jiàn)放松,，而多數(shù)房企近兩年都在熱點(diǎn)城市重倉(cāng),，項(xiàng)目入市時(shí)間和入市價(jià)格都不好控制，銷(xiāo)售回款速度減慢,?！庇蟹科蟾邔釉颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其在限制銷(xiāo)售價(jià)格的城市,，推盤(pán)節(jié)奏不如預(yù)期,。以北京為例，2018年北京已經(jīng)進(jìn)入“限競(jìng)房時(shí)代”,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，限競(jìng)房本身盈利空間預(yù)計(jì)5%左右，不少項(xiàng)目則是無(wú)法盈利的,，有些限競(jìng)房銷(xiāo)售情況較好尚可快速回籠資金,，減少資金成本對(duì)盈利空間的侵蝕程度；但銷(xiāo)售去化率不足40%的限競(jìng)房在市場(chǎng)上并不少見(jiàn),，這對(duì)房企盈利造成重壓，甚至拖累企業(yè)整體資金狀況,。

克而瑞研究中心表示,，2019年開(kāi)年以來(lái)，TOP100房企2月份單月的整體銷(xiāo)售規(guī)模（操盤(pán)金額）較1月份環(huán)比下降22.9%,，其中TOP51-TOP100房企降幅最大,，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計(jì),，2月份百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額同比下滑11%左右,。

此外，TOP10及TOP20梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售金額門(mén)檻較去年同期有一定下滑,，銷(xiāo)售權(quán)益榜TOP10房企的入榜門(mén)檻為171.3億元,，降幅近20%,。除此之外，其他各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期基本持平,。

不過(guò),，春節(jié)過(guò)后，個(gè)別城市出現(xiàn)回暖跡象,，一,、二手房交易量和帶看量均有增加?？硕鹫J(rèn)為,，市場(chǎng)回暖僅限于部分城市、部分項(xiàng)目,，持續(xù)時(shí)間周期存疑,，并非市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖的信號(hào)?？硕痤A(yù)計(jì),，各線(xiàn)城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局，即一,、二線(xiàn)城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定,，三、四線(xiàn)城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力,?？傮w來(lái)看，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售“小年”,，各線(xiàn)城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場(chǎng)格局,。長(zhǎng)期來(lái)看，高杠桿經(jīng)營(yíng),、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù),，房企將由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長(zhǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)也稱(chēng),，總體來(lái)看,，2018年，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍在保持,，銷(xiāo)售額及市占率仍在提升,，行業(yè)集中度也進(jìn)一步提高，市場(chǎng)分化加劇,。但2019年,，房企的銷(xiāo)售壓力整體不小。（證券日?qǐng)?bào)）